摘要：告别大悦城之后，总投资超422亿的长沙北辰三角洲商业板块，迅速切换为自主运营商业品牌——长沙北辰荟9月20日正式亮相。

今年9月初，北辰集团与大悦城控股合作到期。

告别大悦城之后，总投资超422亿的长沙北辰三角洲商业板块，迅速切换为自主运营商业品牌——长沙北辰荟9月20日正式亮相。

这不仅是北辰从「开发商」向「运营方」的战略转身，也是北辰对其华中标杆项目的一次「内容再造」。

更受关注的是：在行业下行周期中，已经在北京市场验证过其商业运营能力的北辰商管，能否在竞争激烈的华中市场，为大型资产的价值提升蹚出一条新路？

显然，长沙北辰荟已经做好准备去书写它的答案。

*长沙北辰荟项目

战略动因

巨资投入后的长期价值深挖

9月20日，全新升级的「长沙北辰荟」正式焕新亮相。

这一事件传递了一个重要信号：北辰集团正在从「城市建造者」向「城市运营商」进行战略转型。

而「转型」的背后，其实是在市场下行周期中，持有如此巨量资产（520万方城市综合体）的北辰集团，必须通过自主运营来提升资产收益率、掌握主导权，这是生存和发展的必然选择。

很显然，长沙北辰荟是北辰集团战略转型的关键一步。

早在2007年7月，北辰集团就以92亿元获取了长沙新河三角洲项目土地，并定名为「北辰三角洲」项目，北辰集团也因此正式进入长沙发展。

*「北辰三角洲」项目全景

18年来，深耕长沙的北辰集团对于市场的走向、客群的喜好，以及在地文化与生活方式都有长期的观察与深入的了解，陆续开发超过520万方的城市综合体，顺利呈现了北辰三角洲、北辰中央公园、北辰时光里等项目，成为提升区域经济价值、激发城市活力的重要角色。

然而，规模之下，是责任，更是压力——如何让这些资产真正「活」起来、持续增值？

答案愈发清晰：北辰集团从依赖「开发红利」转向追求「运营红利」，进行更长期、可持续的商业运营实践。

尤其是其商业品牌——「北辰荟」，在北京得到市场检验之后，给了北辰南下长沙的底气。

但这绝不意味着简单复制。长沙消费市场活跃又挑剔，商业竞争异常激烈，此番自主运营北辰荟品牌，既是一次自信出征，也是一场谨慎实验。

模式底气

北上成功的「北辰荟」能否攻克华中？

北辰集团之所以将长沙大体量商业项目转为自主运营，除长期战略布局的考量外，更来自于一套在北京已被验证成功的运营模型——「北京北辰荟」。

作为国家会议中心二期的重要组成部分，总体量5.5万平方米的北京北辰荟，自2024年初开业以来，整体表现亮眼：开业率98%，首年实现销售额4亿元，客流量突破550万人次。

这一成绩不仅验证了北辰商管的运营能力，也为长沙项目的自主运营提供了切实可行的参照范本，更成为北辰集团有信心征服长沙乃至华中市场的底气所在。

*北京北辰荟项目

北京项目以「精致生活幸会场」为核心定位，围绕品质、社交、健康与文化四大维度，通过引入44家首店，强化「首店、首展、首秀」的运营策略，成功塑造区域商业标杆。

尽管刚运营一年多时间，但是北京北辰荟交出的首年成绩单，已经给运营团队吃了一颗定心丸，也成为北辰商管接手长沙项目进行自主运营的信任状。

然而，北京的成功并不意味着在长沙可以简单复制。

于是也有人提出疑问：面对消费活跃但竞争日趋激烈的长沙市场，北辰集团要如何应对本土化适应的现实挑战？

为此，长沙北辰荟并未照搬北京路径，而是从业态组合、品牌落位、推广策略等多方面实施全面优化与内容再造，旨在回应市场疑虑，向行业与消费者证明其具备持续创新的运营实力——不是为了重复北京，而是为了真正融入长沙。

业态破局

优质基因上的一次「内容再造」

北京北辰荟靠「首店策略」和「品质生活」站稳脚跟，但长沙版本显然做了更聪明的本地适配。

它并未选择推倒重来，而是以「内容再造」为核心理念，在保留优质基因的基础上，实现了一场精细化的有机更新。

项目重新确立「潮动星辰，家倍热爱」的全新定位，持续聚焦年轻家庭与潮流青年两大核心客群，致力于构建艺术生活、品质生活、时尚社交与文娱体验四大场景，重塑空间价值。

运营策略上，团队首先从商户结构优化入手。

在实现95%优质在营品牌续约的基础上，启幕即引入24家首店品牌。这一「优中选优」的动作，不仅提升了整体经营效率，也为后续内容升级奠定基础。

同时，充分利用临江景观资源，打造以主理人品牌为特色的「慢闪公园」——

引入包括骑行生活方式品牌RE、吴彦祖主理的WHATEVER COFFEE、中式茶酒吧首创者LONG JING等24家优质主理人品牌，其中多家为首进华中或长沙的首店，且具备极强的社群号召力，极大增强了项目独特性和吸引力。

推广活动同样具有突破性。

通过联合艺术家张占占与滨江文化园，在湘江岸线设置全国首展的「与你相『荟』特别快乐」艺术装置，打造「湘江艺术走廊」；

引入华中首秀的国家级非遗「英歌舞」与现代巡游项目「蒸汽旅行家」，实现传统与现代的文化碰撞，为市民及游客提供新颖的艺术体验。

此外，运营团队提前与品牌方协同规划开业后的营销节奏，通过高频活动、会员运营与促销联动，助力商户业绩持续提升。

这一系列「保留骨架，升级血肉」的内容再造举措，成效显著：

长沙北辰荟开业首日，即实现客流同比增长25%，销售额同比增长196%的业绩，30多家品牌销售同城第一。

这不仅印证了焕新策略的有效性，也体现了北辰商管从「招商」到「育商」的运营能力提升。

纵观北辰荟的焕新路径，它展示的是一种更贴近现实、也更需运营智慧的更新模式，不同于从零开始的开发逻辑，在既有项目上做内容再造，更考验运营者的决断力与创造力——

既要敢于做减法，淘汰低效内容；也要善于做加法，引入新场景、新品牌、新体验。

正如商业更新并非终局，而是一个不断进化的过程。长沙北辰荟的实践说明，真正的焕新并非推倒重来，而是通过精准的「切割、缝补与填充」，实现骨骼重塑与血肉再生，最终让项目以「新状态」持续生长。

政企联动

打破滨水商业的「孤岛效应」

伴随长沙北辰荟的焕新亮相，一个更具战略意义的举措将同步启动——

北辰集团将与开福区政府携手，以政企协同的新模式整合湘江沿岸商业资源，打破传统滨水商业普遍存在的「孤岛效应」，将「项目思维」转向「商圈思维」，推动商业体由单点作战走向区域共赢。

这是一种更高级的玩法：与其互相竞争，不如共同把蛋糕做大，从「零和博弈」走向「协同共生」。

长沙北辰荟的升级，其意义已超越单一项目的商业成败，更关乎大型开发商从「造城」转向「营城」的战略转型能否真正走通。

市场正在密切关注的是：

「北辰荟」的品牌体系与运营方法论，能否经得起不同市场环境的检验？

政企联动是否真能破除行政与商业之间的壁垒，实现1+1＞2的消费生态效应？

以及对于正致力于建设国际消费中心城市的长沙而言，北辰集团在长沙的这场「自我革命」，能否为这座城市解锁一片高品质消费的新腹地？

这些问题，仍需长沙北辰荟以长期的运营实践逐步作答。

长沙北辰荟的转型，远不止一个项目的升级。它预示着：那些过去习惯于「造城」的开发商，正在步入「运营时代」。

而运营，不仅仅是对空间的经营，更是对人、对内容、对城市关系的深度理解。

北辰集团18年来与长沙共生长的这场实践，仿佛一个隐喻：真正的商业，不是建出来的，而是运营出来的——它需要时间，需要耐心，更需要敢于重构自我的勇气。

如果这场实验成功，长沙北辰荟将不再只是一个商场，它将成为一种样本：在存量时代，如何让过去的巨资投入，真正生长出可持续的未来。

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来源：商业地产誌