摘要：高峰期卖一万七八的保利阅江台，近日上架了一套二手房，79㎡三房总价仅报66万元，折合单价8354元/㎡！这才刚刚交房，业主就“认亏50万”抛盘！

作为曾经“一房难求”的刚需聚集地，闽侯上街板块的新房价格已经跌回到2016年，二手房市场也比你想象中惨烈。

高峰期卖一万七八的保利阅江台，近日上架了一套二手房，79㎡三房总价仅报66万元，折合单价8354元/㎡！这才刚刚交房，业主就“认亏50万”抛盘！

上街楼市，已逐渐失控？

位于上街板块省委党校新校区旁的保利阅江台，是分AB两区开发的纯商品房社区，每区各6栋，共1144户。其中，A区早于2024年6月交房，B区则是今年8月23日刚刚交付的，结果一收房就有业主砸盘。

幸福里平台近日挂出的这套降价房源，位于保利阅江台B区低楼层，户型是79㎡紧凑三房，毛坯总价66万元。该房源9月10日首次挂牌价是78万，仅仅5日就自刀12万，很明显是急售！按中介的说辞，这个房东血亏约50万。

保利阅江台2021年12月25日首次开盘，彼时板块内在售竞品较少，成交均价高达17500元/㎡。而后随着楼市下行，一路降到2024年的1.2万/㎡，去年底还出现过1万出头的特价房。

该小区二手房目前在贝壳找房平台上的挂牌均价是13005元/㎡，今年6月成交的一套115㎡低楼层，毛坯单价也还要9783元/㎡。而这次8354元/㎡的单价，再次拉低小区价格下限。

你可能会说：“这只是个别业主急需变现的孤例”。问题是，一个小区只要有一套8字头的房子出现，市场就会以这个价格作为新的锚点。

次新二手房的极端降价消息，也会卷到周边新盘。

保利阅江台今年销售几近停摆（项目还有156套房源未网签），目前闽侯上街板块主要就两个新盘在售，一个是位于大学城核心区的国贸建发保利悦湖，另一个是阅江台东北侧的恒荣蓝泽悦滨江，后者要直面二手砸盘的竞争。

恒荣蓝泽悦滨江已入市两年，卖到现房，424套住宅还剩188套可售，网签去化率仅56%。

从容积率、得房率、梯户比来看，恒荣蓝泽悦滨江的产品略胜于保利阅江台，但本土民企恒荣集团和福建四建旗下的蓝泽建设，在福州品牌认可度都一般。所以，价格相差不大的情况下，悦滨江的成交量总被阅江台压着一头。

恒荣蓝泽悦滨江2023年9月首次开盘均价是毛坯1.28万元/m，而今年均价剩1.1万/㎡。价值是对比出来的。当8字头可以买到同地段的全新商品房，1.1万的价格就“贵”了。

值得一提的是，恒荣蓝泽悦滨江6126元/㎡的地价，对比保利阅江台11484元/㎡的楼面价近乎腰斩。不知道小民企有没有降价走量的魄力。

而国贸建发保利悦湖靠近市政配套建设高度兑现的高新区，房价就是另一个梯队了。项目目前均价1.5万左右，虽然对比开盘的1.8万/㎡跌势明显，但凭借地段优势、品牌溢价和产品力仍是闽侯新房天花板。

这年头，福州次新业主都在亏钱。但与仓山隔江对望的上街板块，在没有大量新房挤兑的情况下，接过超跌的大旗，是有原因的。

首先，不包含高新区和大学城片区的上街板块，配套不足，城市界面一般。

保利阅江台周边有较多民房，到地铁2号线上街站和梅园上街广场都要1.8公里，不在步行可达的范围内。

更大的痛点是，教育。

根据2025年划片方案，若上街厚美小学有学位情况下，保利阅江台落户的业主子女可申请就读，无学位则安排上街沙堤小学或上街侯官小学。怎么选都是：

乡镇级小学。

而初中划片闽侯六中，高中能考的天花板是闽侯一中。

“闽侯学子不能考市区高中”已经让很多家长卖掉闽侯房子置换到市区了。如果花一两百万买房，结果上个连老家县城都不如的村小/村中，更是劝退教育敏感型家庭。

上个月，闽侯卖得最好的项目是降价最狠的国贸江屿原。想要套现的上街业主，也要接受市场泼出的冷水。

来源：东街一號