摘要：观点指数 住房自主更新政策释放代建需求，精细化管理成普遍趋势中央城市工作会议明确城市发展转向存量提质增效阶段，国务院《关于推动城市高质量发展的意见》将“老旧住房自主更新、原拆原建”纳入政策框架，推动城市更新从“政府主导”转向“居民自治+市场参与”。地方代建政策

观点指数 住房自主更新政策释放代建需求，精细化管理成普遍趋势 中央城市工作会议明确城市发展转向存量提质增效阶段，国务院《关于推动城市高质量发展的意见》将“老旧住房自主更新、原拆原建”纳入政策框架，推动城市更新从“政府主导”转向“居民自治+市场参与”。地方代建政策呈现精细化特征：乡镇等地区通过分类施策、标准化准入、费用分档计取及“超支赔偿+节余激励”双向约束，构建“过程可控+结果可溯”的治理体系，为代建企业提供技术支撑与业务机会。

费率持续承压，业务布局下沉 代建费率因宏观环境承压，部分企业从5%-6%降至3%-4%。业务布局向热点二线城市集中，沈阳以5个代建项目成为最活跃的城市，温州、大连、合肥紧随其后。不良资产代建领域前景广阔但门槛高，须具备全流程操盘、资产处置及债务平衡的能力，典型模式包括政府纾困、市场融资、共益债重整。

盈利能力表现分化，企业多元化布局应对策略 代建企业盈利分化显著：绿城管理上半年营收13.74亿元，毛利率40%，现金流入增长45%；中原建业收入下降4.5%、净利润下降23.4%，同时也面临停牌危机。企业通过深化战略合作（如绿城管理与中交体系）、轻资产扩张（龙湖龙智造输出管理服务）、异地布局（国贸地产福州总部项目、北京城建肯尼亚管网项目）构建护城河，强化市场渗透与差异化竞争力。

产业园区赛道空间仍存，代建企业需加强全周期运营能力 工业代建受益于产业政策推动，需求前景广阔，但需提升产业园区建设需求理解与资源整合能力。招商建管联合招商蛇口中标合肥复材中心项目，通过“产业+资本+运营+建设”全产业链闭环形成差异化壁垒，成为工业代建主流方向。代建企业正从建设执行方转向产业生态构建者，通过整合科研机构、运营资源，实现全流程管控，构建核心护城河。

住房自主更新政策释放代建需求，精细化管理成普遍趋势

中央城市工作会议于7月14-15日在北京召开，会议指出“我国城镇化正从快速增长期转向稳定发展期，城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段”。以往的以房地产开发为主的大拆大建时代已经结束，城市现有的存量地产提质增效，成为代建业务未来的发展主轴。

8月28日，《中共中央 国务院关于推动城市高质量发展的意见》（简称《意见》）正式发布。作为7月中央城市工作会议后的首份城市高质量发展落实文件，将“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入《意见》，释放城市更新模式转型的新信号。标志着我国城市更新从“政府主导”转向“居民自治+市场参与”的新阶段。

“支持老旧住房自主更新、原拆原建”写入《意见》，更加注重以人为本，彰显未来老旧住房更新改造政策支持方向。这一模式指的是，在政策扶持下，由业主作为实施主体，通过社区自治推动共同决策、自筹资金，公开引入开发建设单位，对原有老旧住房进行拆除，并在原土地上按原使用年限和建筑面积（可适当优化）重新建设房屋，最终实现原业主回迁。

目前，浙江、上海、北京、湖北等地已在此方面进行了较多探索和实践。虽然当前老旧住房自主更新、原拆原建存在多项难点，如统一业主意见、资金筹措、居民权益保障等，未来配套政策存在进一步完善预期，但业主产权人作为非专业人士，必须获得足够的治理和技术支撑才能推动项目实施，而房地产代建行业恰好能提供充足的技术和运维管理支撑，企业代建、物业服务等业务机会将增加。

2024年以来，洛阳、南阳、石家庄、南京、湖南、郑州、佛山、深圳龙岗等省市地方政府发布了关于投资项目代建制的管理办法。报告期内，中山市三乡镇等发布了《三乡镇政府投资项目代建管理办法（试行）》，地方政府对于投资项目代建管理更加的精细化，奖惩措施，资金拨付进度有了进一步的安排。

观点指数观察到，地方代建政策正从“粗放式”向“精准化”转型，三季度来看，地方的代建政策呈现以下几个特点：

一是适用场景与门槛的精准界定。三乡镇明确代建制覆盖教科文卫体、市政设施等四大类非经营性项目，总投资超100万元需审批（100万-1000万由领导班子会议审议，超1000万由党委会议审议），并允许建设单位自主申请代建，平衡了政策刚性与灵活性。其他地区如湖南将3000万元作为强制代建门槛，深圳宝安区要求100万元以上项目公开招标，体现“分类施策”的精细化管理趋势。

二是市场化与专业化的双重强化。三乡镇要求代建单位须具备总承包、设计、监理等资质，近三年无不良信用记录，并设立履约保函（金额由招标文件确定），推动行业准入标准化；同时，代建管理费按投资规模分档计取（如1000万以下项目按概算2%计费），支付节点细化至招标后20%、竣工后90%、保修期满10%，既约束成本又保障企业合理收益。湖南等地更引入“节余奖励”机制（节余资金5%-10%奖励代建单位），形成“超支赔偿+节余激励”的双向约束，倒逼企业提升效率。

三是监督与责任的闭环设计。三乡镇明确建设单位、代建单位、主管部门的职责边界，对擅自变更建设内容、超概算等行为，要求从履约保证金、管理费中赔付，直至追究刑事责任；财政部门全程监管资金使用，审计部门介入绩效考核，构建“过程可控+结果可溯”的治理体系。邢台、长宁等地则通过行业自律、财政监管等配套措施，进一步规范市场秩序。

三季度代建政策呈现“政策导向转型（存量更新）+地方规则细化（门槛、费用、监督）+市场机制创新（奖惩、公开招标）”的三重特征，既响应了城市高质量发展的需求，也为代建行业专业化、规范化发展提供了制度支撑，未来具备技术优势与全流程管理能力的代建企业将迎来更大的市场机遇。

费率持续承压，业务布局下沉

当前代建市场信心与预期仍处于缓慢修复阶段，宏观环境持续承压导致委托方开发意愿进一步减弱，直接冲击代建需求规模。根据观点指数不完全统计，在行业调整期中，绿城管理、招商蛇口、金地管理、华润置地等头部代建企业仍展现出较强的市场活跃度，其业务动态频次显著高于行业平均水平。

当前代建市场面临多重压力，费率持续承压成为行业的普遍现象。部分企业代建费率已从5%-6%降至3%-4%（含人工费），主要受宏观环境影响，导致委托方开发意愿降低，代建需求收缩。

代建企业区域业务多向热点地区布局，从代建企业近期拓展的商业代建项目来看，多以二线城市为主，沈阳以5个代建项目成为本季度代建企业最活跃的城市。金地管理、旭辉建管、幸福安基等企业均在沈阳有项目布局，温州、大连、合肥紧随其后。

代建企业新签面积表现增速分化，头部代建企业的集中度进一步提升，但后来新进入的企业基数小，上升势头较猛。根据最新中报数据，上半年绿城管理以1989万平方米新签约规模位列第一，较去年同期增长13.9%。据招商蛇口的中报，去年成立的招商建管今年上半年共新增41个（去年同期：26个）项目，新增代建管理面积482万平方米（去年同期：178万平方米），较去年同期增长170.78%,新进驻北京、上海、徐州、佛山等城市。

2025年上半年，金建管交出亮眼的成绩单：新签代建面积570万㎡，同比大幅增长75%，增速位居行业前列；新增代建项目39个，较去年同期翻倍增长（增加25个）。

当前房地产行业风险出清进程加速，企业化债需求持续释放，推动金融机构手中沉淀大量亟待盘活的不良资产。未来两至三年内，不良资产代建领域的业务规模将呈现快速增长态势，这一赛道不仅前景广阔且尚处于发展初期，具备显著的战略价值。

然而，不良资产代建市场准入门槛较高，并非所有代建企业均能承接此类项目。代建方需突破传统代建代管的职能边界，升级为项目整体盘活方案的制定者与执行者，须具备三大核心能力：一是房地产开发全流程操盘能力，涵盖规划设计、成本控制、工程管理等环节；二是不良资产处置专业能力，包括资产评估、债务重组、法律合规等技能；三是债务化解与多方利益平衡能力，需协调政府、金融机构、原开发商、购房者等多方诉求，实现项目价值最大化。

从纾困项目出险根源来看，多源于集团公司债务危机引发的资金链断裂，导致项目公司虽资产大于负债却陷入停工停售的困境。在此背景下，能否打通融资渠道、提供阶段性流动性支持，成为项目脱困的关键。根据项目资金来源不同，可划分为三类典型模式：

其一为“政府纾困+保交楼”项目，需精准把握保交楼专项资金及银行配套融资的申请条件与流程要点，联动地方政府构建政策性资金通道；其二为“市场融资+保交楼”项目，需将项目资产盘活与保交楼目标深度融合，遵循市场化、法治化原则打通商业融资渠道，实现“原汤化原食”的流动性闭环；其三为“共益债重整+保交楼”项目，需为具备重整价值的项目引入共益债，在保障金融机构债权受偿的同时，满足政府保交楼诉求，实现多方利益平衡。

幸福安基代建沈阳苏家屯72万平方米纾困项目，该项目通过构建全国化与属地化相结合的渠道融资体系实现系统性突围，依托与多家全国性及地方性AMC机构签订的战略合作协议，综合运用市场融资、共益债等工具解决项目流动性问题。针对近7亿元资金缺口及后续交付需求，项目团队创新采用“融、销、抵、展”四位一体资金筹措模式。

在增量融资维度，系统梳理材料申请保交楼专项纾困资金，打通政策性资金通道；在销售回款层面，针对剩余货值制定专项销售方案并设置专人盯催在途回款，加速资金回笼；

在资产盘活方面，围绕项目公司区域资产制定工程抵款（工抵）方案，同时协调地方政府最大化盘活预售监管资金，释放存量资产价值；在债务重组维度，与金融机构、资源单位逐一开展市场化洽商，对金融债务及经营性债务实施适度展期，通过多维度资金平衡实现项目的整体盘活，最终保障项目交付目标达成并满足多方利益诉求，形成可复制的不良资产代建纾困操作范式。

此外，从项目的销售策略来看，风险纾困项目往往面临信任危机，市场对项目品质与交付能力存在严重质疑，例如：绿城管理接手的唐山珑湖丽宫纾困项目代建运营工作，唐山珑湖丽宫前身为唐门一品，由私营企业主启动开发，后因资金链断裂陷入全面停滞，绿城管理构建新媒体矩阵传播，通过精准圈层营销提升项目市场热度与产品价值，以一系列创新性营销措施，逐步推进项目重启，扭转市场口碑。

盈利能力表现分化，企业多元化布局应对策略

据观点指数不完全统计，A股两市逾70家房企公布的2025半年报中，有逾六成陷入亏损困局，行业盈利压力显而易见。据国家统计局7月数据，全国70个大中城市各线房价同比降幅虽呈边际收窄态势，但市场整体仍处于深度调整周期。

在此背景下，代建模式作为房企轻资产转型的核心突破口，正迎来参与者激增的新局面。随着赛道拥挤度攀升，各企业盈利能力表现分化，行业已步入“精耕细作”的竞争新阶段——代建企业亟须构建协作网络，通过资源整合、优势互补等策略，以最低试错成本实现能力短板的有效补位，在存量博弈中构建差异化竞争力，最终实现转型破局与可持续增长。

绿城管理作为代建龙头，上半年实现新拓代建规模及代建费逆势增长，商业代建占比和重复委托率同比提升，展现出较强的韧性。财报显示，上半年绿城管理取得营收13.74亿元，归母净利润2.56亿元，毛利率约40%，可见公司在项目选择上并未为了规模拓展而降低质量，同时也反映了其在成本控制和利润获取上的优势。与此同时，公司经营活动现金净流入为1.12亿元，同比上升45%；在手现金达16.44亿元，同比增长8%，且宣派中期股息每股0.076元，财务水平整体呈现健康稳健的状态。

但代建第二股的中原建业表现不佳，面临停牌危机。8月25日，中原建业有限公司（简称“中原建业”）发布了截至2025年6月30日止六个月的未经审核中期业绩公告。公告显示，中原建业在报告期内收入为人民币1.4亿元，较2024年同期下降4.5%；净利润为人民币3700万元，较2024年同期下降23.4%，净利润率为26.5%。期内每股基本盈利为人民币0.94分，较2024年同期减少人民币0.26分。

中原建业2025年上半年累计签约项目460个，合约建筑面积5634.1万平方米，实现合约销售54.8亿元人民币，销售面积89.5万平方米，交付房屋90.5万平方米。中原建业表示，收入下降4.5%，主要是由于国内房地产市场持续下行，集团服务费收取价格有所降低。

此外，从2024年4月2日算起，中原建业已持续停牌近17个月，根据香港联交所的相关规则，主板上市公司连续停牌达18个月，将面临被取消上市地位的风险。中原建业停牌只剩一个月。以做绿色建筑代建为主的朗诗绿色管理因无法发布中期预告而于9月1日停牌。

面对行业周期挑战，代建企业通过多元化手段构建护城河。一是深化战略合作网络，绿城管理与中交体系更多层次的合作，中交不少二级子公司在国内有诸多城市更新项目和片区综合开发项目，中交强项在于基础设施施工，而房地产代建开发是绿城管理的强项。旭辉建管推出“同路人计划”总包专项招募，诚邀具备深耕能力、资金实力或全国化资源的总承包施工企业，共建政府代建、商业代建、AMC处置等多元业态工程

二是轻资产模式加速扩张，龙湖龙智造签约萧山经开区智能机器人及康养医疗科技研发基地项目，此次签约项目是萧山经开区国控集团与龙湖集团联袂打造的首个商业综合体项目，也是龙湖天街品牌首度落子萧山的战略性布局，龙湖龙智造主要负责提供开发管理咨询及商业运营服务等轻资产服务，代建企业正积极拓展轻资产模式，通过输出管理、品牌和技术等方式，实现业务的快速扩张和盈利能力的提升。

三是异地布局强化市场渗透，7月21日，国贸地产官方宣布，公司成功获得福州塔斯汀总部地块代建项目，将为塔斯汀中国汉堡打造现代化办公企业总部大楼，该项目位于福州高新区核心区域，是公司拓展异地商业办公代建的关键一步。

北京城建集团中标肯尼亚内罗毕中央商务区管网升级项目，8月20日，北京城建集团公众号发文，由北京城建牵头的联合体正式收到中标通知书，成功中标肯尼亚内罗毕中央商务区管网升级项目，实现肯尼亚市场破冰。项目由法国开发署提供欧元融资，主要建设内容包括75公里老旧管网的修复升级及配套系统改造，建成后将显著提升肯尼亚首都内罗毕CBD区域的供水稳定性，惠及周边居民。

产业园区赛道空间仍存，代建企业需加强全周期运营能力

据观点指数不完全统计，期内旭辉建管、润地管理、金地管理等企业获取了较多的住宅代建项目，产业、商业类项目较少，仍存在较大的增量空间机会。

7月14日，旭辉建管宣布其凭借在大连江山如院项目中的专业表现，与大连帝诚建设集团再度携手，成功签约帝诚小窑湾项目，为其提供全过程建设管理服务。双方将联合打造总建筑面积约8.5万平方米的四代宅产品，助力大连城市人居品质升级。帝诚小窑湾项目位于大连市金普新区小窑湾商务区核心板块，北临玄德路，东接黄海东路，总建筑面积约8.5万平方米。

绿地智造成功签约连云港优质住宅项目开发建设管理服务，8月6日，绿地智造与连云港优质住宅项目达成开发建设管理服务协议。该项目位于连云港市南部，靠近主要交通干道，靠近城市生态长廊，周边配套设施完善，景观资源丰富。绿地智造计划将该项目打造成高品质住宅区，为当地居民提供全新的生活体验，提升生活品质和幸福感，满足对高品质生活的追求。

8月13日，据金地管理发布，金地上海地区公司成功中标泰州姜堰[2025]3-1号地块代建项目。该项目位于泰州市姜堰城中板块核心位置，计容建筑面积约6.4万平方米。项目将利用整体架空的优势政策，打造姜堰新一代高品质墅区。此次中标是金地首进泰州、首进姜堰。

根据观点指数统计的数据显示，1-8月，前100房企累计实现权益销售金额14790.34亿元，同比下降约17.08%，。商品住宅去化面临较大的压力，但城中村改造、保障房等代建需求仍存。

中冶置业签约北京市丰台区太平桥城中村改造代建项目。2025年8月19日，中冶置业成功签约北京市丰台区太平桥城中村改造代建项目。项目位于北京市丰台区太平桥街道，紧邻丽泽金融商务区，地处北京西站、丰台站和北京南站的核心交汇区域，是推动该区域高质量建设的关键片区。项目实施主体为北京赋泽房地产开发有限公司，总投资达32亿元。项目开发建设内容主要包括：土地征收、拆迁、补偿、安置房建设（总建筑规模约11.07万平方米）。

9月4日，润地管理联合体成功中标东莞市南城街道环城路与东莞大道交汇处的保障性住房项目全过程管理咨询服务。该项目总用地面积约1.95万平方米，总建筑面积约8.45万平方米，计划建设配售型保障性住房510套。此次中标项目是东莞市2025年重大民生工程之一，旨在打造高品质保障性住房标杆，填补核心区域独立占地保障房的空白。

在商业代建领域，针对酒店、写字楼、购物中心等非标准化商业业态的代建项目，因各业态功能需求差异显著，需通过多轮次、高频次的需求沟通与协调，精准锚定业主方、运营方、设计方等多方诉求。这一特性导致商业代建项目的时间成本显著高于标准化程度更高的住宅代建项目，成为行业精细化运营的重要挑战。

以建工地产集团中标的未科195号地块未来谷商业运营项目为例：该项目作为余杭区重点产城融合标杆，位于余杭塘路与良睦路交汇核心区，总用地面积约3.9万平方米，总建筑面积25万平方米，采用“四塔+三层裙房”的立体布局。

功能分区上，低区规划商业会议区，集餐饮、会展等配套服务形成消费活力核；中区打造开放式创业孵化平台，定向引入中小型创新企业；高区则设计为云端办公层，聚焦企业总部及高端商务机构入驻需求。

这种复合型业态的深度融合，对代建方的跨业态协同能力、运营资源整合能力提出了系统性考验，需通过前置化的需求拆解与动态协调机制，有效平衡各方诉求，实现项目价值的最大化。

就市场需求表现而言，非一线城市的商场类项目需求在三季度呈现低迷态势，而旅游景区消费市场则持续保持活跃状态，这为文旅景区类增量代建项目提供了潜在的发展契机与市场空间。

代建企业可聚焦热点城市与文旅融合项目，强化与商业文旅运营企业的协同。细分机会包括文旅配套（酒店、度假乐园）。据国家体育总局《大众冰雪消费市场研究报告(2024—2025冰雪季)》数据，2024—2025冰雪季全国冰雪运动参与人数达2.92亿人，消费总规模突破1875亿元，同比增长25%。南方省份冰雪运动参与人数及室内滑雪场数量快速增长，上海、广州、深圳等核心城市已布局相关产业。合肥作为长三角城市群副中心和安徽省会，正积极推进创新冰雪文体项目。

例如，代建企业而今管理已与冰雪综合运营服务商热雪奇迹展开合作，双方自2025年1月起就合肥高新区全天候室内滑雪场项目开展多轮沟通，初步达成选址、内容及合作模式共识，项目进入实质性推进阶段。热雪奇迹作为融创中国旗下全球领先滑雪运动、教育、娱乐全链条运营服务商，将为项目提供专业支持。

工业代建领域则受益于产业政策推动，需求前景广阔，但代建企业需进一步提升对产业园区建设需求的理解与内部资源整合能力。例如，8月7日，招商建管联合招商蛇口中标招商创科合肥复材中心项目，以招商建管为例，其依托招商局集团体系化资源优势，该项目由招商局集团、合肥市政府及凯赛生物三方共建，核心业务聚焦于生物基聚酰胺复合材料的生产及研发。

该项目中标的关键在于代建企业（招商建管联合招商蛇口）深度整合集团内部产业资源的能力，招商局集团提供战略协同与产业资本支持，招商蛇口贡献城市运营经验，招商建管则发挥专业代建能力，形成“产业+资本+运营+建设”的全产业链闭环。这种内部资源的高效协同，不仅提升了项目的落地效率，更通过“自带资源”的竞争优势，在产业园区代建市场中形成差异化壁垒。

从行业趋势来看，此类“自带资源”的代建模式正成为工业产业园建设的主流方向之一。代建企业不再仅是建设执行方，而是成为产业生态的构建者——通过整合产业资本、科研机构、运营资源，实现从项目策划、建设到产业导入、运营的全流程管控。这种全产业链能力的构建，正是代建企业在工业代建领域竞争中的核心护城河，也是未来产业园区建设需求升级的关键支撑。

在公共项目代建领域，代建企业需重点强化三大核心能力：一是公共项目全流程管理能力，二是跨领域资源整合能力，三是全产业链运营能力。

此类项目以学校、医院、体育场馆等民生基础设施为主，通常由地方平台企业主导推进，知名代建企业则通过专业能力输出实现优势互补。值得注意的是，公共项目存在显著的属地化特征——地方平台企业更倾向选择能提供“规划-建设-运营”全链条服务的本地代建企业，以保障项目与地方发展需求的深度契合。

以漳州圆山医院代建项目为例：该项目由厦门市属国企建发集团旗下更新建设公司承担代建职责，建发健康集团负责后续运营管理，形成“地方平台+专业代建+垂直运营”的三方协同模式。这种模式既发挥了地方国企的属地资源优势，又通过专业代建企业的技术能力和运营企业的市场经验，实现了公共项目从建设到运营的全生命周期价值提升。

观点指数认为：在早期住宅代建业务主导的阶段，企业间的能力差异尚未显著体现。随着代建企业逐步向多元化业务领域拓展，非开发类能力（如运营管理、产业导入等）正成为区分企业竞争力的核心维度。

特别是在产业园区、写字楼、文旅项目及大型场馆等复合业态中，业主方通常不仅需要基础代建服务，更普遍存在对全周期运营管理的诉求——从项目投资决策、建设实施到后期运营维护的完整链条服务。

在此背景下，代建企业若能构建覆盖“投资-建设-运营管理”全生命周期的服务能力，形成“开发+运营+资源整合”的全链条解决方案，无疑将成为最契合市场需求、最具差异化竞争优势的理想选择，这也是未来代建行业在多元业态竞争中构建核心壁垒的关键路径。

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