摘要：今年3月份，一则某地责令退休干部限期拆除违规所建农房、恢复土地原状，并对村干部等经办人员问责的公告，在网络上广泛传播，引发众多网友关注。而就在今年发布的中央一号文件中，国家明确强调：“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。”这一政

今年3月份，一则某地责令退休干部限期拆除违规所建农房、恢复土地原状，并对村干部等经办人员问责的公告，在网络上广泛传播，引发众多网友关注。而就在今年发布的中央一号文件中，国家明确强调：“不允许城镇居民到农村购买农房、宅基地，不允许退休干部到农村占地建房。”这一政策表述并非头一次出现，却头一次被写入一号文件，其信号意义深远。

其实，国家层面针对城镇居民和退休人员在农村宅基地和房屋方面的限制性政策，早在多年以前就已陆续出台。从1999年国家发布《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，到2004年国土资源部发文严禁城镇居民在农村购置宅基地，再到2019年农业农村部再度发文严控宅基地违规流转——国家三令五申，态度明确而坚决。

那么，为什么国家要在今年的一号文件中再次突出强调该禁令？退休干部返乡居住和生活，难道不是“返乡入乡”支持乡村振兴的一种表现吗？那些已经在农村建了房的退休干部，这些房屋将会怎样处理？违规提供审批材料的村干部，又可能面临什么责任？

要理解该政策，首先要明白农村宅基地的根本属性。根据我国《土地管理法》等相关法律法规精神，农村宅基地制度是保障农村居民“户有所居”的基本制度，其所有权归属农民集体，使用权则只限于符合条件的本集体经济组织成员。

农村宅基地的资格权主体，只限于农村集体经济组织成员。这是土地管理法、土地管理法实施条例等多部法律共同确立的基本原则。换句话说，城镇居民、退休干部等非集体成员，并不具备申请获得宅基地的法律资格。

而所谓“房地一体”原则，更进一步杜绝了变相买卖的可能。即房屋所有权与宅基地使用权不可分割，城镇居民即便购买了农房，也因为无法合法获得宅基地使用权，而不能进行不动产登记，其交易行为自始无效。

需要理清一个关键概念：国家并非禁止退休干部或城镇居民返乡居住或为乡村发展献力。恰恰相反，《乡村振兴促进法》明确规定，地方应当为返乡入乡人员提供必要的生产生活服务。

支持人才返乡，与允许其在农村购房和购买农民宅基地，是两个不同的概念。退休干部返乡贡献余热值得鼓励，但其居住需求完全可以通过合法方式满足，例如租用村民闲置住宅、申请集体建设性用房等，而非触碰宅基地红线。

国家之所以严控宅基地流出集体之外，主要基于三点考虑：

其一，保护有限的土地资源。农村宅基地属集体建设用地，资源本身紧张。在很多地区，符合申请条件的本集体成员尚且需要排队等候或通过其他方式保障居住需求。如果允许外来人员占用，不仅可能挤占农用地、突破耕地红线，更将导致集体资源分配不公。

其二，维护农民基本权益与集体所有制。宅基地是农民重要的居住保障和财产权利，是其作为集体组织成员的关键权益之一。允许非集体成员通过购买等方式获得宅基地，相当于侵蚀了农民的根本权益，动摇了农村土地集体所有的基础。

其三，维护法治权威与社会公平。宅基地管理有明确的法律规定。如果放任各种“特殊资格权”、以“村民决议”等变相分配宅基地，会导致法律执行尺度不一，助长特权思想，影响基层治理的公信力。

国家三令五申严禁城镇居民、退休干部到农村占地建房，但有些还是建了，退休干部应如何处理？对于已经发生的违规行为，如何处理？从流传的地方公告和相关政策答复来看，处理措施可谓相当严厉。比如乌兰淖尔镇针对城镇居民购买农房、宅基地及退休干部占地建房行为，明确：

违规签订的买卖合同、租赁协议等均判定为无效，所购、所建土地及房屋等财产不受承认和保护。

已建的房屋将被限期拆除，恢复土地原状。若逾期不整改，有关部门将依法强制/拆除。同时，退休干部违规建房的，将对当事人依规依纪严肃追究其党纪政务责任；若涉嫌犯罪，还将移送司法机关追究刑事责任。

对违规办理的经办人员（如村干部、审批人员）：对在宅基地审批、确权登记等环节中提供虚假证明或违规操作的工作人员，将依法依规追责问责。

1999年5月6日前由于相关禁止性政策并未出台或明确，根据“法不溯及既往”原则，城镇居民于此日期之前购买的农村房屋，仍受法律保护并可过户登记；此后的交易则合同无效，无法确权。

有人提出，当前农村存在大量闲置宅基地和农房，是否可以通过放开流转来盘活资源？对此专家强调，改革须在法治轨道上进行。

国家鼓励盘活利用闲置宅基地和住宅，例如通过租赁、合作等方式发展乡村旅游、文创产业等。但这一切的前提是，使用权流转须严格限制在本集体内部或符合规定的特定情形下，严防资本下乡圈地、变相开发房地产。

对于那些真正希望扎根乡村、助力振兴的“新农人”和年轻人，其居住需求又该如何保障？专家建议，各地可采取多种激励方式，例如为人才提供租房补贴、建设人才公寓等，但不能以突破法律政策底线为代价。“乡村要留住人才，关键在于提供发展机会和公共服务，而不是违规提供宅基地。”

【结语】中央一号文件首次明确写入“双禁止”条款，凸显了国家严守宅基地红线、保障农民居住权益的决心。退休干部返乡建房，看似是个人行为，实则关系到土地制度公平、农民权益保护和农村社会稳定三大核心问题。无论是谁，无论何种身份，都要严守法律红线，敬畏土地制度。而这，正是乡村振兴战略行稳致远的基础。

来源：三农参谋