摘要：作为持「经营管理签证」的新移居华人，在日本安家置业或投资房产时，能否顺利从银行获得房贷是一个至关重要的问题。

作为持「经营管理签证」的新移居华人，在日本安家置业或投资房产时，能否顺利从银行获得房贷是一个至关重要的问题。

日本住房贷款以超低利率著称，本国居民购买自住房甚至常可享受低于1%的利率优惠。然而，对于非永住的外国人而言，申请房贷的门槛明显更高——许多主流银行要求申请人具有日本永久居留权或日本籍配偶等条件。

我找了一些资料，深入分析日本各大银行对非永住者（尤其经营管理签证持有者）提供自住型住房贷款和投资型房产贷款的政策差异，梳理利率、额度、首付、收入和在日年限等具体要求，以及非永住者可利用的特殊方案和策略。

文章将结合最新资料与数据，提供操作建议和银行组合策略，并以对比表格形式总结各行政策异同，力求以学术深度和可靠数据为你呈现一份全面的可行性分析。

今天我们先来聊聊自住型房贷政策分析。

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非永住者房贷政策概述

在日本，银行对住房自住贷款（自用住宅ローン）与不动产投资贷款的利率和审查标准截然不同。

自住房贷款利率极低，带有政策福利性质，通常仅提供给日本人或永住者等信用稳定人群。

相比之下，投资物业贷款利率较高、期限较短，审查更关注借款人收入水平和资产。

对于缺乏永住身份的外国人，日本大部分金融机构出于风险考虑，会提高准入门槛或限制可贷成数。

一般而言，在日有合法居留资格并有稳定工作的外国人，通常最多只能贷款房价的50%～60%，利率约在2.5%～3.0%左右。

这远高于日本人常见的0.5%以下超低利率水平，但相较外国本国的贷款利率仍具优势。

值得注意的是，日本不少银行明确规定房贷申请人须为日本籍或永住者，非永住外国人若想申请，通常需满足额外条件如日籍配偶作担保等。

尽管如此，随着日本对外资和人才开放程度提高，亦有部分银行开发了面向非永住外国人的专门贷款产品。

下面将分述日本主要银行在自住房贷款和投资房贷方面对经营管理签证持有者的政策，并比较各项要素。

主流银行自住型房贷政策分析

接下来聚焦各大主流银行针对非永住者（特别是经营管理签证持有人）申请自住用途住房贷款的条件。

1

三菱UFJ银行（MUFG）

利率

变动利率最低约0.595%，固定10年利率约1.63%（为优良客户基准）。

身份要求

原则上要求日籍配偶，或申请人在日本居住满5年以上。换言之，单纯持工作/经营管理签证且在日时间很短者，MUFG通常不受理。但有消息称，对于已提交永住申请的外籍人士，MUFG可能酌情考虑放贷。

工作年限

要求在日本的同一雇主连续工作3年以上。经营管理签证持有人如属于自营公司负责人，则需提供公司连续经营年数和财务证明，一般也需3年以上稳定营业。

收入要求

参考案例显示MUFG对外国人年收入要求在300万日元以上。此外还会审查收入稳定性和纳税记录。

首付与额度

通常需至少20%首付。最高贷款额约为年收入的6～7.5倍。同时MUFG对物件有要求，如建筑年限平成6年（1994年）以后、耐震标准合格等，以控制风险。

点评

MUFG作为日本最大行，对信用要求严苛。非永住者若无长期居住记录或日籍担保，很难直接获批。

经营管理签证者如计划长期定居，可在居住满5年、经营稳定后再向MUFG申请，以提高成功率。

也有成功案例显示，一对均非日籍的夫妻在无永住的情况下，通过高比例首付和良好工作背景，从MUFG拿到了低至0.47%的优惠利率贷款。

这说明满足银行内部信用标准（如高收入、高首付）亦有机会获得优质利率。

2

瑞穗银行（Mizuho）

利率

优遇浮动利率可低至0.525%，固定利率约1.8%起。

身份要求

瑞穗对外国人贷款要求极严。一般必须持有永住权或有日本人配偶作为联合申请人，才能申请住宅贷款。

据报道，瑞穗明确将“永住者或日籍配偶”作为申请条件，否则即使其他条件再好也不受理。这使得经营管理签证持有人单独申请基本无望。

其他条件

即便符合身份要求，瑞穗还要求申请人为正社员、收入高且稳定。常见门槛是年收入700万日元以上，且职业为大企业员工或公职等稳定岗位。对于有永住配偶的外国人，银行可能允许0首付购房，但通常仍建议准备头金以提高审查通过率。

点评

瑞穗作为三大行之一，政策保守，不设专门的外籍人士贷款产品。

没有永住的经营管理签证者基本被瑞穗排除在外。唯一变通途径是通过日本籍配偶作共同借款人或担保人。

因此，对于无日籍直系亲属的华人新移民来说，瑞穗并非现实选择。

3

三井住友银行（SMBC）

利率

变动利率约0.9%～1.0%，固定利率（20年）约2.6%～2.7%。

身份要求

与瑞穗类似，SMBC的住宅贷款基本限永住者或日本人配偶的外国人。非永住者若单独申请，银行通常要求提供一位日本国籍人士（配偶或直系亲属）担任连带保证人。

工作收入

需为正社员且社保缴纳满6个月以上。年收入要求300万日元以上，但实际审批中往往倾向于更高收入群体。工作年限要求至少1年以上（频繁跳槽会减分）。

首付与担保

有报道SMBC对非永住者最低首付两成，部分情况下可能要求30%以上头金以降低风险。若没有永住身份，通常必须有日籍配偶共同贷款或第三方日籍担保人。

点评

SMBC对经营管理签证持有人态度谨慎。若申请人有日本配偶且自身收入、信用优秀，仍有一定可能获批贷款。但独身的华人新移民即使持有高收入，也常因无永住/无日籍担保而被婉拒。因此，SMBC并非此类人群的首选，除非申请人家庭条件符合其严格要求。

4

SMBC信托银行（PRESTIA）

利率

Prestia前身为花旗银行日本，提供外籍人士专门房贷产品，浮动利率约0.88%起，固定利率1.7%上下。具体利率因客户资质而异，整体比三大行略高。

身份要求

无需永住权即可申请。只要持有有效在留资格（短期滞在除外）且居住在日本，就可以向Prestia提出申请。这是少数愿意接受经营管理签证等长期签证持有者的主流银行之一。

工作收入

要求最近一年年收入不低于500万日元（薪资所得，自营业则需申报所得额≥500万）。若申请不动产投资贷款（即购买投资房），则收入门槛提高到700万日元以上。此外，需有稳定的就业或经营记录，一般要求在现职连续2年以上。

其他要求

年龄在20岁以上，贷款结束时不超过80岁。申请人需能够使用日语或英语沟通（合同文本提供英文译本）。Prestia不要求提供保证人，审批更注重收入和资产证明。对房产本身有一定限制，如建筑品质、评估价值需符合其内部标准。

点评

Prestia作为专注高净值客户的银行，对非永住者相对友好。经营管理签证持有人若收入较高（>500~700万）、事业稳定，可考虑Prestia的房贷服务。

成功案例显示，有人在没有永住的情况下，通过Prestia获得了贷款额度约年收入的7～8倍，且无需提供担保。

不过，该行对物业条件审核严格（如房龄、新耐震标准等），对区域亦有偏好（都会圈优先）。

总体而言，Prestia适合那些财务状况良好、打算长期在日发展的经营者。

5

东京之星银行（TokyoStarBank）

利率

东京之星推出了面向非永住外国人的“StarMortgage”产品，变动利率约1.65%起。该利率虽高于日本人平均水平，但对无永住者已属相当优惠（接近2%）。官方表示其针对国际客户的利率与当地居民接近，约在2%上下。

身份要求

接受所有在日外国人，即使没有永住权也可申请。申请人须持有6个月以上的中长期在留资格，经营管理签证符合条件。需要具备日语（阅读、书写）沟通能力。

工作收入

如为公司员工，要求在当前公司工作满1年以上；如为公司役员或自营业者，则要求有3个会计年度以上稳定经营收入的证明。年收入需达到400万日元以上。这些条件对新移民而言稍具挑战，但并非高不可攀。

首付与额度

最低首付20%（即借款成数最多80%）。贷款金额上限一般为年收入的6～7.5倍左右。东京之星通常只针对主要都市圈内的房产放贷，且房屋建造年份需较新（最好2000年以后）。每笔贷款下限500万、上限可达1亿日元，期限最长35年。

最新动向

2023年以来，东京之星在跨境房贷市场动作频频，甚至向未居住日本的海外投资者提供贷款服务，扩大了客户群。据报道，其非居住者贷款项目一年内吸引数百名亚洲富裕客户，贷款余额迅速攀升。这表明该行对外国人的支持力度在不断加大。

点评

东京之星可谓外籍人士房贷的“破冰者”。母公司为台湾金融集团，风控上引入亚洲网络协助，使其敢于在他行退避的领域提供服务。

对于持经营管理签证、在日时间不长但收入不错的华人，这家银行是获取住房贷款的重要选项。

需要注意的是，东京之星通常要求贷款人亲临日本面签。其贷款成数偏保守（50%~60%常见，80%封顶），经常需要较高首付。

总体而言，如果您有一定资金实力并符合基本年限收入条件，东京之星的房贷不仅可行，而且服务上提供中文支持，审批高效。

6

Suruga银行（スルガ銀行）

利率

Suruga为外国人开设了专门的住宅贷款方案，采取浮动利率（半年一调，5年内月供固定）。实际执行利率约1.6%起，根据借款人条件有所浮动。相较主流行，这是对非永住者相当优惠的利率水准。

身份要求

不要求永住许可，任何在日外国人（短期滞在除外）都可申请。申请人需能用日语理解合同说明（银行也提供中文合同概要）。

Suruga明确表示，即便未取得永住，只要日语沟通OK，法人经营者也欢迎咨询。这一开放态度对经营管理签证者非常有利。

工作收入

银行要求年收入不少于400万日元，且在当前工作连续1年以上。这一标准低于多数竞争对手（不少银行要500万以上）。

自营业者需提供纳税证明等材料，若公司业绩稳定亦可满足收入要求。Suruga过去对外国人偏好查看在日居留年数（最好3年以上）和信用记录，但2024年更新的条件已不再硬性提及在日几年。

首付与额度

原则上最高可贷80%（首付20%），具体成数视物业评价和申请人情况而定。单笔贷款额最低30万，最高可达4亿日元。

可见Suruga甚至能支持高端物业贷款。贷款期限最长40年（独栋房）或50年（公寓），远超一般银行标准，非常灵活。无需提供保证人（除非有共同借款人或共有人）。

风控特点

Suruga在审批时注重借款人的日本定居意愿和规划。他们会在咨询时询问申请人是否有申请永住的打算、未来在日的职业规划等。这可能作为内部评估参考。

此外，Suruga不允许贷款用于购买海外不动产或竞卖所得房产。针对外籍客户，该行不强制日籍担保人，大大降低了门槛。

点评

Suruga以敢于创新闻名，曾经通过宽松的投资贷拓展市场。在加强监管后，其面向个人自住房的外国人贷款成为一大特色。

经营管理签证者如果收入过400万、在日工作满一年，即有机会以无永住身份从Suruga拿到贷款。相较其他银行动辄要求多年工作与永住，这无疑是突破性的。

需要提醒的是，申请人必须能读懂日文合同，否则银行会拒贷——对语言不过关者可能需要寻求翻译协助。

总之，Suruga银行为资质中等的非永住外国人提供了低门槛、长年限的房贷选择，在华人圈已有成功案例。

7

中国银行东京分行（BankofChina）

利率

中国银行作为在日外资行，对华人贷款相对开放。目前提供的变动利率约在2.2%～2.8%之间。这一利率比日本本土银行最低0.5%上下高出好几倍，但与中国国内房贷利率相比仍要低不少。可见BOC利率定价考虑了外籍客户风险溢价。

身份要求

拥有在日合法居留资格的中国公民即可申请。这包括经营管理签证持有人。如果申请人没有日本在留资格（纯海外买家），中行也可以放贷，但需在该行开立账户，且通常要求50%以上首付，贷款期限15年以内。因此，持有签证的华人享受的条件会宽松许多。

收入要求

要求年收入至少300万日元以上，并提供最近2年课税证明以佐证收入连续性。由于主要服务华人客户，中行对审核中国收入和资产有优势。如果申请人在日收入不达标，也可综合考虑其国内收入资产情况。

首付与额度

最低首付20%（即贷款成数最高80%）。通常中行愿意贷款额度为年收入的7～7.5倍左右。对于房产条件，中行倾向于新建或较新房源，要求物件符合新耐震标准（1981年后建筑）。若购买二手旧房，放贷成数可能下调甚至不受理。

其他优势

中行可提供中文服务，沟通无障碍。其审批流程对华人客户相对透明，知情人士分享经验称，中行一般看重申请人的银行流水和纳税额，对于刚创业的经营管理签证者，若能提供在中行的存款、理财等资产证明，也有助于获批。

还有传闻指出，中行贷款可以考虑海外收入，例如如果申请人在国内公司仍有薪资，可并入收入总额评估——这对初到日本事业未稳者非常友好。

点评

“雪中送炭”的中资银行。许多经营管理签证华人在被日本银行拒绝后，转而找到中国银行东京分行成功融资。尽管利率略高，但解决了燃眉之急。

特别是对于刚来日本不久、公司运营未满2年的创业者，中行由于了解华人资产背景，审批上更具弹性。

当然，要获得中行贷款，申请人自身也需有一定资金实力（准备2成以上首付）及稳定收入来源。如果您短期内无法满足日本大行的严格条件，那么中行的房贷无疑是最现实可行的方案之一。

8

交通银行东京分行（BankofCommunications）

利率

交通银行作为另一家中资大型行，其利率水平大致与中行相当（2%-3%区间，具体视客户资质）。

身份要求

持有在留资格的外国人皆可申请，需在交行开立日元账户。年龄要求20～64岁，具备民事行为能力。经营管理签证属于在留资格的一种，符合条件。

收入要求

有稳定收入且达到一定水平。明确规定：如购自住房，申请人年收入需300万日元以上；如购投资用不动产（即出租房），年收入需500万日元以上。这一双轨标准显示交行对投资房贷要求更高的偿付能力。

首付额度

依据交行内部资料，一般情况下首套房最低首付两成起。如果购买投资物业，可能要求三成或更高首付以降低风险（具体未公开，可参考同业水平）。贷款期限视房产类型，一般最长30年左右。

特点

交行与中行类似，提供中文服务，审核材料偏重申请人的资产证明和征信。在贷款对象和范围方面，交行服务对象包括个人和法人，可能对经营管理签证者的公司名义贷款也有支持（需进一步咨询银行具体产品）。

点评

交通银行在华人投资者中知名度略低于中行，但实际上也是值得关注的潜在放款方。数据显示其要求非永住申请者年收入达到400万以上，与中行相差不大。

经营管理签证的客户若收入达标，可尝试同时向交行咨询申请，以获取更优条件或备用方案。由于中资行在风控思路上相近，申请人也可视自己在两家银行的存款往来关系，择优选择。

一些案例显示，交行对于购买新建投资公寓的贷款态度积极，客户年收入超500万即可争取较高成数贷款。

总体而言，交行为华人在日置业投资提供了又一可靠渠道。

9

信用组合与其他机构

除了上述大型银行和中资行，部分地方金融机构和专门贷款公司也为非永住者提供住房贷款：

あすか信用组合（Asuka信用组）

服务东京都的信用组合，针对在日满3年的定住者提供“定住者住宅ローン”产品。要求申请人为组合社员（通常需在指定地区工作/居住）、在日≥3年、同一工作≥1年（或经营≥2年）、年收入稳定。

永住权不是必须条件。首付一般2成起。

Asuka信用组的优势是社区型服务，对符合地区联系的华人较友好，有报道指其可接受旧耐震建筑等一般银行不愿贷的房源。利率约2.0%起。

セゾンファンデックス（SaisonFundex）

信用卡公司CreditSaison旗下的融资公司，提供专门面向永住权なし外国人的住宅贷款。

它采用不同于银行的审核标准，更侧重于担保物件价值而非借款人国籍或永住身份。只要申请人有稳定收入（不论正社员、个体经营甚至刚转职都可考虑），且能提供足够价值的抵押物，就可能获贷。

特点包括：可接受多种不动产作为抵押（不局限于购买房，可用亲属名下房产、投资物业、停车场、别墅等作担保）；审批速度快，网申最快三日内出初审结果。

该公司办理贷款成功率高，即使他行拒绝的案例，Saison凭灵活担保也常能通过。

当然，其利率相对较高，浮动利率约4.0%～4.5%。适合有一定头金或额外房产可供抵押的经营管理签证者，作为“曲线救国”的途径。

オリックス银行（OrixBank）

不属于传统存款银行，但以房贷和投资贷见长。Orix对外国人不要求永住。

基本条件是：在日居住、在同一公司工作≥3年（自营业≥3年）、最近一年税込年収≥500万日元。

由于该行房贷多用于投资型（如个人购买整栋公寓用于收租），内部对物件的结构、面积、楼龄、用途都有各种限制。例如必须是耐震好的房产、面积不宜过小、商业用途比例有限等。

据日文资料，Orix倾向于借给高收入者，实际审核往往希望申请人年收入≥700万（日媒推测外籍需更高收入)。

若条件符合，Orix可贷额高且可不要求保证人。经营管理签证者如事业成功、收入较高，可通过Orix获取投资物业贷款资金。

AEON银行

日本永旺集团旗下银行。网传AEON愿意向非永住外国人放贷，但要求至少20%首付，利率和普通客户相当（浮动0.5%左右）。

不过AEON房贷更青睐自住房，不做大额投资贷。在永住权无的情况下，该行有时需要日籍担保或更严格审查。因此华人圈使用该行贷款的案例不多。

新生Investment&Finance

新生银行集团的子公司，提供面向海外投资者的日本不动产贷款。

目前限定对象为香港居民（持香港或日本护照、居住香港）。要求正社员连续就业2年以上，年收入≥800万日元（或同等资产），可贷款用于投资日本物业。

此项目主要服务境外高净值客户，对在日华人则非直接相关。

综上，非永住者并非完全没有贷款渠道。

除主流三大行外，还有外资银行、中小行和金融公司等多种选择。

下面的对比表格汇总了主要银行针对自住住宅贷款的政策要点（点击放大，查看详细对比）：

注：上述表格数据综合来自公开资料和华人经验分享，供参考。实际审批条件以各银行最新政策为准。

来源：季老湿在东京一点号