当美国楼市遇冷，硅谷房价十年翻番：240万美金只是“入场券”

摘要：现在的美国房地产市场特别有意思，一边是全国范围内冷冷清清，建筑商忙着降价促销；另一边硅谷却热得发烫，房子刚挂牌就被抢，成交价还比挂牌价高。这种冰火两重天的场面，说实话，我盯了这么久楼市动态，都觉得新鲜。

现在的美国房地产市场特别有意思，一边是全国范围内冷冷清清，建筑商忙着降价促销；另一边硅谷却热得发烫，房子刚挂牌就被抢，成交价还比挂牌价高。这种冰火两重天的场面，说实话，我盯了这么久楼市动态，都觉得新鲜。

硅谷的房市火到什么程度，Compass的经纪人马克·王跟我说过一个事儿，他之前帮人挂了套桑尼维尔的房子，离苹果园区不远，挂牌价163.8万美元。结果刚挂出去6天就成交了，光看房日当天就来了80多组客户，最后收到4份报价。最绝的是，买家是苹果的华人新移民，直接拿178万现金买下，完全不受现在高按揭利率的影响。

本来我还纳闷，怎么硅谷买家这么有钱，后来加州佩隆居地产的甄勇斌给我举了个例子才明白。离硅谷一小时车程的都柏林，2024年人口流入涨了好多，买新房得抽签，200万美元的二手房几天就被抢空。你想啊，人往这儿涌，房子又少，能不抢吗？

而且不光本地人抢，国际买家也盯着这儿，居外IQI的安萨里说，2025年硅谷帕洛阿尔托的房产询盘中位价是240万美元，比全美平均水平高了一倍还多。亚洲买家的询盘量更是直接翻倍，老实讲，这也能理解，硅谷的科技创新能力和教育资源摆在那儿，不管是自住还是投资，都让人觉得靠谱。

不过话说回来，硅谷买房门槛是真高，Realtor.com的数据显示，在旧金山买套中位数房价的房子，年收入得有26.3万美元；到了圣何塞，更是要37万美元。这收入水平，放全美都是顶尖的，普通家庭想在这儿扎根，难度确实不小。

硅谷房市这么火，背后其实是AI带起来的财富效应，马克·王跟我说，现在硅谷的科技公司，员工基本都有股票期权，干满四年就能拿到全部股票，所以这儿从不缺现金买家，每四笔交易里就有一笔是全现金。

你看今年AI行业的动静就知道了，Anthropic、OpenAI这些初创公司，一轮轮融资拿下来，估值涨得吓人。全球超过1200家“独角兽”企业里，美国就占了700多家，大部分都在硅谷周边。还有英伟达、微软这些大公司，股价一路飙升，连带着给AI做基础设施的企业，还有AI工程师的工资都水涨船高。

MIT的首席研究员麦卡菲说，过去100年都没见过这么快的财富创造速度，这话真没夸张，硅谷区域研究所的数据显示，去年硅谷企业拿到的风险投资就超过350亿美元。现在旧金山的亿万富翁有82人，比纽约还多；过去十年湾区百万富翁数量翻了一倍，纽约才涨了45%。

财富多了，大家自然要买房，苏富比的数据显示，去年旧金山成交价超过2000万美元的房子，数量创了历史纪录。不过甄勇斌也跟我提过，就算是科技大厂员工，买房也不是轻松事儿。硅谷核心地段的房子中位数都到300万美元了，一对年薪合计80万美元的夫妻，买了房之后每月按揭加税费得1.5万美元，超过税后月收入的三分之一。本来我觉得年薪80万已经很厉害了，后来算完这笔账才发现，就算是管理级员工，压力也不小。

跟硅谷比起来，全美大部分地区的楼市就冷清多了，全球投资咨询公司BCAResearch的贝瑞钦说，虽然最近抵押贷款利率降了点，30年固定利率到了6.35%，比之前的平均水平低，但市场还是没起来。

美国人口普查局的数据显示，2025年7月的建筑许可量比6月降了2.8%，跟去年比也降了5.7%。更关键的是，新建房屋待售库存够卖9.2个月，这是2022年11月以来最高的。也就是说，开发商手里压了不少房子，想卖出去不容易。

Redfin的数据更直观，现在全美国活跃的购房者只有143万人，是2013年以来最少的，除了疫情初期就没这么低过。从今年5月开始，卖家数量也少了1.4万人，可就算这样，卖家还是比买家多36%，全美已经连续15个月是“买方市场”了。

Redfin的高级经济学家可汗说，买家因为房价高、利率高不敢买，卖家看到房子卖不动还得降价，干脆就不挂牌了。这种情况其实挺尴尬的，本来想靠降利率刺激市场，结果发现房价没降，普通买家还是接不住。

更麻烦的是，现在房价涨幅还跑不过通胀，标准普尔凯斯-希勒全美房价指数同比只涨了1.9%，可同期消费者价格指数涨了2.7%。这是多年来第一次房价涨幅没超过通胀，也就是说，房主手里的房子实际在贬值。标准普尔的古戴克说，疫情期间房价涨得快，房主赚了不少，现在反而开始缩水，这种转变对市场信心影响不小。