摘要：最近澳洲房价全线上涨已经是不争的事实。越来越多的朋友想要在澳洲投资买房，但是不知道买哪里好。这期影片我们就来一口气讲清楚，澳洲现在的房市状况；为什么房价会涨；未来12个月各个城市的房市会如何发展；到底应该在哪个城市买房子。影片结尾我会透露一个房价虽然正在暴涨我
【澳洲房产】未来12个月应该买哪个城市? 澳洲房价房租双涨, 购买入门级房产的窗口即将关闭! 普通人最后的上车机会! 【澳房策386】
最近澳洲房价全线上涨已经是不争的事实。越来越多的朋友想要在澳洲投资买房，但是不知道买哪里好。这期影片我们就来一口气讲清楚，澳洲现在的房市状况；为什么房价会涨；未来12个月各个城市的房市会如何发展；到底应该在哪个城市买房子。影片结尾我会透露一个房价虽然正在暴涨我也不建议自己公司会员购买的城市。希望帮大家把好关，让您做出适合自己投资目标的买房决策。
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供给端紧缺
想要看清大趋势，就要分析供给和需求端各自的支持因素和力量对比。凡是关心澳洲房产市场的朋友应该都知道现任总理的建房计划，5年建造120万套住宅房产。5年120万套，平均下来每年就要建造24万套才行。计划有了，实际情况呢？
从2016年起，每个月的建筑批文数量最多也就23000，平均在18000左右。2025年5，6，7三个月，批文数量在15000到17000之间。那么一年下来批文也就19-20万套。注意这只是批文数量，并不是所有批准的建筑，最终都能建起来。再看看2023到2024年的批文数字，可以说是10年历史最低，可见25-26年的建筑完工数量也高不到哪去。
批文批好了之后，就来到了开工环节。只要开工了，大概就能估算出1到2年之后市场推出的新房数量。所以开工量是个领先指标，有预测作用。2025年第1季度开工总量46000，比2023年6月的历史低点确实高了一点，但是放在过去10年里面看，还是谈不上正常。就算2025年全年4个季度都按照这个开工量来算，也就只有18万5千套左右，离每年24万套的目标差了55000套，缺口23%。
如果直接看看建筑完成的房子数量就更清晰了。这张图是季度年滚动数据。包括2025年第一季度在内的4个季度，澳洲住宅房产完工数量只有17万6000套。2021年到现在，没有1年是超过18万套的。
有人可能会说，那不还有公屋呢吗？对，但是跟没有也没差多少。公屋的季度完工数量过去10年的平均1000套左右，多的时候1400套，少的时候650套。1年也就4000左右。不解决任何问题。所以澳洲总理的目标和现实之间的差距真实存在，每年的房产供应量总缺口在50000套左右。
比较容易看到的问题是批文数量不够，但是一个经常被忽略掉的要素也非常重要。我刚才讲过，并不是所有获批的房子都能建出来。最新数据显示，全澳有34,000套住房处于"已批准但未开工"状态，比去年同期暴增8.3%。这意味着什么？开发商拿到了政府批文，但因为建筑成本太高，根本不敢动工！Housing Industry Association的数据更加触目惊心：平均建房成本已经飙升到48万澳元，比疫情前的33万澳元暴涨了52.6%。同样一套房子，现在要多花15万澳元才能建起来。问题的核心在哪里？建筑材料成本居高不下。铜管和配件涨14.4%，电缆涨9.5%，就连普通的粘土砖都涨了8.3%。但这还不是最要命的。建筑工人短缺已经到了灾难性的程度。Productivity Commission的报告显示，过去30年来，澳洲住房建设生产效率下降了53%。同样的工时，现在只能建起1995年一半的房子。一个砌砖师傅现在开口就要500-600澳元日薪，而且你还不一定能请到。这种成本结构下，建筑商盈利被压缩，就不太想建房子，除非房价涨起来。所以说政府5年建造120万套的目标，在现实面前就是个笑话。
需求端爆炸
你以为供应端已经够糟了？需求端的爆炸才是真正的问题所在。先看移民：根据澳洲统计局数据显示，2024-25财年前9个月，净永久和长期抵达人数36.61万人（加入澳洲PR而且来到澳洲的人减去离开澳洲的PR，还有签证时间大于12个月抵达澳洲的人数减去离开的人数），全年预计在34万到38.5万人左右，虽然比2023-24年的44.6万人有所下降，但仍远高于疫情前的水平。这意味着什么？短短一年，多了约34万新居民要找房住。如果全都挤进大城市，相当于给这些地方添了个大麻烦。
根据SQM Research 2025年7月报告，全国住宅空置率只有1.2%，悉尼1.0-1.1%，墨尔本约1.2-1.3%，布里斯班约1.3-1.4%，都远低于长期平均的2.5-3.0%的水平。想找房租？恭喜你，在热点地区，一套房源从上市到租出的时间可能不到3天，全国平均也就在10-14天左右。结果是什么？房租和房价齐头并进，一起上涨。
澳洲房价与房租同时上涨，这是正常现象吗？我大学学经济，最近这几年也在持续研究澳洲经济，还算懂点。在经典经济学模型里面，房价和租金一般是负相关的。为什么呢？房价大涨会吸引更多投资者入市，供给增加，租金增速就会放缓；反过来说也一样，租金上涨会刺激购房需求，带动房价上涨，然后投资者入市，出租房供给增加，租金降低。
但是有种情况是例外的。如果供给紧缩和需求高涨同时发生，房价和租金其实可以同步上涨。比如说现在的情况就是这样，新房建造速度太低，有些地方发放批文之后5年都没有建好房子。需求端更是要命，不但政府给补贴给优惠，澳洲还新增了大量人口。全澳洲目前的空置率大平均是1.2%。什么意思呢？某个地区100套能用来出租的房子里面，只有1.2套在空租。3%是市场平衡状态，2%代表出租房紧俏，1%几乎租不到房。现在1.2%的数字已经创下10年新低，当然租金会上涨了。
澳洲历史上也曾经出现过房价和房租双涨的时期。比如在2015到2017年，当时建筑材料和人工成本上升，审批周期延长，叠加中国、印度移民高峰，引发供需失衡。2015年—2017年，悉尼房价年均涨幅超10%，同期租金也保持5%增长。疫情之后到现在是第二个例子，当然发生的事情大家都亲身经历过，就不用我再多说了。其实在平衡的市场里面很难出现房价房租双涨的局面，奈何现在市场根本不平衡，所以未来双涨还会持续下去。
而背后的推手不仅仅是移民。澳洲政府的多轮刺激也加剧了房市泡沫：2024年底推出的“Help to Buy”共享权益计划，让首次购房者只需2%首付，政府提供30-40%权益支持，已吸引了很多人上车；2025年中期，澳洲储备银行（RBA）逐步降息，2月降到4.10%，5月降到3.85%，8月再降到3.60%，多家银行通过打折方式把房贷利率压到3.5%以下，进一步放大了购买力。这还没算上10月1日即将上线的5%首付计划。
供需双重失衡，政府政策“打了鸡血”，移民数据领先于住房增量，而建房能力却被高成本、高法规和低生产效率拖垮。留给普通买房人和租房人的选择越来越少：租金越来越贵，首付越来越高。而这个趋势在本轮周期中，才刚刚开始加速。
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澳洲各个城市房市表现
8月份澳洲房市大盘上涨0.7%，只有霍巴特价格降低了0.2%。如果看看趋势图的话，你会发现，包括霍巴特在内的所有城市都在涨价或者在向好的趋势之中。悉尼加速，墨尔本减速，中型城市包括布里斯班，珀斯和阿德莱德全都暴涨，小城市也在上涨区间中。对于具体城市的数据分析，大家可以看看上一期节目。
深挖数据我们还能看到，价格上涨的驱动力分布不够平均，而是集中在少数热点区域。悉尼北岸的房价环比涨1.2%，内西（Inner West）涨1.3%，而西部郊区只有0.4%；墨尔本CBD周边涨0.9%，外围郊区只有0.2%。说明核心区域的溢价正在向二三级区域逐步渗透，城市核心的“溢价护城河”正在加宽。
同样值得关注的是房屋类型的分化：独栋住宅价格上涨0.9%，非独栋只涨0.3%。结合ABS最新数据显示，非独栋新增供应占比上升到31%，而高层公寓交付量因海外劳动力短缺和材料延迟，完成量同比下降18%。也就是说，市场上对非独栋的需求并没有大幅度放缓，反而因供应收紧造成溢价的潜力。但是同时我还是要补充一句，我还是不看好非独栋投资，不是说非独栋不涨价，只是跟独栋比起来，长期涨幅有限。
机构预测
当然很多朋友不知道现在的市场能涨多久，什么时候进入调整期。对于现在的市场形势，澳洲各大银行和金融机构都有自己的预测。
四大银行对2025年悉尼房价增幅的预测是3%到7%之间。但是到8月份悉尼累计增幅就超过3.3%了。我更倾向于涨幅在6%左右。四大银行对于墨尔本房价涨幅的预测在0%-6%之间，我猜在4.5%。珀斯的普遍预测在5%-8%，我猜是8.5%。布里斯班在5%-8%，我猜是8%。这些银行里面，最激进的是ANZ，最保守的是NAB。KPMG的预测属于中等偏上。这次银行间没有方向性的分歧，都说涨价，只是涨多少的问题。那么关键问题来了，未来的12个月，投资者只能买一套的话，应该买哪个城市呢？
12个月内买哪里
布里斯班——机会洼地正在被填平
布里斯班这两年房价表现非常亮眼，无论是今年累计表现还是8月单月表现，都远超全国平均。这背后有两大驱动力：一是本州投资者回流；二是基建落地提振信心。只要RBA不出现巨幅加息，布里斯班的上车机会窗口还在，但是跟2024年相比已明显收窄，想要上车的朋友要抓紧了。很多布里斯班独立别墅已经超过1百万，这个价钱其实可以在悉尼开发区附近买个入门级别墅了。
珀斯——资源城到“新热点”
珀斯疫情后的房产市场表现让传统投资者大跌眼镜，从不在乎，到好奇，到接受，到后悔。后悔什么呢？没有早点买。虽然疫情前矿业低迷让当地市场承压，但劳动力紧张和供应短缺正在让价格一路走高。我们第一线的情报显示，珀斯土地获得批文后未开工量上涨。从拿到土地到开始建筑的时间已经拖到6个月左右。说明供应瓶颈再次出现。现在想要入场的朋友，只要是想长期持有，可以买入，至少在未来12个月趋势不会出现变化，3年-5年左右中期，我也看好。长期持有更没问题了。
悉尼——蓝筹稳定
悉尼在4月时涨幅有些调整，但是之后的几个月已经确定进入了暴涨期。CBA说如果RBA在年底前再降息25个基点，悉尼房价在2025年内将额外上涨0.6%。目前悉尼市区上市房源平均要加价8.2%才能成交，说明溢价空间仍然在。悉尼的房价全澳洲最贵，很多人在过去几年中型城市暴涨的时候，对悉尼房产不屑一顾。但是在悉尼房价低谷期入手的朋友们，现在都在偷着乐了。现在能不能买入呢？我个人的猜测是悉尼房价按照%涨幅，在中短期没法超过3个中型城市。但是作为房产投资组合的基本盘，我觉得没问题。悉尼的房市向来稳中还有高增长，买入长期持有没问题。
墨尔本——触底反弹
墨尔本房产市场一直在平盘区间晃，从今年2月开始，虽然每个月都在涨价，但是速度从来没有超过0.5%。8月份涨幅居然还回调了，并没有形成像其他城市一样的加速上涨趋势。说明投资者对墨尔本还是有不同意见的。我个人的看法是，如果买投资房，其他城市买完了再买墨尔本。如果买自住房，今天就买别犹豫。
上面这几个城市非要排个顺序的话，在不考虑预算的前提下，1.布里斯班，2.珀斯，3.悉尼. 4.墨尔本。
达尔文-暴涨我也不买
有人说那达尔文在暴涨，你推荐吗？在今年年初达尔文确定上涨周期的时候，我曾经给自己公司的员工开过会，说不要推荐达尔文。我看到了达尔文上涨，也觉得达尔文可能还会涨一段时间，但是到目前为止，没有推荐给我们自己的VISION会员。不是因为达尔文房子不赚钱，而是不适合。澳房策的投资理念是找到对的房产，买入持有不卖。我们做的是长线投资，不想通过短期买卖赚钱。达尔文的房产市场，目前虽然涨，但是放在10年到20年的持有时间内，我认为很大机会跑输其他城市。如果你想要短期捞一笔的话，买不买的自己决定。不过想要短期获利，为什么要买房子呢？你要是没法用3句话回答这个问题，让10岁的孩子也能听懂，那你不适合买达尔文的房子。
有房子不再是权利而是“特权”
澳洲房子越来越贵这是事实。按照现在的发展趋势，我猜不出5年，即使是政府财政补贴，利率降低，很多普通人也买不起房子。对于这些人来说，在澳洲有房子不再是权利，而是有钱人的“特权”。你要问公不公平，我觉得不公平。你要问我是不是房产投资者造成的，我觉得有些关系。你要问我会不会继续投资房子，我的回答是肯定会，而且我会尽力让更多的VISION会员也能通过房产投资达到财富目标。但是对与澳洲普通人来讲，买房的梦想会越来越远。如果不是在生活中工作中生意中很出色的人，基本就告别买房了。那种传统的澳洲梦，有个工作，就能买个房子，早就成了不切实际的幻想。 只有努力工作，努力生活，努力创业的人，才能买得起房子。最后变成什么呢？新移民买房子的比例更高，而第3代以上的移民买房比例更低，因为这些澳洲本地人中有相当大一部分，根本不想努力。座右铭是，我穷我有理，我懒我高尚。政府必须照顾我，有房子是我的权利。这些人越多，澳洲的希望就越小。
有两类人，这辈子成不了事儿。第一类“怂”。一听要做个什么事情，先给你列10个困难。这也不行，那也不稳。看不到机会，对任何事情都习惯性拒绝。但凡是做事的人，脑子里面一定是方案思路解决办法。先做，再解决，这才是成长的起点。第二类“懒”，没有执行力，你看越有钱的人，越是去满世界找项目，有危机感。越是没钱的人，看不上这个，瞧不起那个。干这个觉得丢人，干那个嫌钱少。想做点事赚点钱，1，有想法，2，有执行力，3，解决问题。光想不干，那就是纯扯淡了。找个事情先做，不会做就学。本来没啥钱，再不拼点，在澳洲跟着人家搞工会，搞游行，网上骂骂人，发泄情绪，完事儿又回去继续怂继续懒，怎么可能有机会呢。为了买房子，你也得拼命赚钱不是。
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来源：Alex老师澳房策
