350亿㎡存量市场的增量从哪里来？旧改市场成陶企新战场

摘要：改革开放以来，城镇化率从1978年的17.9%上升到2024年的67%，城镇住房存量从1978年的不足14亿平方米上升到2024年的接近350亿平方米。全国二手房挂牌量已达753万套，而多个重点城市二手房交易量远超新房，这标志着存量房时代正式到来。

2025年，中国城镇化率已接近瓶颈，城市发展从“增量扩张”全面转向“存量提质”阶段。随着房地产行业持续下行，瓷砖行业亟需寻找新的突破口。

改革开放以来，城镇化率从1978年的17.9%上升到2024年的67%，城镇住房存量从1978年的不足14亿平方米上升到2024年的接近350亿平方米。全国二手房挂牌量已达753万套，而多个重点城市二手房交易量远超新房，这标志着存量房时代正式到来。

据住建部最新数据，全国2000年前建成的老旧小区约有17万个，涉及居民超过4200万户。今年以来，中央及各地政府持续加大旧改支持力度，万亿级市场正在加速开启，陶瓷企业正从单纯的材料供应商转型为城市更新的综合服务商，为瓷砖行业带来了前所未有的机遇。

存量时代的新蓝海

政策层面持续释放利好。最近国家住建部官网发了《城镇老旧房屋综合整治与利用新规（2025版）》，明确今年起全国老旧房屋要按“分类处置、功能升级、产权明晰”的新规矩来，从改造补贴到产权续期，都有实打实的政策支持。据住建部2025年第一季度通报，全国已有3.2万个老旧小区启动改造，涉及房屋超过800万套。

城中村改造同样规模庞大。例如，广州三元里村城中村改造项目总投资超200亿元，改造实施范围约71.45公顷。贵阳沙冲路沿线城中村改造项目（一期）总投资约37.12亿元，占地面积524亩，涉及征拆985户。漳州市区山美片区城中村改造项目已完成655宗民宅征迁签约，总面积约8.09万平方米。

厂区改造也是城市更新的重要组成部分。一些地区通过“民营资本+科技基地+政府驱动”的运营模式，将老陶瓷厂的旧厂房改造成“产、创、展、商、游”于一体的特色陶瓷产业园，吸纳小微陶瓷企业入驻，形成产业集群。

财政支持力度空前。中央财政对城市更新行动给予定额补助，东部地区每个城市补助最高8亿元，中部地区10亿元，西部地区和直辖市达12亿元。真金白银的投入为旧改市场注入强劲动力。

“用最少的钱住舒服的家”这是在当前经济环境下消费者迫切的需求。许多居民选择购入低价二手房或城中村房屋进行改造。除了必要的水电等“里子”工程，最大的改造投入往往集中在“面子”工程——瓷砖、地砖、墙砖及厨房面板等表面焕新。这正是陶企切入旧改市场的关键机会：虽然改造流程上瓷砖铺贴通常在水电之后，但通过提供快装、低成本、高品质的整体饰面解决方案，陶企仍可抓住这一重要市场，满足消费者既省钱又提升居住品质的核心需求。

破解旧改三大难题

建筑本体改造挑战重重。老旧小区的改造并非易事，在此过程中面临着诸多痛点：在施工效率方面，传统装修需铲墙砸砖，导致施工周期长，期间产生的噪音粉尘污染，给居民生活带来极大干扰；在材料性能方面，老旧建筑墙体普遍存在开裂、渗水、泛碱等问题，传统涂料易霉变脱落，瓷砖空鼓隐患多，难以应对南方梅雨季、北方供暖季的双重考验；此外，居民对环保、健康的要求日益提高，传统装修材料中的甲醛、苯等有害物质也成为居民担忧的焦点。城中村要兼顾成本与文化传承，厂区改造需保留工业特色。每个项目都需要量身定制的解决方案。

适老化需求成为重要考量。老旧小区居民以老年人为主，对产品有特殊需求。60岁以上居民占比超过40%，他们更需要防滑、耐磨、无障碍的适老化产品。这对陶瓷企业提出了新的产品研发要求。

专业化服务缺口亟待填补。多数居民缺乏装修专业知识，需要企业提供从设计到施工的全流程服务。这要求陶企从产品供应商转型为解决方案服务商。

众多陶企抢跑竞逐旧改赛道

尽管旧改困难重重且切入难，但一些陶企拿出”自家必杀技“用创新的产品和利民服务体系征服旧改新蓝海。

东鹏控股于2017年在行业内率先推出以集成墙板为主，SPC石晶地板与艺术涂料为辅的装配式轻装快改解决方案。作为装配式轻装快改解决方案的核心，东鹏集成墙板构建“效率-环保-安全-美学”四大价值体系。“一卡一扣”装配式安装直接覆盖原墙面，施工周期缩短50%以上，实现无尘无噪、即装即住。集成墙板采用环保基材，经第三方权威机构检测，不含甲醛、苯等有害物质，为室内空间构筑无毒健康屏障。目前，东鹏集成墙板系统已深度参与全国多地老旧小区改造项目，并在全国各地的地产工程、连锁酒店、商业零售等多元化场景中获得相应的价值验证。

除了对老旧小区的旧改，东鹏集团DP LAB爆改T2M旧厂房，打造先锋艺术空间，总面积超过3.5万平方米。T2M二场为佛山东鹏洁具二厂的旧厂房遗存，由东鹏控股旗下创新实验室DP LAB以“活化工业遗址”为主题，通过“修复再利用”的克制手法推动其实现空间蜕变。将可持续材料实验室、生活美学空间、艺术展览及文化商业等嵌入旧工业结构，打造符合现代生活需求的工业美学多功能集群社区。

鹰牌新材在9月旧改专家项目战略启动会明确提出了“旧改专家”的战略定位，在“陶瓷+大家居”战略引领下逐步布局旧改市场，提出了用“新材料+全渠道”战略定位。提供低成本、快交付、高环保、高颜值的新材产品体系，主打“去设计师化场景模式”，旨在降低旧改门槛。鹰牌已构建完整产品体系，发起“旧改革命”，用“环保快装”空间解决方案撕开市场裂缝。

与此同时，天安芯家打造的房产装修一体化的社区服务平台模式也为旧改提供了破局新思路。天安芯家依托生成式算法引擎可一键生成精准短视频脚本、专业口播、场景化方案等内容，通过AI数字人技术极大降低内容生产成本，助力建立个人IP并迅速搭建新媒体矩阵，获取线上流量有效实现规模化增长。

新明珠绿材则以“建筑表面装饰系统整体解决方案战略”和丰富的绿材产品及材料系统撬动旧改市场。其中“设计研究+绿建新材+精工交付”一站式成品交付服务系统模式直击居民缺乏专业改造经验的通道。新明珠绿材定位为整体解决方案提供商，而非简单材料商，围绕各种绿色材料，提供设计研究、定制加工、安全交付、成本控制、现场施工管理、落地服务、资源整合等全过程交付的研究和落地体系化服务。

其品类丰富的绿建新材为满足“城市更新、旧房改造、适老化市场和文旅建设”需求，提供充足的用材保障。其中石晶墙地板做到环保、施工快速、安装便捷，防潮、耐磨、防滑、防冲击等性能优越，且厚度仅有4～5毫米，适应多种场景应用。尤其，旧改施工，无需拆除旧有墙地砖直接覆盖快装焕新，不仅减少建筑垃圾的产生，而且材料环保利于施工者和居住者身体健康。

蒙娜丽莎瓷砖采用”微笑服务“赢得旧改消费者的信任，打造的集成墙板&装配式快捷交付系统，可直接覆盖旧墙面，无需拆改搬家，并做到了48小时极速焕新，让消费者省事又省心。该系统通过采用先进的数字化设计与制造技术，通过模块化、标准化的组件，实现了装修材料的预制与现场快速组装，不仅大幅提高了装修效率，还有效减少了装修过程中的能源消耗与废弃物排放。

欧神诺瓷砖针对旧房改造瓷砖换新难问题，研发了”欧易贴“磁吸快装技术，做到无需传统水泥砂浆，降低装修污染；缩短工期70%，即装即住；拉力测试验证，磁吸瓷砖牢固可靠！这个技术能够用快捷的方式来解决第二次铺砖的问题，直接在原有砖上铺砖，免去拆除旧砖的烦恼和降低整体环境的污染。

此外，欧神诺还推出了岩板薄板快装系统、、轻瓷微幕节能装饰系统等绿色铺贴方案，这些都适用于旧改项目，用手推动建筑领域节能减排。

金意陶瓷砖的木纹砖产品在需要保留复古特色和历史风貌的旧改项目，如一些城中村、老旧房或文创园区更新中，具有一定的竞争优势。“法式中古风”今年在小红书上很火，成为了很多“二次改造”博主的首选风格，其中木纹砖是中古风的突出表现。小红书居家博主就利用金意陶的木纹砖把老破小爆改成法式小洋房，在小红书掀起来了一片“中古风”。