成交破万套，但没有小阳春

摘要：之前直播我一直讲广州800-1000段的供应缺口，而今年，无论是绢麻厂小面积，金融城东区两块6+容积率，琶洲三兄弟都瞄准了这个总价段。这些预期已经开始影响了珠城800万以上的成交，珠城3月105套成交里，800万以上的成交占比，从去年4季度的60%降到了50%

3月二手住宅共网签10866套，珠江新城、天河北、工业大道这些主城区交易量的风向标均破百套。

之前直播我一直讲广州800-1000段的供应缺口，而今年，无论是绢麻厂小面积，金融城东区两块6+容积率，琶洲三兄弟都瞄准了这个总价段。这些预期已经开始影响了珠城800万以上的成交，珠城3月105套成交里，800万以上的成交占比，从去年4季度的60%降到了50%。

800万这条线，是开发商想做但广州改善购买力不愿轻易去碰的。

量上的表现，超1万套就是优秀，不用杠，至于这一万套“价”的表现，我会以上面提到的800万为参考系之一。

以核心区，非核心区，总价800万以上，800万以下把二手分为四个象限.

核心区800万以上的，还在试图穿越周期，因为他们不是这轮新增供应冲击的总价段，真要核心范围的，在这个总价之上的，过往只有过大境、湖光悦色这两个有一定体量的冲击。

而800以下，以保利天汇和燕语为代表，极大的倒挂了周边一手，把各自区域的三房价格锚在了5字头。冲击由他们开始，并慢慢扩散到5公里范围内更低总价的新盘，进而再倒挂周边二手，可以这么说，保利价格屠夫在极短时间内重新定价了广州600以下的所有一二手，没给二手业主太多出逃的窗口。600-800总价段的供应有点真空，800以上要利润，因此需要600以下自下而上的传导到600-800这个区间的产品，反应也慢了些，慢于600以下，快于800以上。

象限内的另外两个，非核心区，不管任何总价，以万博锦绣香江大户型为代表，只要成交就是一步到位，和低总价回调比例一致。

也就是四个象限内，除了核心区800万以上的，其他三个的回调力度基本一致，目前的价格指数在2017年4月。其中只有核心区800以下，尤其是600以下的，基本在碰到24年4季度同户型均价的时候就会成交，这一点你们关注几套好赞房源就会有感觉，单一个保利花园，在3月便成交了28套。其他象限，租售比低于2%的，都还有机会继续触底。

看回一手，对比23年3月的超1万套、24年3月的5400套、25年的6500套，显然不算火爆，再对比回24年高光时刻10月和12月的破万套，那显然只能用环比做文章了。

这些基本跟以下三点有关，春季的土拍推介会、新规、开发商观望。

关于土拍，当天河的去化都去到26个月的时候，只能祭出卖多少出多少地的大招，面积没法做文章，只能做单价，于是更多的好地块出来了。这一点，海珠也很明显。

新规虽然喊停了阳台面积占比，但5月就要执行的新版住宅规范也要出来了，其中一点是要求层高不低于3米，我第一时间在群里做了调研，问问大家对3米层高有没有感觉，大家投票还是偏向没感觉，毕竟目前的层高也有一定的科学依据，那就是身高*1.618=层高，这时候的层高不会让人感到压抑。但真要大家用身体投票的时候，那就变成了有好过没有。