房价跌了四年，那个喊你 “刚需上车” 的中介去哪了？

摘要：四年前，你手机里的房产中介是不是天天发 “刚需买房别犹豫，越等越贵”？小区门口的中介门店玻璃上，是不是贴满了 “年轻人首套刚需优选” 的海报？再看看现在，打开朋友圈，那些中介要么在发 “大平层降价急售”，要么在晒 “改善型住房新装样板间”，曾经天天挂在嘴边的

四年前，你手机里的房产中介是不是天天发 “刚需买房别犹豫，越等越贵”？小区门口的中介门店玻璃上，是不是贴满了 “年轻人首套刚需优选” 的海报？再看看现在，打开朋友圈，那些中介要么在发 “大平层降价急售”，要么在晒 “改善型住房新装样板间”，曾经天天挂在嘴边的 “刚需” 两个字，好像凭空消失了。

这不是错觉。国家统计局最新数据显示，全国 70 个大中城市里，像广州天河这样的核心区域，房价已经连跌四年，现在每平米 38694 元，比四年前跌了快两成。更有意思的是杭州贝壳研究院的报告，2018 年的时候，30 岁以下年轻人买房的比例高达 46.9%，几乎占了半壁江山；可到了 2025 年，这个数字腰斩到 25.3%，25 岁以下的年轻人买房占比更是从 10.6% 跌到了 4.9%。以前中介见面就问 “刚需还是投资”，现在开口都是 “想换多大的改善房”，这四年到底发生了什么？

要说清楚这个事，得先捅破一个窗户纸：所谓的 “刚需”，很大程度上是被炒出来的焦虑。2018 年那会，房价一年一个价，中介拿着计算器给你算 “晚买一年多花 20 万”，开发商把 70 平米的小户型都包装成 “刚需神盘”。那时候的年轻人，刚毕业就被父母催着买房，好像不买就是人生失败。但现在呢？广州增城的房价从最高点跌了快三成，那些当年被忽悠 “刚需上车” 的年轻人，现在每个月还着房贷，看着房价一天天跌，心里比谁都清楚：所谓的刚需，不过是开发商割韭菜的镰刀。

为什么 “刚需” 突然就不香了？第一个原因是钱包不答应了。这几年经济形势不好，年轻人工资没涨多少，房价却跌得让人心慌。杭州贝壳研究院的院长说得实在：现在的年轻人怕高位接盘，毕竟谁也不想刚买完房就亏掉首付。更重要的是，大家终于明白过来，租房不是洪水猛兽。以前觉得 “租房没有安全感”，现在发现 “月供 8000 不如租房 3000，剩下的钱够买两台 iPhone”。95 后宁愿背着奢侈品包包租房，也不愿为了一套房子降低生活质量，这种观念的转变，直接让 “刚需” 失去了市场。

第二个原因是政策风向变了。今年北京取消了五环外限购，上海外环外房产不计入套数，各地保障房供应量也在增加。以前政府把 “刚需” 当回事，是因为要靠房地产拉动经济；现在政策工具箱里的工具多了，就不需要再靠制造焦虑来卖房了。你看北京 8 月份的二手房成交量，环比增长 4.1%，但这些成交里大多是改善型住房，刚需小户型反而卖不动。政策一松绑，真正的需求就露出来了 —— 大家不是不买房，而是不想买那种 “将就住” 的刚需房。

第三个原因是人口结构变了。80 后那代人有 2.2 亿，正好赶上房价上涨期，他们买房既是自住也是投资。可现在的 90 后、00 后人口少了一大截，结婚年龄也越来越晚，以前 “结婚必须买房” 的传统观念正在松动。很多年轻人觉得，与其花光六个钱包买套房，不如先搞事业、谈恋爱，房子的事顺其自然。这种心态的变化，比任何政策都更能影响楼市。

“刚需” 退场带来的影响，正在方方面面显现。最明显的是楼市结构变了，杭州 90 平米以上房源的成交占比从 2019 年的 28.44% 涨到了 2024 年的 43.7%，开发商也把精力从刚需小户型转向了改善型大户型。以前售楼处都在打 “低首付”“学区房”，现在全换成了 “南北通透”“智能社区”，连中介的话术都高级了不少。

对年轻人来说，这其实是件好事。以前毕业就被 “刚需” 绑架，好像不买房人生就不完整。现在房价跌了，反而给了年轻人喘息的空间。美国的数据更夸张，购房者平均年龄已经飙升到 56 岁，比 2023 年涨了 7 岁。这说明年轻人推迟买房不是中国独有的现象，而是全球趋势。大家终于可以慢慢攒钱，等有实力了再买自己真正喜欢的房子，而不是被迫 “上车”。

最根本的变化是社会观念的转变。房子从 “人生必需品” 变回了 “大件商品”，就像买车一样，有钱就买好点的，没钱就先凑合着。小区业主群里，以前天天讨论房价涨跌，现在都在分享哪里租房性价比高；朋友聚会，也没人再比谁买的房子大，而是比谁的生活更精彩。这种变化，其实是楼市回归理性的信号。

说句实在话，我做房产主播这几年，见过太多被 “刚需” 坑了的年轻人。2019 年有个粉丝，家里砸锅卖铁给他凑了首付买了套远郊刚需房，现在房价跌了 30%，每个月还着 6000 多的房贷，日子过得紧巴巴。那时候中介天天给他发 “刚需永不过时”，现在连人影都找不到了。

其实哪有什么永不过时的刚需，只有被制造出来的焦虑。真正的居住需求一直都在，但不应该被开发商和中介用来割韭菜。杭州的数据很能说明问题，2018 年 46.9% 的年轻人买房，很多是被恐慌情绪逼的；现在 25.3% 的占比，反而更接近真实的需求水平。以前是钱包被 “刚需” 绑架，现在是脑子终于清醒了。

房价跌了四年，跌掉的不仅是虚高的价格，更是被炒作起来的泡沫。那些消失的 “刚需” 口号，本质上是楼市去伪存真的过程。未来的房子，终究要回归居住属性，而不是被用来制造焦虑、收割年轻人的工具。最后想说，不管房价涨还是跌，生活的重点都不应该只有房子。以前被 “刚需” 两个字压得喘不过气的朋友们，现在可以松口气了。房子是用来住的，不是用来绑架人生的。至于那些消失的中介话术，就让它们随着下跌的房价一起，成为历史吧。