摘要：一周的时间里，我根据《幸田昌則の不動産耳より情報》（2025年8月号）这份报告里的分析和数据，把我对日本这4个房产板块的观察进行了一次总结性分享。

二手房日本的“老破小”真的更香了吗？、遗产税日本的遗产税有多吓人？、土地日本的地都是谁在买？、度假村日本的“老钱”都在哪里买房？。

一周的时间里，我根据《幸田昌則の不動産耳より情報》（2025年8月号）这份报告里的分析和数据，把我对日本这4个房产板块的观察进行了一次总结性分享。

对于外国人来说，理解日本的房地产本身是一件不容易的事情。我们在了解和探讨日本不动产的行情时，如何在当中抓住属于你的机会，这是一个要经验和时间堆砌起来的能力。

我把我过去9年深入日本房地产的实战经验和故事整理成一本厚达1000页的《外国人如何在日本做房东》手册，还有我看完10多本日籍原版书，选择引进中文版的，我的新书《买楼收租》。2本书看完，你对日本不动产就会有一杆秤，你去和日本中介聊也好，在网上看相关博主的分享也好，你自己就能判断对方说的真假。

另外，看完这篇文章，你还是想深入了解日本房产的投资逻辑，我的新书《买楼收租》可以看看，买什么，怎么买，怎么装，怎么租，怎么卖，全部都给你讲得明明白白。

我自掏腰包印了2000本送给我的粉丝，现在已经送出去500+本了，你也想要一本的话，找小助理拿领书链接。

话说回来，我给这几期的内容做个最后的总结。

日本房地产目前呈现“一慢一快，一冷一热”的格局：普通住宅市场相对平稳甚至下行——二手房价随房龄下跌，“老破小”虽性价比提升但整体升值有限；而特定区域（核心都市新房、高端度假地）却炙手可热、价格猛涨。

与此同时，遗产税等政策环境趋严，人口老龄化导致财富形态变化，投资日本房产已不再是简单的买入持有游戏。

结合日本房地产当下的格局，对中国投资者来说，是挑战，也是机会。

日本楼市整体稳健，但不再普涨。要密切关注日本央行货币政策、政府地产新政等动向。

对于东京圈住宅投资，要警惕高PER（市盈率）下租金回报低的问题。二手房市场潜力在于挑选位置佳、有改造空间的物业，提高附加值。

度假物业投资要看长线基本面，别被短期涨幅蒙蔽。

相比新房，不妨多看二手住宅（尤其土地占比较高的独栋或小型公寓楼）。区域上，东京、大阪等大城市依然是首选，但要精挑地段、考虑租售比。

新兴热点地区（如正崛起的近郊卫星城、二线城市的繁华区）也值得关注。对于高端度假区，如果真有兴趣，建议等市场冷静些再介入，或选择尚未过热但有类似条件的“候补”区域，以获取价值洼地。

办理税号、开户、贷款、找管理公司，每一步都需考虑周全。

《外国人如何在东京做房东》一书强调了本地化团队的重要性。建议中国买家组建“黄金三角”：靠谱的不动产经纪、通晓日中税法的税理士、加上物业管理服务，以解决语言和制度鸿沟。

跨国持有房产要注意汇率和资金出入，尽量选择低风险通道，比如通过在日公司或信托方式持有资产等，如有需要可咨询专业律师。

提前规划永远胜于亡羊补牢。为子女在日本预留居住资格、购买寿险准备税金、合理分割遗产，都是避免遗产税“坑”的有效手段。

一定要避免违规瞒报或低报，日本税务对不动产评估有自己的严格标准和“例外条款”，不要抱侥幸心理。

华人房东最好在有生之年就咨询专业人士做好传承安排，别让辛苦资产变成儿女的负担。

我在日本投资房产将近10年，经历过几次小周期起落，深感心态与认知决定成败。

见过有人炒大阪公寓一套赚几百万人民币的，也见过有人高位接盘东京塔旁豪宅套牢十年的。经验之谈：不熟不做，见好要收。

日本房产稳定但并非不会下跌，赚自己看得懂的钱即可。不盲从炒作，不恐惧政策，用长线眼光看待持有收益，你才能在异国房地产投资中笑到最后。

最后提醒一句，日本楼市有其独特规律和风险，但对理性的投资者来说，依然蕴藏机遇。

希望本周的分享能帮助你看清趋势、避开陷阱，做出明智决策。如果你想了解更多我在日本房地产投资的专业洞见和实战案例，可以《买楼收租》中文版回家看。也可以成为我的房产会员，进一步了解我的投资历程。

我们一起深入学习，在稳健中实现资产增值。

来源：季老湿在东京