摘要：谁的钱都不是大风刮来的，现在新楼盘动不动就两三万一个平方，年轻人想一步到位太难了，于是不少人掉头去看老小区。

谁的钱都不是大风刮来的，现在新楼盘动不动就两三万一个平方，年轻人想一步到位太难了，于是不少人掉头去看老小区。

地段好、总价低、周边啥都有，看着确实香。可老小区不是只有便宜两个字，它身上那些“老毛病”要是没提前看清楚，住进去以后能把人折腾得直想哭。

我帮身边不少朋友看过老小区，也踩过不少坑，下面就把最核心的四个问题说说，能听进去一句，就少花几万冤枉钱。

一、房龄超过20年，贷款和转手都是大麻烦

很多人一听中介说“房子1998年的，不算老”，心里就踏实了。其实很多银行认的是“房龄加贷款年限不超过40年”这条硬杠杠。

简单算一下：2025年减去1998年，房龄已经27年，最多只能贷13年。月供一下子就上去了，手里预算紧的朋友当场就要打退堂鼓。

更难受的是以后再卖。接盘的人同样要贷款，房龄越老可贷年限越短，愿意接手的人就越少。

我同事小李2020年买了套1997年的顶楼，当时图便宜，结果今年想换房，挂牌半年都没人看。

中介直接说：“房龄快30年了，客户一听转头就走。”房子一旦失去金融属性，价格就只能一降再降。

如果要买二手房，尤其是老小区，要记住这几个点：

1. 先让中介算清楚贷款年限，别只听他说“可以贷”，要问“最长能贷几年”。

2. 去不动产登记中心拉一份房屋信息查询表，上面房龄写得清清楚楚，防止中介把建成年代说成拿地年代。

3. 如果房龄确实超过25年，手里又必须贷款，提前找银行客户经理做预审，别等交定金后才发现批不下来。

二、漏水、裂缝、脱落，隐蔽工程最烧钱

老小区最怕渗水。墙面一道道水痕、天花板鼓包起皮，很多人以为重新刷漆就解决了，其实那只是表面。

老楼当年用的沥青防水早就老化，楼板裂缝里的积水能顺着电线管流到楼下，今天修完明天又漏。

最惨的是卫生间沉箱，砸开一看，铸铁下水管可能已经锈得像蜂窝，一碰就掉渣，整根管子都得换，这一项没两万下不来。

墙体裂缝也要分情况：

- 0.5厘米以内的龟裂，一般是水泥砂浆收缩，重新挂网批灰就行；

- 一指头宽的斜裂缝，很可能是地基不均匀沉降，属于结构问题，后期会继续扩大，这种房子再便宜也别碰；

- 阳台栏板上的水平裂缝最危险，钢筋已经锈蚀膨胀，遇到地震容易整体垮塌。

看房时带好两样东西：小手电和乒乓球。手电照墙角、管道根部，有水渍反光就说明渗水；乒乓球放在地面，轻轻一滚就知道地面平不平，严重倾斜说明楼板已经变形。

如果房东提前贴了墙纸、刷了防水漆，更要警惕，十有八九是为了掩盖问题。

三、物业差、车位少、邻居老龄化，生活便利度大打折扣

很多人买老小区就是冲着物业费便宜，有的才三毛五一平方，可便宜的背后是没人管。

垃圾堆了几层，楼道灯坏了半年没人修，电动车推进电梯里也没人拦。

最烦的是停车，下班晚一点就要绕小区三圈，最后只能停路边，第二天一张违停罚单150块，一天工资去掉一半。

还有一个容易被忽略的细节：邻居年龄。老小区原住民多是60岁以上的老人，生活习惯和年轻人不一样。

早上五点就有人放广播体操，晚上九点就嫌你家孩子吵。想换窗户？楼上老太太说影响她睡觉，死活不同意。装电梯？一楼大爷直接甩脸色：“我不用，谁爱装谁装。”

怎么看物业水平：

1. 下午四点以后去看房，这时候保洁快下班，卫生状况最真实。

2. 问问保安晚上几点关门、外来车辆怎么登记，一问三不知的肯定靠不住。

3. 去地下车库转一圈，地面全是油渍、墙角堆建筑垃圾的，说明物业已经躺平。

四、学区、拆迁、加装电梯，别被大饼忽悠

中介最会拿“学区要重新划”“地铁口马上动工”“拆迁已提上日程”这三张牌吊胃口。

其实学区划片每年都在变，教育局的文件才是唯一标准，没落地之前谁都说不好。

地铁口更是长期规划，图上画一条线，真正动工都不知道猴年马月了。

拆迁就更离谱，现在政府推行城市更新，讲的是“原拆原建”，住户要出钱补差价，一算账比买新房还贵。

加装电梯看起来是利好，实际推进极慢。一栋楼12户，只要有一户不同意就卡死。低层住户采光、噪音都有损失，想让三楼以下签字，要么给补偿，要么换房子。

我表姐住五楼，为了装电梯整整跑了两年，最后每户平摊4万，低层住户额外再给1万补偿，才算把字签齐。如果本身就预算紧张，千万别把“能装电梯”算到房价里。

避坑办法：

1. 学区以教育局官网公示为准，别信中介口头承诺。

2. 地铁规划查发改委官网，只有“建设规划批复”文件才是真落地。

3. 拆迁信息看自然资源局的征收公告，没贴公告的全是传言。

4. 加装电梯问街道办，看有没有列入年度计划，没计划的就不用幻想了。

老小区不是不能买，而是买之前要把账算清楚。房龄决定贷款和转手，漏水决定装修预算，物业决定居住体验，各种利好传言决定你是不是高位接盘。

把这四点一条一条核实，能接受再下手，千万别因为便宜冲动。房子是用来过日子的，不是买来供着的。

来源：家居小秀才