摘要：在研判4月2日对等关税政策相关信息之前，有必要简要回溯特朗普自2025年1月20日开启第二任期以来已推出的关税政策。具体包括：（一）国家方面，宣布对中国、墨西哥、加拿大加征关税；（二）行业方面，对钢铝产品、医药、汽车等行业加征关税；（三）发布《美国贸易优先政策

前全球聚焦4月2日（这一天也被特朗普称为“Liberation Day”）特朗普对等关税政策（reciprocal tariffs）的最终出台（美国当地时间周三下午三点公布，即北京时间为4月3日凌晨三点）

在研判4月2日对等关税政策相关信息之前，有必要简要回溯特朗普自2025年1月20日开启第二任期以来已推出的关税政策。具体包括：（一）国家方面，宣布对中国、墨西哥、加拿大加征关税；（二）行业方面，对钢铝产品、医药、汽车等行业加征关税；（三）发布《美国贸易优先政策》（America First Trade Policy）备忘录、《美国总统2025年贸易政策议程》（THE PRESIDENT’S 2025 TRADE POLICY AGENDA）和《2025 National Trade Estimate Report On Foreign Trade Barriers》。从各方的反应来看，中国明确表示将采取强硬反制立场，墨西哥和加拿大期望通过加强边境安全合作来换取缓和，欧盟、印度、日韩等国家则在反对与谈判之间摇摆不定。不过需要注意的是，上述已经推出的关税政策有些是延至4月2日实施的。

哪些国家受冲击比较大？

（一）根据WTO数据，2024年美国主要贸易伙伴地区的最惠国加权平均关税税率（MFN）中，从高到低依次为巴西（9.26%）、韩国（8.03%）、印度（7.75%）、泰国（6%）、印尼（5.62%）、墨西哥（5.49%）、越南（5.11%）、加拿大93.69%）、英国（3.54%）、马来西亚（3.36%），均明显高于美国的2.24%，而中国台湾、以色列和新加坡则明显小于美国。故平均关税税率高于美国的上述经济体预计将会受到更大冲击。

（二）由于美国针对其进口国家（地区）征收对等关税，对在美国进口体量中占比较高的国家（地区）会受到较大影响。具体看，2024年美国进口商品金额达到3.3万亿美元，金额超过100亿美元的经济体有37个（合计3.05万亿美元）。其中，超过500亿美元的16个经济体将会首当其冲（合计2.62万亿美元），这16个经济体从高到低依次为墨西哥（5059亿美元）、中国（4389亿美元）、加拿大（4127亿美元）、德国（1604亿美元）、日本（1482亿美元）、越南（1366亿美元）、韩国（1315亿美元）、中国台湾（1163亿美元）、爱尔兰（1033亿美元）、印度（874亿美元）、意大利（764亿美元）、英国（681亿美元）、瑞士（634亿美元）、泰国 （633亿美元）、法国（599亿美元）和马来西亚（525亿美元）。

那么关税闹剧对中国的房地产的影响如何？

首先：宏观经济影响

出口压力：中国对美出口占出口总额的16%，加征关税可能导致中国GDP增速回落0.3%-0.5%。

地方政府财政压力：土地出让金占地方财政收入的比重长期维持在30%以上，经济增速放缓可能导致土地流拍率上升，部分依赖土地财政的三四线城市将面临偿债能力削弱风险。

产业链成本影响

建筑材料成本：美国对钢铁、铝制品加征25%关税，直接影响中国建筑行业原材料供应。进口替代困境可能导致建筑质量风险累积，国内产能调整可能导致国内市场供过于求，价格波动幅度扩大至15%-20%。

能源成本：建筑行业能源消耗占全国总能耗的28%，国际油气价格波动叠加关税影响，可能使建筑综合成本上升3%-5%。

资本流动与融资环境

外资撤离压力：加征关税可能加速外资对人民币资产的避险性抛售，短期内加剧房企美元债违约风险。

内资结构调整：出口受阻行业的闲置资金约2.3万亿元可能流入房地产，但主要集中于核心城市优质资产。

4. 区域市场分化

一线城市韧性：北京、上海等城市第三产业占比超70%，对出口依赖度低于5%，2025年前两月，核心区二手房成交量同比回升9%，价格环比微涨0.3%。

出口依赖型城市承压：东莞、苏州等外贸主导型城市，出口占GDP比重超40%，土地流拍率已从2024年的15%攀升至2025年一季度的22%，库存去化周期延长至18个月。

政策应对与长期转型

债务重组进程：截至2025年2月，50家重点房企已达成债务展期协议1.2万亿元，占存量债务的35%，较2024年提高12个百分点，降低系统性风险。

供给端改革深化：全国已筹建保障性租赁住房650万套，占新增住房供应的30%，分流商品房市场需求压力。

历史经验与前瞻研判

出口依存度下降：对美出口占比从2018年的19%降至2024年的14%，通过东南亚、中东市场替代效应减弱外部冲击。

金融防火墙建立：房企表外负债规模较2020年峰值下降40%，预售资金监管覆盖率提升至95%。

通过上述分析，可以看出关税闹剧对房地产市场的影响是多方面的，涉及宏观经济、产业链成本、资本流动、区域市场和政策应对等多个层面。政府、企业和购房者都需密切关注市场动态，合理应对，以维护房地产市场的稳定健康发展。

特朗普在任期内一直倾向于低利率政策，多次公开批评美联储的加息行为，并表示希望美联储能够降息，刺激市场。美国低息会将资金推向其他市场，这会导致其他资产价格上升，这其中也包括人民币资产——房产。

实际上2020年，特朗普任上启动降息，国内同时信贷宽松，当时传闻要“大放水”，导致房地产市场大热，一线城市房价在1年内飙升30%。

历来，美元降息会影响人民币降息预期和降息空间。

今年9月，美元时隔4年，启动降息周期，月末央行就宣布房地产相关信贷宽松，10月LPR迎来史上最大降幅。截止11月7日，已经有一线城市商贷利率低于3%!，全国首付比例低至15%。都是历史最低水平！

国内主要城市商贷利率

国内主要城市首付比例

利率的小幅变动，对于购房者而言，每月可节省数百乃至数千元，30年内累计可节省近30万元。

而特朗普上台，后续美元大概率继续降息，国内房贷利率很可能进一步下调，大家拭目以待吧。

第二点则是为应对特朗普对华经济施压，北京很可能出台更多的经济刺激政策，以确保全国经济稳定，完成GDP增速目标。

尽管房地产已经下行两年，我们也一直在说经济转型。但客观来说，房地产市场规模依然庞大，2023年，仅房地产一个行业自身就占全国GDP的6%，更不要说上下游产业。短期内，房地产依然是支柱产业。

所以之后很可能之后会进一步出台刺激房地产复苏的政策。保地产，稳经济。

众所周知，2024年9月底我们迎来近10年力度最大的一轮楼市政策宽松。

不过说到底，特朗普也好，美国也好，对国内房地产的影响都是间接的。稳定楼市主要还是靠自己，9月份中央出台一揽子稳定经济，刺激需求的政策，明确提出“要促进房地产市场止跌回稳”就是针对房地产市场存在的问题，提出的解决方案。因此，我们看到了存量房贷利率的大幅下调，切实减轻购房人的负担。再加上一线城市以身作则，集体放松限购，二线城市因地制宜，救市政策百花齐放，楼市终于迎来止跌回升的势头。

来源：大伟看楼市