摘要：今年二月保利+金茂以87亿拿下褡裢坡、黄渠两块地，楼面价5.16w，略低于当初的和光&玺悦。发现没，6号线这边的盘都是成双成对的来，不论是当初的和光&玺悦，还是物资学院的万科&国誉，以及这次的保利&金茂。

今年二月保利+金茂以87亿拿下褡裢坡、黄渠两块地，楼面价5.16w，略低于当初的和光&玺悦。发现没，6号线这边的盘都是成双成对的来，不论是当初的和光&玺悦，还是物资学院的万科&国誉，以及这次的保利&金茂。

【基本信息】

小道消息称，售楼处在红庄直播基地，整体进度比保利慢半个月，预计4月20日左右开始接待。预计5月底开盘，开盘均价7.5-7.8万。（下篇细聊金茂地块）

地块采用南低北高的排布方式，由洋房和高层组成，洋房一梯两户，高层两梯两户，整体布局合理，保证了居住的舒适度和私密性。

保利褡裢坡站50米出来就是不能更近了。7栋楼550套左右全员四居，南边洋房+北边高层挡一挡噪音，面积段122-138-155-176以及少量80平小户型，得房率90%-100%。标配好房子四件套会所、高层高、架空层、南北阳台。目前对外的进度是4月底开售楼处、5月中开盘

保利0006地块地块大致是一个长方形，东西长大约230-240米，南北宽大约100-120米，东侧宽一点，南向面宽资源丰富，是非常理想的地块形状。

图源：京房李队长

主力户型预计122、136、155、176平，有少量89平米户型；共7栋10-25层，洋房+小高层产品，约550套左右房源，容积率为 2.5，总价1000万起步。

同时，外立面玻璃幕墙和铝板，侧边和北侧都是铝板，玻璃幕墙，再加上架空层，层高3米到3.15米，高端会所........南侧阳台搭配北侧设备平台，得房率高达 90% 以上，部分产品甚至达到 100%。

此外，作为保利最高端天字系天珺系列产品，还配备顶级的东方礼遇物业服务。

配套如何？

交通上，紧邻地铁6号线，其中D区1205-0007地块距离黄渠站约500米，地面交通北靠朝阳路，南区毗邻朝阳北路，两条主干道直通东五环及城市核心区。

南区1202-0006、0007地块距褡裢坡站仅300米，可快速直达朝阳大悦城（约15分钟车程）及龙湖长楹天街（约10分钟车程）。

地面交通南区还规划新增一条12米宽街坊路，进一步串联区域内部路网。

商业上，如朝阳大悦城（约2.5公里）、龙湖长楹天街（约3公里）可满足高端购物需求。

而褡裢坡站周边小型商业体及地块内规划的F3类商业办公用地，将提供更多日常服务。

医疗上，南区地块2公里范围内有民航总医院，驾车约8分钟可达；D区西北侧约3公里处为在建的朝阳医院常营院区（三甲级）。

项目内还配建社区卫生服务站，保障基础医疗服务。

教育上，南区1202-0007地块规划建设12班幼儿园（步行约200米），周边1.2公里范围内分布北京第二外国语学校附属小学，三间房小学、安民学校等学校，优质名校资源缺少。

缺点有哪些？北侧挨着朝阳北路，红线宽度60m，定位城市主干路，噪音污染不可避免，但好在噪音污染源在北侧明显好过南侧。

缺点有哪些？（这部分来源：京房李队长）

北侧挨着朝阳北路，红线宽度60m，定位城市主干路，噪音污染不可避免，但好在噪音污染源在北侧明显好过南侧。

比如，朝阳北路的首开熙悦尚郡北侧正对朝阳北路，北排楼栋折价并不大；

黄渠两个项目和光煦境与玺悦朝阳南侧正对朝阳北路，南排楼栋价格便宜。

地块与朝阳北路人行道间有约10-15m绿化带，如果将来项目北侧排楼再退让10m，那么北排楼距离人行道距离25m左右，到朝阳北路车行道50m左右距离。

同黄渠两兄弟南排楼距离朝阳北路最近地方人行道不足5m，房子似乎盖到路面上。

电线塔

北侧绿化带现状有一条高压线和两座电线塔，距北排楼不足20m，没查到高压线相关参数，看应是供电线路。对保利地块而言，显然是个不利因素。

上图，从其中一个线塔看保利地块，远处还有一座线塔，砖墙与绿色隔离带之间就是绿化带。

好消息是规自委的文件中提到了修建电力管井，位置正好与这条高压线路重合，这条高压线也是向东和向北延伸，应该同步会入地。

规划沿朝阳北路，自褡裢坡东路至定福庄路，新建12Ф150+2Ф150 毫米电力管井，管长约为350 米。

城市界面

地块东侧现状是定福庄路，路面狭窄，电线多。

但按规划，定福庄路将升级为城市主干路，红线宽度50m，已定线，2027年中建成完工，利好保利地块项目。（当然也会有一些噪音，毕竟是主干路，主要影响保利地块项目的最东侧单元）

南侧规划黄渠南路，定位城市支路，红线宽度25m，与地块基本同步建设完成交付。预计小区主大门会开在南侧黄渠南路。黄渠南路南侧规划了绿地和幼儿园，对保利地块南排楼的视野采光影响不大，利好。

南侧还有在建中的地铁22号线定福庄站，800m距离，加上楼下的6号线。那么，保利地块算是双地铁了。

西侧是规划褡裢坡东路，定位是城市支路，红线宽度25m。褡裢坡东路路面与保利地块中间有一条明渠，青年排水沟，宽约15-20m。

按照规划，将废除明渠，改为暗涵形式，并与褡裢坡东路的建设一起统筹施工。

看上图，青年排水沟的一半左右的宽度都在保利地块的红线以内，项目排楼将不得不考虑青年排水沟的影响。

最直接的就是楼体必须向东退让。

金茂那边产品系”金玉满堂“里的满字辈儿，地铁700米，层高3.15米，容积率2.5。面积段110三居、130四居、150四居。高等房率+星空穹顶会所+铝板玻璃幕墙+地源热泵毛细管网等等。目前对外公布的进度4月开售楼处，可能开盘时间略晚于保利。

【对比】

1.别看两个项目距离也就1公里，但保利是奔着‘朝青编外人员’去的，定位更高端。地铁是真的近，一站青年路配套共享，120平四居起步‘天’字系产品定位也足够高，能跟前两天公布的黄杉木店地块比个来回，最终价超过8万。

2.反观金茂，要做的是黄渠-常营商圈的一哥，走的是”轻奢性价比风“除了地铁远点产品全方位卷的过之前黄渠那哥俩，面积段小于保利上车门槛低，而且金茂滤镜还在，单价如果是7.X性价比挺好。

3.在看位置都在一条线上，黄渠金茂不用担心朝阳北路的噪音和地铁震动就是离地铁远了点，6号线差一站地再远点还有在建的22号线跟1号线。单论地块周边，差距不大黄渠好些，褡裢坡比黄渠周边房子平均下来要老一辈儿，比如美然动力系列、政策房，对面还有一排4s店，周边配套靠朝青。

黄渠呢地铁周边不管是商品房还是“福”子辈儿经适房更新一袋奶，整体观感比褡裢坡稍微强点，而且黄渠这边连带上常营那配套也是非常够用。希望不管是黄渠还是褡裢坡周边的路都修一修，现状有特别大的改变也不现实。

4.关于价格，朝阳现在的这批新房，对比前两年那批因为好房子政策都是一个加量不加价的状态。对于整个朝阳东边的这批新房，不管是十八里店、东坝、还是黄渠，8万都是道坎，这几个谁降的猛了都对另外几个或多或少有点影响。

而关于能不能买，还得看后续的产品再综合对比

来源：房产的那些事儿一点号1