“太不公平了，每年你租给的都是同一批业主……”

摘要：停车难是北京这样的大城市普遍存在的难题。在北京朝阳区常营地区的保利嘉园小区，业主们多年来都面临着停车难的问题。小区内大部分车位被设置为固定车位，临时车位较少。此前，没有固定车位的业主可以在小区周边路侧停车，但是近期路侧停车开始收费，停车费比小区内固定车位租金高

停车难是北京这样的大城市普遍存在的难题。在北京朝阳区常营地区的保利嘉园小区，业主们多年来都面临着停车难的问题。小区内大部分车位被设置为固定车位，临时车位较少。此前，没有固定车位的业主可以在小区周边路侧停车，但是近期路侧停车开始收费，停车费比小区内固定车位租金高出两倍多，这令大家难以接受。而业主们希望小区可以取消固定车位，这样大家才能平等拥有停车的权利。那么，居民的愿望能否实现？小区停车难的问题该如何解决？

无固定车位车主停车难

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北京朝阳区常营地区的保利嘉园为保障性住房小区，分为1号院和3号院两个院区，2010年业主办理入住，目前共计有4000多户居民。居民李先生（化姓）向“问北京”（北京新闻广播新闻热线65159063）反映，小区两个院的停车位都分为固定车位和临时车位，其中固定车位占大多数，临时车位紧俏，这就使得没有固定车位的业主每天都面临停车难的问题。

李先生：临时车位的业主现在就这种状况，老得满处找车位，找，找不到，说好不容易找着吧，不敢走了，走了又没地停，有车不敢开，这个造成什么后果，就车你全都停在这，全都占着车位。

居民介绍，小区的固定车位由物业公司进行租赁，租赁费用为1600元一年。部分居民们认为不合理之处在于，这些固定车位每年都租给同一批业主。居民王女士（化姓）表示，入住之初，物业公司曾提出每年以摇号的方式决定固定车位的使用，但是多年来摇号制度从未启用。

王女士：当时来的时候说摇号我就没摇，我是第二年再住，因为当年我没在这住，后来他就不摇了。我们现在就觉着什么呢，就觉着他有点太不公平了，每年你租给的都是同一批业主，你没有公平对待我们大家。

白天小区固定车位有空闲/蔡殊摄

居民杨先生（化姓）表示，没有车位的业主只能通过排队的方法等待固定停车位，但是如此排队等位的方式并不透明。

杨先生：现在就是黑箱，谁也不知道排在哪里，后面有些车位因为后续买房卖房。我们曾经要求他（物业）说你要把这个名单公示出来，他也不公示，包括现在排的是哪些，我现在不知道的。

3月23日，“问北京”记者来到保利嘉园探访发现，小区内带有编号的停车位就是居民所说的固定车位，占大多数。下午4点，部分固定车位还有一定的空余。而小区内道路两旁施划的车位多数为临时车位，已经被停放得满满当当。居民表示，固定车位不能完全利用起来，车位无法轮转，更是加剧了停车的困难。

居民：平时上班时候至少有一多半车（位）是空着的，不能停，基本上都很多，就是说轮动不起来这些车位。

小区内道路两侧施划临时车位，车辆停放得很满/蔡殊摄

居民：小区外路侧停车收费费用高

居开

此前，居民在小区内找不到停车位，会选择将车停放在小区外路侧道路。但是今年2月，小区路侧停车突然开始收费，保利嘉园小区的居民想要停车可以进行申请认证，每月需要缴纳360元的停车费。对此，居民认为，小区外路侧停车收费相比小区内固定车位的租金，费用高出两倍多，这对小区居民来说并不公平。李女士说：

李女士：（小区外）一年是 4000 多，那你这（小区内）一年是1600，那我们都是业主，我凭什么就低一档，那肯定大家都有这个想法。

小区内停车收费标准/蔡殊摄

居民：地面车位归全体业主共有

居民李女士介绍，小区内固定车位排不上，临时车位“抢”不到，小区外路侧停车收费较高，所以部分业主认为，小区地面车位应该归全体业主共有，物业公司没有权利在小区施划固定车位并租给同一批业主，而要想解决保利嘉园停车难问题，就应该取消固定停车位。

李女士：恰恰证明了几点，一、停车产权没有明确。二、停车位使用归属权是全体业主共有。三、开发商授权物业管理规则，必须科学、公平、合理，过去矛盾未显现，不代表规则是对的，现在矛盾出来了，就应该与时俱进改正过来。

小区内固定车位白天停放情况/蔡殊摄

为何一直未采取摇号制度？

物业公司出租固定车位是否合理合规？小区车位的产权归属于谁？小区停车难问题该如何解决？针对种种问题，保利社区居委会的孙书记向记者介绍了保利嘉园小区的情况和当年固定车位确定的方式。

孙书记：2010年开始入住，一直到2015年，车位基本是完全够用的，甚至空好多，让居民谁停去谁都不停，都不交这个钱去，觉得马路边停的不收钱，那时候院区都是空的。2010年的时候说是摇号，根本用不着摇，那物业没法组织摇号。其实后续从2015 年以后陆陆续续的（满了），人家之前都已经租了5年、6年的了，你不可能不让人租了，给人轰喽，那也不现实了。

“问北京”记者在保利嘉园走访时，一名在2010年就选择租赁固定停车位的业主告诉记者，在居民刚入住的前几年，确实存在固定车位租不满的情况。

居民：租的早，我们来的早，我2010年就租进来了。这以前（院外路侧）都不收钱，（院内车位）租不满。

物业：对车位的管理依法合规

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此前，部分业主曾对物业公司划分固定车位是否合理的问题，多次向12345市民热线反馈，保利社区也曾向物业公司询问了解。物业公司的回复是，他们对小区车位的管理权是按照合同约定的内容行使的，不存在违法行为。孙书记介绍了社区了解到的情况：

孙书记：（物业公司）说《保利家园业主临时管理规约》，就是同意在物业服务活动中给物业企业一些权利，这权利是什么呢，就是基本上是临时的管理规约配合建设单位制定，这叫物业公共部位共用设施设备的使用权。

“问北京”记者随后联系小区物业公司——保利物业管理（北京）有限公司保利嘉园物业服务中心咨询了解。物业公司前台表示，3月24日，社区将组织一场沟通会，物业公司经理将就停车问题的解决与部分业主进行解释沟通。在此后业主提供的沟通会现场录音显示，在会上，业主表示小区车位产权应归全体业主，但是参会的物业公司经理仅以“未必”两字回应，没有作更多解释。

业主：这个车位是属于全体业主共有。

物业：未必。

部分没有固定车位的业主找不到车位，只能临停到其他车位前/蔡殊摄

此外，物业经理表示，根据相关法条，物业公司有权利对规划车位进行出租。

物业：《民法典》275条，规划内的车位，没说必须所有，（由当事人）通过约定出租、出售、赠与。然后占用业主的公共道路、绿地等的车位属业主所有。

《民法典》第275条

业主代表认为，物业公司没有提供显示固定车位为规划车位的规划图，且物业也没有开发商授予他们进行车位出租的协议或合同，所以大家对物业公司的解释并不认同。

业主：咱们规划图，比如咱们那个一号院三号院，每个楼之间示意图上有几个停车位，你最后验收也好，还是更改也好，就把原始那张图能让我们看一下。

而对于业主们所提出的，为什么固定车位每年总租给同一批业主。物业公司经理表示，根据《民法典》第734条，“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”此前已经租过车位的业主有优先使用权，对此，业主认为物业公司的解释缺乏依据，所以并不认可。

物业：《民法典》第734条，看我说的是不是这个意思，他有优先使用权。

业主：你说的那个优先使用权的条例，它是对房屋的，这你在侮辱我们的智商。

物业：所以我们找律师看一下，找个律师看，我没有这意思。

《民法典》第734条

社区：小区车位产权还待确认

沟通会结束，业主们依旧对小区固定车位的施划和分配抱有疑问，而对于小区停车位产权是否属于全体业主共有这一问题，保利社区的孙书记表示，他们也在积极向各个部门询问小区车位产权归属问题。

孙书记：物业的只有管理权、服务权。因为这也是开发商委托物业是给居民做服务的，物业证明不了这产权到底是开发的还是业主的。然后我们现在希望律师帮我们找，我们乡政府，比如区房管局、市房管局，也都在找有没有这种东西。因为咱们保障房是政策用房，不像商品房，商品房怎么回事就是怎么回事。政策用房，你看当时住欣（家园小区）人家是经适房，盖这个政策用房以后，国家为了给这施工方一补贴，所以把底商，把车位都直接认定给了开发商。

增长的需求与有限的供给

小区车位权属问题有待确认，业主们停车难的问题该如何解决？据了解，保利家园小区从2015年开始，房产性质可以转为商品用房，也可以进行上市交易。随着小区周边配套设施完善，小区入住率提高，小区停车矛盾日益凸显。保利社区孙书记表示，小区最初的规划设计是3户1车位，而现在的实际需求是将近1户3车位。

孙书记：从2015 年到2019年那几年，房价最高的时候就是卖房的，老百姓买房子有的是，这些人不光是家里一辆车，甚至有的两辆车三辆车，但是院区里头就这点地停不开。本身咱们小区的比例是 3: 1，现在成商品房以后变成了 1: 3 了，那都愿意往院区里停，那肯定停不下了。

孙书记介绍，保利嘉园除没有车位的400多户廉租房外，还剩下3700多户，而小区里目前设置的固定车位为1060个，小区内道路路侧临时车位122个，现在还在排队等待固定车位租赁的共计968户。此前，社区为解决居民停车难问题也提出了在小区内建设立体停车位的建议，但是部分居民没有同意。

孙书记：居民觉得立体停车位是铁，叮铃桄榔响，影响居民休息，立体停车位上就给否认了。

社区：考虑增加临时车位

当下，为解决这一问题，社区积极施策，考虑是否把小区内公用地绿施划为停车位。

孙书记：咱们说公共绿地和公用绿地是不一样的，我们打算把一些公用绿地上一些边边角角的小花小草取消了，给大家停车，方便大家。这样在院区里头基本上能增加100-120个车位左右。这一块我们也在征集居民的意见，准备这几天就入户签字，2/3 以上业主同意，咱们就完全可以做这个事。

为何小区外路侧突然开始收费？

小区内停车难，居民此前可以在小区外路侧免费停车，但是现在路侧停车开始收费，让部分居民“望而却步”，质疑停车收费定价的合理性。对此，属地常营乡政府平安建设办副主任秦先生表示，小区外道路路权归国家所有，2023年北京市交通局和朝阳区交通局按照相关文件，要求路侧停车开始收费，而收费标准由市发改委和市财政局制定。

平安办：北京市它分三类地区，像三环以里属于第一类地区，五环以里属于第二类地区，五环以外属于第三类地区。咱们收费标准按照第三类地区进行收费，但是它这三类地区路侧停车包月都是360（元）一个月。