摘要：这桩今年香港最大的甲级写字楼租赁案，本该是市场回暖的信号，但细看数据却藏着矛盾：2024年香港甲级写字楼空置率超过16%，创了数十年新高，中环超甲级写字楼尺租比2019年跌了40%多。

今年8月27日，富卫香港与太古地产签了份10年租约，承租33万平方呎办公楼面，等2026年太古坊德宏大厦要改名“富卫中心”。

这桩今年香港最大的甲级写字楼租赁案，本该是市场回暖的信号，但细看数据却藏着矛盾：2024年香港甲级写字楼空置率超过16%，创了数十年新高，中环超甲级写字楼尺租比2019年跌了40%多。

这种反差其实早有苗头。疫情这几年，香港写字楼空置率就没下过10%，2023年还从14.4%涨到14.9%。尤其是甲级写字楼，空置问题更突出。

租金呢，也跟着往下掉，传统外资扎堆的中环、港岛东区成了“重灾区”。戴德梁行的数据显示，2024年四季度中环超甲级写字楼每平方英尺租金92.1港元，搁五年前能租到150多港元。

就在本地市场低迷时，欧美资金开始“抄底”。今年2月，美国对冲基金Point72租下中环TheHenderson四个楼层；6月更夸张，简街资本花18.3亿港元租了恒基新海滨项目六层楼，月租超3000万港元，每平方英尺租金137港元，比市场价高了50%，直接刷新了中环核心区的租赁纪录。

不只是对冲基金，新加坡华侨银行、瑞银集团都在扩租。IFC写字楼的出租率甚至涨到了95%以上。

但全港数据却没这么乐观：2025年上半年甲级写字楼空置率升到13.6%，太古地产办公楼租金收入还跌了4.7%。这就像往池塘里扔石头，个别区域溅起水花，但整片水面还是平静。

有地产代理跟我说，港股IPO今年全球第一，稳定币发牌也快了，金融活动热闹，确实带动了租赁需求。但世邦魏理仕的陈锦平说得实在：新股集资对写字楼的影响得滞后6到12个月，现在只是情绪先起来了。

面对空置率高企，香港政府先踩了“刹车”，2025至26年度不推售商业用地，还打算把部分商业用地改住宅。

这招有没有用？地产经济学家邓浩志觉得，写字楼空置跟经济下滑、利率高企有关，停供地只能缓解一时，关键还得靠经济复苏拉需求。

戴德梁行的邓淑贤则盯着IPO的数据：上半年香港新股集资额重回全球第一，这对投行、律所等行业的租赁需求是实打实的利好。

但另一个问题来了：欧美基金为啥这时候进场？说白了，租金便宜是主因。以前中环写字楼租金高得吓人，现在跌了40%，对成本敏感的金融机构自然愿意扩租。

美联集团的黄建业提了个建议：放宽投资移民限制，让买工商铺的钱也算进投资额。他觉得现在写字楼价格回到十年前，租金回报率涨了，正是吸引“聪明钱”的时候。

但这话也有争议，光靠投资客能不能撑起市场？恐怕还得看新经济能不能进来。要是科创公司、家族办公室多了，需求才能真正多元化。

香港人对“砖头”的执念根深蒂固，但写字楼跟住宅不一样。住宅能靠外来人才撑需求，写字楼得靠企业扩张。

现在的情况是，欧美基金在捡便宜，本地企业在观望，政府在调政策，但市场真正的转折点，可能要看两个信号：一是租金跌幅能不能稳住，二是空置率啥时候开始往下走。

世邦魏理仕预计今年整体租金还要跌5%到7%，不过中环可能只跌3%到5%。这说明核心区还是抗跌，但非核心区压力不小。

说实话，香港要想让写字楼市场真正回暖，光靠租金降价不够，得让更多企业觉得“在香港发展有奔头”。

就像简街资本花大价钱租楼，背后是看好亚洲市场的布局，要是这种长期资金能持续进来，市场才有真正复苏的底气。

现在看，富卫集团的大租约、港交所买楼自用，加上欧美基金的涌入，这些动作像给市场打了“强心针”，但能不能治本？还得看经济大环境能不能给企业信心。毕竟，写字楼是空着还是满着，说到底是经济活力的一面镜子。

来源：萌萌思密达