摘要：关注北京楼市的同学，可关注【小窝新房】公众号，加入群聊蹲后续进展，另有特价房和返现哦~

2025 年下半年北京土地市场中

第 7 轮拟供地清单的亮相堪称重磅

作为年度供地收官阶段的关键批次

此次推出的 7 宗地块覆盖东城、朝阳、通州、顺义等 8 个辖区

既包含二环内稀缺文脉地块，也涵盖平原新城补仓用地。

值得关注的是，所有地块均临地铁且素质较此前显著提升

刚有粉丝说，七批地公示

突然感觉建发海晏和黄杉木店没那么香了

七批地素质确实不错

对房企而言，这是今年抢占优质资源的最后窗口期

对购房者来说

亦是洞察北京楼市未来走向的重要信号。

关注北京楼市的同学，可关注【小窝新房】公众号，加入群聊蹲后续进展，另有特价房和返现哦~

一、核心区地块：稀缺性拉满，品质成竞争关键

本次供地的最大亮点集中在东城、朝阳核心区

这些地块凭借 “环线优势 + 文脉底蕴 + 成熟配套”

注定成为房企争夺焦点

产品方向也明确指向高端改善乃至顶级豪宅市场。

1. 东城祈年大街项目：二环内的 “文脉藏品”

作为本次供地中唯一位于二环内的地块

项目地处东城区天坛街道

紧邻天坛公园，距地铁 7 号线桥湾站、5 号线磁器口站均步行可达

前门大街、国瑞购物中心等商业配套环伺

“身份感与便利性” 双重凸显。

从规划来看，地块为 F1 住宅混合公建用地（30% 公建 + 70% 住宅）

且容积率偏低

北侧 201、202 地块或规划为四合院式建筑

南侧 203、204 地块以住宅为主。

这种低密度、高文脉属性的产品

在寸土寸金的二环内极为稀缺

未来大概率成为 “收藏级” 豪宅，面向高净值人群。

2. 朝阳永安里项目：长安街沿线的 “超豪主场”

永安里地块是北京土拍市场的 “熟面孔”

此前因开发难度等问题历经多次调规与供地延期

此次亮相意味着区域更新进程加速。

项目位于朝阳区建外街道

紧邻长安街延长线，距地铁 1 号线永安里站仅数百米

步行可达 CBD 城市森林公园、日坛中学

周边聚集双子座大厦等商务地标，是典型的 “长安街一线豪宅区”。

目前已有多家房企紧盯该地块

产品方向明确为 “城市超豪大平层”，面积预计 200㎡起步。

值得关注的是

如何在 “长安街沿线建筑风貌管控” 与 “高端居住需求” 间找到平衡

将是房企的核心挑战

—— 既要体现顶级豪宅的奢华感，又需契合区域 “历史与现代交融” 的气质，对产品设计能力提出极高要求。

相较于祈年大街、永安里的 “顶豪属性”

松榆里地块更偏向 “高性价比改善”。

项目位于朝阳区潘家园街道

紧邻地铁 14 号线北工大西门站

兼顾东南三环至四环的环线优势与地铁通勤便利

周边合生汇、燕莎奥特莱斯等商业体成熟，汇文中学分校、社区卫生服务站等配套齐全，生活便利性极强

从规模来看，8.08 万㎡的地上建筑面积适中

适合打造 120㎡起的改善型户型

可填补朝阳东南部高品质住宅的供应缺口。

预计会吸引注重 “通勤 + 配套” 的中产家庭关注。

二、郊区地块：内卷加剧，差异化成破局关键

与核心区地块的 “稀缺性红利” 不同

通州、顺义、大兴、房山等郊区地块面临 “供应过剩、需求有限” 的挑战

如何在 “内卷红海” 中找到差异化

成为房企拿地的核心考量。

通州作为北京城市副中心，近年供地持续增加

目前在售项目包括云璟揽阅、朝棠揽阅、花溪云锦等

市场竞争激烈。

本次推出的同仁堂棚改地块位于通州区九棵树街道

距地铁八通线九棵树站约 1 公里

周边以老旧社区为主，城市界面待更新。

对该地块而言

最大挑战是 “如何在副中心众多项目中脱颖而出”

若盲目跟风 “改善型产品”

易陷入 “价格战”

建议控制在80-120㎡的户型面积与较低总价

同时强化 “地铁通勤 + 副中心规划” 的卖点

或有望实现突围。

2. 顺义 M15 号线府前街站地块

顺义区仁和镇地块紧邻地铁 15 号线石门站（约 600 米）

六环外的区位决定其客群以 “顺义本地改善 + 北京东北部刚需” 为主。

但顺义市场已历经多轮洗礼

此前地块南侧的御湖境项目凭借 “高性价比 + 优质户型” 大获成功

后续跟进项目却多因 “产品同质化、需求透支” 陷入困境

部分项目去化缓慢。

顺义站龙湖新项目即将入市体量也不小

顺义本地改善需求还有多少剩余空间这需要打个问号

西红门东目前处于 “供大于求” 状态

在售项目“元启”刚打开去化局面

兴创地块尚未入市，区域供应充足。

本次推出的地块最大优势是 “地铁条件最优”

—— 距规划的地铁19号线西红门东站仅 100 米左右

地铁通车后，通勤金融街、中关村等区域较为便利。

从市场角度看

该地块推出对购房者更有利

区域 “卷产品、卷价格” 的态势将持续

房企可能推出 “更高得房率、更优装修标准” 的产品

供应过剩让购房者拥有更多议价空间。

但对房企而言，需做好 “长期去化” 准备

—— 往南一站的新媒体产业基地仍有数十块居住用地待出让

大兴发展项目即将入市

楼面价仅2万/平

务必避免高价拿地。

房山楼市素来以 “内卷” 著称

但近年也涌现出京熙润府、中建国贤府等标杆项目。

本次推出的北广阳城棚改地块位于房山区长阳镇

距地铁房山线广阳城站仅数百米

城市界面虽不及大学城片区

但通勤北京西南区域更便捷。

项目北侧有在建山姆会员店，宣武医院房山院区

该地块若主打 80-110㎡的刚需户型

将总价控制在 400 万以内

同时配套好幼儿园、社区服务设施

或有机会成为下一个 “房山销冠”。

但需注意，房山刚需市场有限，若后续供应持续增加，可能引发新的价格战。

三、总结：2025 北京土拍收官与楼市趋势

本次第 7 轮拟供地既是北京 2025 年土地市场的 “收官之作”

也折射出未来楼市的三大核心趋势

核心区稀缺地块 “价值坚挺”

郊区市场 “分化加剧”

不论项目在哪，产品力将成为突围关键。

你更看好本次拟供地中的哪个地块？

来源：童长春