摘要：3月18日拿下楼面价超10万元/平方米的海淀树村地块后，中海地产在北京最有钱的三个区——海淀（2023年GDP11020.2亿元，下同）、朝阳（8387.2亿元）、西城（6002.7亿元），都有了自己的高端标杆项目。

中海地产最近在北京楼市的出镜率很高。

3月18日拿下楼面价超10万元/平方米的海淀树村地块后，中海地产在北京最有钱的三个区——海淀（2023年GDP11020.2亿元，下同）、朝阳（8387.2亿元）、西城（6002.7亿元），都有了自己的高端标杆项目。

《每日经济新闻》记者（以下简称每经记者）注意到，位于朝阳区的万吉玖序刚刚公布案名，所在地块是去年总价153.32亿元巨无霸组合地块中的酒仙桥地块；位于西城区的京华玖序项目是二环内稀缺产品，北京市住建委官网显示的245套房源网签均价约17.5万元/平方米。

3月24日，北京市规划和自然资源委员会朝阳分局公示万吉玖序项目公众参与反馈意见，其中备受关注的阳台和设备平台面积问题，建设单位“承诺后期不封闭使用”，官方也回应“在规划审批文件中明确开敞阳台按照水平投影面积计算容积率指标”。

据每经记者统计，过去4个月里，中海地产在北京土拍市场已经砸下了近380亿元（不包括联合体拿地），分别是总价110.54亿元的丰台万泉寺棚户区改造地块、153.32亿元的朝阳酒仙桥组合地块、40.08亿元的丰台西南郊冷库及周边城中村改造地块，以及此次以75.02亿元拿下的海淀树村地块。

其中，酒仙桥组合地块打破了北京单笔土地出让金纪录，海淀树村地块则创下了北京“两集中”供地以来的成交楼面价新高。

在北京楼市，很难找出第二家可以与中海地产“掰手腕”的开发商了，因为它已经“连庄”7年了。克而瑞数据显示，2024年，中海地产在北京的全口径销售额为474.8亿元，远高于第二名的309.45亿元。

不过今年前两个月，中海地产全口径销售额为27.62亿元，在北京楼市排名第三，落后于保利发展和中建智地。

每经记者查询中海幸福家小程序发现，中海地产目前在北京的在售项目超过20个。对当惯了“带头大哥”的中海地产来说，今年前两个月在北京的销售业绩并不尽如人意，这可能也是其延续去年四季度以来积极拿地的重要原因。

从公开资料及社交平台看，还有中海汇德里业主反馈楼盘出现楼体渗漏、建设进度拖沓、空调外机格栅设计漏洞等，中海京叁号院被指存在偷换沙盘、园林减配等，中海长安誉被投诉存在签不平等条款、外立面施工事故等。

此外，中海地产在北京的部分项目去化情况堪忧。

如丰台区郭公庄板块的中海丰和三号院项目，截至3月25日，北京市住建委显示的网签数只有66套，成交均价约8.7万元/平方米，按照批复的412套房计算，去化率只有16%左右；中海公园里项目的网签数为55套，成交均价约6.3万元/平方米，按照批复的622套房计算，去化率还不到10%。

事实上，中海地产在北京主要有两个操盘团队，分别是中海地产北京公司和中海地产北京新城公司（以下简称北京中海和中海新城），多年来分工合作，形成AB角。

中海新城深耕石景山多年，开发了中海时代广场、中海学士里、中海天钻等多个住宅和商办项目；北京中海的项目则遍布海淀、丰台、昌平等多个区域，常在公开市场拿地，销售额和项目数量也多于中海新城。

而去年西城区二环内热销的豪宅京华玖序项目，让中海新城真正在北京声名鹊起。如前所述，北京市住建委显示的京华玖序网签数为245套，成交均价约17.5万元/平方米。去年11月，中海新城手上又新增了153.32亿元的朝阳酒仙桥组合地块，一时间风头无两。

或许是因为感受到了来自“同门”的压力，去年下半年，北京中海把天津公司营销负责人王野调来北京，与同样出身天津公司的倪建刚形成配合，后者目前正是北京中海总经理。

与此同时，每经记者注意到，去年10月27日，丰台区政府与中海方面正式签署合作框架协议，中海集团董事长颜建国、中海集团海外发展行政总裁张智超出席，其中提到要“在丰台区着力谋划和打造未来的标杆型房地产产品和新商务地标”。

变化也来得很快。去年12月12日，北京中海以底价110.54亿元摘得丰台万泉寺村棚户区改造地块，楼面价约6.2万元/平方米；今年1月16日，又以40.08亿元底价竞得丰台西南郊冷库及周边城中村改造项目地块，楼面价约5.8万元/平方米。

再加上这次以75.02亿元获得的海淀树村地块，上述四宗地里，北京中海拿了三宗，且均为不限价地块。

但新的问题也接踵而来。导火索就是今年2月发布的《北京市平原多点地区“好房子”规划管理相关技术要点（试行）》。根据“好房子”新规，开发商可按需设置封闭或开敞阳台，部分面积不计入容积率；允许套内面积比较大的住宅在起居室设置一定比例面积的挑空空间，提高住宅得房率。

比如，由于万泉寺地块不限地价、不限房价，给开发商提供了前所未有的产品创新空间，因此在报规后，就有业主投诉称该项目规划方案采用大量结构化墙体，有规划验收后封闭改造嫌疑；要求核查设备平台面积为何如此之大；要求开发商出具阳台不封闭的承诺性文件等等。

对此，北京市规划和自然资源委员会丰台分局回复：已要求建设单位在建设过程中严格按照规划许可内容进行建设，后期申报规划许可手续时提供开敞阳台及设备平台在施工过程中不做封闭的承诺，并在后续房屋销售合同中注明为开敞阳台且不封闭。

如何适应“好房子”新规，造出抢手的产品？如何协调“同门”之间的竞争关系？是摆在中海地产北京区域面前的新课题。

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每日经济新闻

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来源：每日经济新闻