摘要：近日，中指研究院发布《2025中国住房租赁企业研究报告》。报告显示，近年来，租赁住房金融支持体系加速成型，REITs等退出渠道的落地显著提升了行业流动性。

本报记者 陈雪波 卢志坤 北京报道

在“租购并举”政策持续发力的背景下，中国住房租赁市场正经历深刻变革。

近日，中指研究院发布《2025中国住房租赁企业研究报告》。报告显示，近年来，租赁住房金融支持体系加速成型，REITs等退出渠道的落地显著提升了行业流动性。

《中国经营报》记者了解到，与此同时，中央与地方层面持续完善租赁金融政策，为市场注入长期发展动能。

REITs退出渠道逐渐成熟

2024年，住房租赁领域的资产证券化取得突破性进展。随着首批保租房公募REITs试点项目上市，行业“投融建管退”的金融闭环逐步打通。截至2024年年末，国内已发行6只保租房REITs，总市值达120亿元，占公募REITs市场的7.6%。其中，国泰君安城投宽庭保租房REIT和招商蛇口租赁住房REIT于2024年获批上市，汇添富上海地产租赁住房REIT更以不足90天的审核周期创下纪录，反映出政策对租赁住房资产退出的支持力度。

从运营表现来看，保租房REITs展现出较强的抗周期特性。2024年，已上市的6只REITs底层资产平均出租率保持在90%以上（仅个别项目因租户退租短期波动），现金流分派率稳定在4%—4.5%，显著高于10年期国债收益率（1.6774%）。二级市场上，保租房REITs价格全年涨幅达17%—42%，远超中证REITs指数整体表现。

值得注意的是，央国企成为REITs退出的主力军。例如，建信住房租赁基金持有型不动产ABS于2024年7月挂牌，成为行业首单产权类ABS。相比之下，民企更多依赖股权转让实现轻资产化。中指研究院指出，我国租赁住房REITs规模较发达国家仍有差距——美国住宅类REITs市值占比达14%，而我国目前不足1%，未来扩容空间显著。

央地协同完善租赁金融支持政策

2025年，中央层面持续强化租赁住房金融支持。1月，央行与金融监管总局发布的“租赁金融17条”覆盖项目全周期信贷需求，包括开发贷、团体购房贷等；5月推出的3000亿元保障性住房再贷款中，央行出资比例升至100%，并允许专项债收购存量房转保租房。12月中央经济工作会议进一步明确“盘活存量商办用房”的路径，2025年《政府工作报告》则赋予地方政府更大自主权以推进收购。

地方层面，超70城响应中央号召，试点收储存量商品房转租赁住房。郑州、重庆等地成效突出——郑州累计收储超10万间房源，重庆嘉寓公司签约收购8000套，福州转化9501套分散式公寓。但整体进展仍受制于价格分歧与房源错配。例如，配售型保障房收购价仅为市场价五折，企业参与意愿低；而保租房若采用收益法定价（如重庆模式），则更易实现资金平衡。

政策协同下，租赁住房供给结构持续优化。截至2023年年末，全国“十四五”保租房筹集任务完成率已经达到了66%（573万套/间），江苏、安徽提前达标，浙江、上海完成超90%。2025年，多地放缓筹集节奏，江苏、浙江年度目标分别同比下调11.2万套和6万套，转向“以需定建”；而广州、上海维持原有规模，海南、青海则逆势上调目标。

租金市场方面，供应增加导致短期承压。2024年50城住宅平均租金累计跌3.25%，集中式长租公寓租金一线城市跌幅约12%，二三线达16%。但租售比持续改善，2025年2月升至2.14%，高于5年定存利率。中指研究院认为，随着核心城市青年群体对小户型需求上升，租金结构性上涨机会可期。

来源：中国经营报