摘要：近年来，多地就推行现房销售开展实践。据中指研究院不完全统计，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台了现房销售相关政策，例如，北京则要求新出让地块的 30% 必须为现房销售，通过 “双轨并行” 模式与期房销售同步推进。此外，深圳、郑州等城市也在 202
“有力有序推行现房销售”是2025年住房城乡建设领域的重点工作之一。近期，“现房销售”话题再次成为市场焦点。
近年来，多地就推行现房销售开展实践。据中指研究院不完全统计，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）出台了现房销售相关政策，例如，北京则要求新出让地块的 30% 必须为现房销售，通过 “双轨并行” 模式与期房销售同步推进。此外，深圳、郑州等城市也在 2024 年首次推出现房销售地块，部分三线城市如邵阳、营口等明确提出向现房销售过渡。合肥、长沙等地明确部分项目进行现房销售试点。各地政府从供给和需求两端入手，通过推出现房销售地块、为现房购房者提供契税补贴等举措，推行现房销售。
例如，湖北省荆门市的城控·易居苑项目，作为首批现房销售试点项目之一，在今年4月14日开盘当天推出的5栋106套房源全部售罄。
湖南省人民政府办公厅于今年3月份印发的《湖南省提振消费专项行动方案》中提出，用好用足房地产调控政策工具箱，优化现房销售试点。山东省住房和城乡建设厅等9部门年初印发的《关于促进住房领域消费的行动计划》则将现房销售与住房公积金政策相结合，提出“支持现房销售，购买现房申请住房公积金贷款的，最高贷款额度可提高10%以上”。河南省信阳市是近期全国首个明确全面落实现房销售的城市。信阳市《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》自5月6日起向社会公示，其中提出，“文件印发后新出让土地开发的商品房，一律实行现房销售”。海南是全国首个省级出台现房销售政策的省份。2020年3月，海南省委办公厅、省政府办公厅印发通知，规定新出让土地建设的商品住房实行现房销售制度。深圳于2023年8月重启现房销售的探索，打破了自2016年以来的空白。2023年8月，深圳宝安区的A001-0212地块是首宗“竞现房”宅地；2024年10月，宝安区A219-0080号地块要求全部现房销售。……作为此次市场焦点的信阳市《关于加强商品房预售管理工作的若干措施（试行）》，提出六项措施，涵盖严控预售许可条件、严格预售资金缴存、规范预售资金使用、严格实行项目开发公司制、合理把握工程进度，准确界定新出让土地等措施，其中严控预售许可条件备受关注。文件秉持“新老有别”原则，对于已取得施工许可证的项目，在“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”或“工程进度达到设计形象进度的二分之一以上”时，可申报商品房预售许可；文件印发后新取得施工许可证的项目，需施工进度达到主体封顶方可申报预售许可；而文件印发后新出让土地开发的商品房，则一律实行现房销售。
信阳市若干措施的创新之处，在于将预售资金（购房款）存入监管账户作为网签备案的前置条件，即“非存入（监管账户）、不网签”。此举倒逼开发商将销售款项（首付款、按揭贷款）全部存入监管账户，否则将锁定网签备案功能，导致房屋无法网签。同时，监管账户需明确写入商品房买卖合同和个人住房贷款合同。严格监管还体现在“专款专用”上，资金专项用于工程建设，按建设进度拨付节点拨付，并直接支付给施工单位和供应商。
随着各地持续推进现房销售，新建商品房现房销售面积（以下简称“现房销售面积”）占比逐年提升。国家统计局数据显示，2024年现房销售面积约为3亿平方米，占新建商品房销售总面积的30.84%。在2023年，这一比重为22.5%。
今年前三个月，现房销售面积为0.79亿平方米，同比增长14.3%；现房销售面积占新房销售面积的比重为36%，较去年同期（30.6%）提升5.4个百分点。
现房销售是房地产领域一种重要的销售模式，其优势主要体现在降低购房风险、提升市场透明度和增强消费者信心等方面。
对购房者来说，在现房销售模式下，购房者可以直接查看房屋实体，亲身感受房屋的质量、户型布局以及配套设施的实际情况，对产品有更准确的理解和把握，消除了购房者的后顾之忧。
对行业而言，在库存量大的地区试点现房销售，有助于控制供应规模，直接改善市场供需结构，加快库存的去化，也有利于房地产发展新模式的构建。另外，现房销售对项目工程质量提出了更高的要求，推动行业向更高质量发展。
值得注意的是，现房销售与期房销售的开发模式存在较大区别，现房销售模式对房地产企业的产品设计水平及资金情况提出了新的要求。在现房销售模式下，房地产企业面临着完全不同的资金回笼模式和较大的资金压力。现房销售要求企业自行筹集资金完成整个项目的建设，直至房屋达到交付标准。这意味着企业需要投入大量的自有资金或通过外部融资来支撑项目。现房销售更加考验企业的产品力，产品力强、品牌影响力大的企业未来的发展机遇可能会更大。
未来，要更好地发挥现房销售模式的优势，加快构建房地产发展新模式。从市场角度看，可以在库存较大的城市或区域试点推进现房销售，同时加快完善适用于现房销售模式的房地产融资制度等，逐渐由期房销售向现房销售制度转型。
另外，房地产发展新模式中，最受关注的就是“好房子”建设、新住房项目规范的落地。根据5月7日国新办举行的新闻发布会透露的信息，意味着该领域后续会有较好的金融支持。同时，现房销售也是各地持续推进的工作，这种模式对资金要求更高，如果后续有配套政策出台，有助于新模式更好地推进和普及。
现房销售模式是对购房权益的保障，也是住房产品更新的重要形式，还要和高品质住宅的建设结合。当前“好房子”政策体系的构建，本质上反映了房地产行业从规模扩张向品质提升的战略转型。房地产企业和建筑企业应当看到，建设“好房子”，将是产业转型发展的新赛道。
以后的企业竞争，拼的是新科技、高质量、好服务，谁能抓住这次转型的好机会，谁能为群众建设“好房子”、提供好服务，谁就能有市场、有发展、有更好的未来。
来源：领导决策信息周刊