摘要：什么是“5%首付买房”政策？新政三大升级，影响范围显著扩大新政利好谁？“年轻专业人士”最直接受益理性使用政策：四点实操建议，避开高杠杆陷阱市场影响如何？或将推高低价房区域房价结语：高杠杆政策的双刃剑效应
导读
什么是“5%首付买房”政策？新政三大升级，影响范围显著扩大新政利好谁？“年轻专业人士”最直接受益理性使用政策：四点实操建议，避开高杠杆陷阱市场影响如何？或将推高低价房区域房价结语：高杠杆政策的双刃剑效应面对不断恶化的住房可负担性问题，澳大利亚联邦政府近期宣布，将原定于2026年1月1日实施的“5%首付首次购房担保计划”（Home Guarantee Scheme）提前至2025年10月1日正式推行。这项政策的本质，是政府为购房者提供信用担保，帮助其以仅 5% 的首付获得高杠杆贷款，从而更低门槛地进入房地产市场。
表面上看，这是对年轻人特别是城市中产职场人士的重大利好。然而背后机制却蕴藏着金融杠杆风险、房价压力以及对纳税人承担能力的考验。本文将带你全面理解政策内容、适用对象及其潜在影响。
所谓 “5% 首付购房”，并非政府为购房者支付剩余首付，而是由 Housing Australia 提供贷款担保 —— 通过向贷款银行提供最高 15%（家庭型保证为 18%）的担保，帮助购房者仅自掏 5% 首付，即可向银行申请 95% 的住房贷款。
需明确的是，该担保既非以股权（equity）形式运作，也不涉及政府现金或资本注入，仅为风险兜底机制：若购房者后续违约（如停止还款），且银行拍卖房产后仍无法收回全部欠款，Housing Australia 将按约定额度向银行支付差额补偿，以此减少银行损失；但购房者仍需承担偿还全部 95% 贷款的责任。
对比传统购房模式，当首付低于 20% 时，购房者通常需额外购买 “贷款担保保险（LMI）” 以覆盖银行风险，费用可达数千至数万澳元；而 “5% 首付” 政策通过政府担保替代了 LMI，既能为购房者节省这笔成本，也客观上提高了其购房杠杆。
尽管类似担保政策过去已存在多年，但由于适用门槛较高，真正使用的人并不多。此次提前实施的新政是对已有政策的重大升级，三大调整扩大了适用人群和房产范围：
1. 取消收入限制
以往政策仅适用于年收入低于12.5万澳元的个人或20万澳元的家庭。新政全面取消收入限制，只要是首次购房者，无论收入水平皆可申请。
2. 提高房价上限
旧政策下，对房产价值的上限较低，难以覆盖市区大部分房源。此次新政显著扩展了政策覆盖范围，尤其是在房价高企的一线城市：悉尼的购房上限从 90 万提高至 150 万澳元，而其 2025 年 7 月房屋均价为 148.64 万澳元；墨尔本从 80 万提升至 95 万澳元，而其 2025 年 7 月房屋均价为 94 万澳元。在这些价格区间内，购房者能挑选到诸多合适的房子。
3. 名额不设上限
此前每年担保名额有限，如今申请名额完全开放，所有符合条件者皆可申请，大幅增强政策的可及性与市场渗透力。
注：LMI（贷款机构房贷保险）：当你首付少于房屋价值的20%时，银行认为你的贷款风险更高。为了降低自身风险，银行会要求你购买 LMI，以防你违约时造成损失。
这一系列放宽措施将政策适用范围扩展至大批中产家庭，覆盖更多房产类型，市场因此预期政策影响将远大于以往。
澳洲购房担保计划自 2020 年 1 月启动以来，超 20 万人受益（约 19.3 万为首次购房者）。从参与趋势看，2021-22 财年约 10% 首次购房者获政策支持，2022-23 财年这一比例升至 32.5%（当年发放 41700 项担保），2023-24 财年支持率维持在 30% 左右（使用 43800 个名额，近 36100 项实际发放）。整体来看，计划参与率逐年提升、覆盖面扩展至地区居民等群体，助力多人入市且违约援助率低，风险可控。
该计划的核心受益群体是那些收入稳定、但首付款储蓄困难的首次购房者，典型代表即澳洲城市中的年轻职场人群（Young Professionals）。对于他们而言，房价上涨速度常常快于积蓄速度，攒够20%首付往往需耗时十年，而5%首付政策则可大幅缩短置业时间窗口，提前“上车”。
95% 贷款下，购房者仅 5% 自有资本一旦房价下跌超5%，购房者即陷入“负资产”状态，财务抗风险能力远低于传统的20%首付模式。因此购房者购房者需理性谨慎：
审视现金流而非仅看首付评估持续稳定还贷的能力，切勿因低首付诱惑忽视整体负担。评估未来利率走势与市场波动
高杠杆意味着利率上行影响更大，需做好抗风险预案。注意其他隐藏成本
印花税、搬家费等均不在政策范围内，需自己负担。避免炒房心态
政策仅支持“首套自住房”，明确排除了投资或投机购房。
1. 需求提升，短期房价将走高
大量首次购房者提前入场，短期内会推高政策限额内（尤其郊区）房源需求，若供给不足，这些区域房价易上涨。澳大利亚财政部预计未来六年房价累计涨约 0.5%，独立研究则预计首年涨幅达 3.5%-6.6%。
2. 贷款保险市场受冲击
政府介入可能导致Helia、QBE、Arch、ANZ 等LMI供应商流失多达30%的市场份额，而其余客户（如投资者和高价房买家）则面临约19%的LMI成本上涨，转嫁成本明显。
3. 纳税人风险提升，系统性风险隐现
从全国看，低首付政策会催生高杠杆购房群体，若其在市场下行时违约，政府需承担损失，长期或影响金融稳定，据估算可能形成 620 亿澳元或有负债，风险最终或转嫁给纳税人。不过目前澳洲人口增长稳健、住房需求旺，系统性风险大规模爆发可能性可控。
4. 节省LMI：政府预计首年为购房者节省约15亿澳元的LMI成本。
5. 住房拥有率小幅提升：预计自有率将从66%上升至67.2%。
“5%首付”新政在技术层面大幅提升了首次置业的可达性，却也通过提高杠杆和提前透支消费力埋下了市场波动的隐患。从长期看，该政策仍是对房地产市场的一次强刺激：
对于计划移民、留学陪读或正在关注澳洲置业的中国家庭而言，这一政策无疑值得高度关注。但使用与否，必须立足个体财务实际，避免陷入“以小博大”的高杠杆陷阱。
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来源：澳财网
