房市暴涨6大雷最后的黄金窗口期澳房策384

摘要：如果我告诉你，澳洲房市疯狂上涨的背后，竟然隐藏着六个房市拐点信号，你会相信吗？RBA虽然在8月降息到3.6%，但内部会议纪要却显示，委员会对未来降息空间存在巨大分歧。今天我要告诉你的，不是那些媒体天天讲降息和涨价，而是六个99%的人都不知道的市场拐点导火线。其

【澳洲房产】预警! 澳洲房市6大拐点导火线99%的人不知道! FOMO抢房热潮下究竟有多少人能够保持冷静? 本波房市上涨期将在这时结束!【澳房策384】

如果我告诉你，澳洲房市疯狂上涨的背后，竟然隐藏着六个房市拐点信号，你会相信吗？RBA虽然在8月降息到3.6%，但内部会议纪要却显示，委员会对未来降息空间存在巨大分歧。今天我要告诉你的，不是那些媒体天天讲降息和涨价，而是六个99%的人都不知道的市场拐点导火线。其中三个将会导致市场直接掉头向下。我会带你深度剖析：降息狂欢背后的真相到底是什么？各大机构对房市的预测为什么出现巨大分歧？最关键的是，这波市场上涨将会持续多久。当所有人都在FOMO抢房的时候，聪明的投资者已经在布局退场策略了。记住，最危险的时刻往往是看起来最安全的时刻。如果你不想成为那20%在市场顶部买房的人，一定要把本期看完。

欢迎来到澳房策，我是Alex老师。澳房策专注“一站式澳洲房产投资托管”，帮助会员实现财富自由，退休自由，旅行自由。频道每周分享澳洲房产投资知识和市场动向。欢迎您点赞订阅，这样就能接收到上新通知了。

降息狂欢的真相

澳洲央行RBA在8月份把现金利率降到3.6%，这已经是今年的第三次降息了。表面上看，在给房市打鸡血。所有人都在庆祝借贷成本下降，还款少了，持有房产没那么累，有更多的钱可以用来消费，想买房子的人能够到更多的款，未来还会继续降息，怎么看都是好事。但是如果我们深挖一下就会知道，其实降息预期这件事情并没有表面上看起来那么简单。RBA内部会议纪要显示，委员会对未来降息空间其实存在巨大分歧。更关键的是，四大银行的经济学家预测分化也同样严重。CBA预测年底还有一次降息，而Westpac认为11月就是最后一次。

这种分歧意味着什么呢？降息周期可能比大家想象的要短得多！如果市场还在降息狂欢之中，利率就突然停止下降，甚至开始转头向上，那些杠杆拉满的投资者会是什么下场？

Roy Morgan最新数据显示，28.4%的有房贷的人正在承受还贷压力，这是自今年1月以来的最高水平。有意思的是，这个数字是在已经降息两次之后出现的！这说明什么？说明即使是降息，也挡不住生活成本上涨对普通家庭的冲击。

这让我想起了前几波房产市场大涨时候，买家经历的心里变化。每一波房产市场上涨都会出现疯狂竞价阶段，也就是我们常常说的害怕失去的FOMO情绪。如果你把房产市场发展看成周期的话，房产市场在最凉的时候，曲线在最底部。这时绝大多数的买家都觉得市场还会继续下跌，所以不买。而卖家因为种种压力，拼命想要压低价格尽快脱手，但是发现好像卖不掉，那就索性放那放着，不再降价。这就是市场底部的明显特征。只有1%的投资老手会在这个时候出手买房，过去的2波市场底部，澳房策跟所有VISION会员都推荐买房子，买到的朋友现在都特别开心，当然也是因为他们手里面是有闲钱的。过一段时间，市场止跌回升，大概有10%反应快的房产投资者开始买房了。然后就到了市场上升周期最明确的时候，也就是现在，70%的房产投资者都看懂了市场走势，赶紧开始下场购买，想要赶上这波，这也是房价上涨最快的时候。最后来到了这波市场的波峰，还有20%特别保守的买家，看到亲戚朋友买房子都大涨，终于开始买房子，结果买到这波市场的最高点。那么现在的房市火爆到底是什么引起的呢？

FOMO背后的秘密

外界都以为房价暴涨靠的是“买家多、货少、政策宽”，但真相远比表面复杂。最新CoreLogic报告显示，尽管整体价格在7、8月继续上涨，挂牌房源数量在同一时期竟然回升了8%——意味着供应并不像大家想象的那么紧张。澳洲统计局（ABS）最新数据显示，第一季度新增房贷申请人中，真正用于自住的占比已经降至42%，其余几乎都是投资者在撑场。换句话说，这波涨势更多是投资贷款堆出来的买盘，并不是刚需有所增加。

更让人意外的是，Mortgage Choice的调研报告说，超六成投资者在竞拍时的最高出价，已远超地区中位价的15%至20%——他们根本不考虑未来利率走势，只在乎能不能“抢到”房子。在墨尔本内城区，一位竞拍者说：“我是来抢位置的，利率什么的留给以后再说。”这种“先上车再说”的心态，正是FOMO最典型的表现。

这股FOMO情绪确实有害，但也不至于引发市场崩盘。即便未来12个月利率回升0.5个百分点，也只有22%的投资者会出现现金流短缺，租金收益无法覆盖贷款利息的情况。这个比例虽然很高，但并不是全面失衡。

Domain的数据显示，尽管成交加速，平均成交天数从35天下降到28天。交易节奏加快更多是买家对低利率窗口还是有很多期待，还不算是毫无顾虑盲目抢购。部分地区的房价上涨已经由大城市核心区传导到周边卫星城，说明“换区需求”在支撑市场，而不是纯粹的投机泡沫。

那么这波房产市场上涨到底能持续多久呢？

银行与机构预测

各大银行与金融机构对这波房产市场的乐观程度不太一样，但体都认为上涨行情将在未来12–18个月内持续，只是增速与区域表现有些不一样。

CBA经济学家预计，全国房价在2025年底前上涨6%，其中悉尼与墨尔本涨幅预计分别达到6.3%和5.8%，布里斯班更有望冲上7%。Westpac更加谨慎，给出全年5%的涨幅预期，认为悉尼与墨尔本将分别上涨4.5%和5.2%；布里斯班与珀斯可能分别上涨6%和6.5%。ANZ预测全国房价涨幅在4–6%区间，悉尼5.8%、墨尔本5.3%、布里斯班6.1%；同时预期市场在2026年Q1开始出现明显放缓。KPMG预计2026年Q1涨幅仅2%，还指出悉尼内城区和维州沿海地区将跑赢全国平均水平。

大多书机构一致认同：1.全国上涨幅度在4–7%之间波动；2.悉尼与墨尔本为“领涨主力”；3.布里斯班与珀斯可能因可负担性与移民推动而涨幅更高, 4.增速或在2026年Q1–Q2见顶后逐步放缓.

我自己的看法跟四大银行很接近，在未来的12-18个月内市场大方向会保持上涨，但前提是没有出现目前无法预料的情况。那么市场什么时候会出现拐点，掉头向下呢？

快速入门澳洲房产投资, 请参加直播公开课《选好投资房开启创富之路》揭秘普通人如何购入10套房产实现财富自由；有相关问题请到官网预约15分钟免费‘基础咨询’；房产投资想安全省心, 请使用1号服务“VISION会员”。澳房策帮您定位, 贷款, 选房, 管理, 搭建投资组合与财富传承，一站式澳洲房产投资托管。想学习房产投资并且独立实践，请使用2号服务“VISION俱乐部”，获得澳洲顶级房产投资人知识经验和所有工具，买房辅助与持续培训, 省下买家中介费，澳洲房产投资到财富自由不求人。也可使用澳房策3号买家中介服务, 数据为先导帮您全澳买好房。咨询报名链接请看YT影片说明栏，或者到澳房策官网。其他平台请先关注再私信。

.....

六大拐点信号

澳洲房产市场短期有涨跌，长期一直涨。我们现在讲的是短期的房市波动。这波房产市场上涨趋势，什么情况下会进入拐点呢？

1. 移民政策大幅调整

澳洲房产市场上涨的根本动力就是移民。移民给澳洲带来了更多的人口，更多的劳动力，更多的财富，也就是需求端的直接动力。如果这个动力减弱或者消失，那么澳洲的房产市场投资逻辑就会从根本上改变。历史经验表明，移民增速每下降1%，房价就会在随后一季度内回落0.8%。对于依赖海外和新移民刚需的城市如悉尼和墨尔本，会是一次根本性冲击。当然澳洲可以像在疫情关闭国门期间一样，通过政府补贴，财政刺激，降息等等方式推动房市，带来普遍的房价上涨。但是长期看，这种刺激总会消失。到时候就是澳洲房市的拐点。短期看，现在的澳洲完全没有出现主动减少移民数量的趋势。相反，前几周政府还增加了海外留学生签证的配额，可以算是新一轮移民潮的开始。

2. 利率回升

如果澳洲进入加息周期，也会让房市进入拐点。目前市场普遍预期RBA在9月会暂停降息。如果通胀再次上行接近3%，RBA将不得不回调利率。利率每上调25个基点，将导致澳洲家庭平均月供提高120澳元，投资者贷款能力也会收紧。利率回升会触发一波再估值风险与资产重新定价。RBA对利率的把控要看通胀率和就业率。而最新的通胀率开始有一点回升的迹象。不过大趋势还需要再观察。

3. 投资税收优惠取消

取消负扣税（negative gearing）和资本利得税折扣（CGT discount）这两个政策，各个媒体和政府智库时不时就拿出来讨论。最近有人建议要把这两项优惠适用范围缩小，不适用第二套及以上投资房。如果这个方案通过，超过60万投资者将失去每年30%的税收优惠，对投资回报率造成直接打击，可能导致部分高杠杆买家提前撤出。同一时间澳洲总理也明确否定不会改变现有的负口税和资本利得税优惠，只是没人知道这种稳定能够保持多久。

4. 对投资者加税

不仅是优惠取消，工会和部分州政府正在推动对投资房产征收空置税和更高印花税。维州财政部最新提案显示，可能提高空置税，还要对多套房持有者的印花税设立累进税率。这些措施一旦落地，将进一步压缩现金流空间，让高杠杆投资者的收益难以为继。

5. APRA信贷政策收紧

APRA已经明确表示会维持3%的贷款“压力测试”缓冲，并强调银行不能随意放宽标准。澳洲金融稳定审查报告指出，如果缓冲降至2.5%，将导致澳洲整体借贷能力膨胀2,760亿澳元，从金融稳定角度看，风险极高。但是如果缓冲上涨到3.5%，澳洲信贷市场会大幅度萎缩，相应的房产市场调整就会到来。

6. 2028大选

回顾以往的大选年，投资者一般都会停下观望。选举前6–9个月，市场会因为各党争着扔出精选承诺和税收优惠或者住房补贴而进入“政策迷雾”期，因为完全看不清前景。投资者决策明显放缓，每月投资贷款申请量下滑。按照现在的形式看，下届大选的重点议提还是房产可负担性。万一哪个政党上台，抛出比较极端的政策，比如针对移民和税收，房产市场会有直接反应。

上面这六个拐点因素之中，对市场影响最直接的就是移民，税收，和APRA信贷政策三个。因为一旦出现，真的就房市短期内的直接拐点。不过根据目前的市场和形势，在未来的12-18个月发生的可能性非常小。这就是我判断未来12-18个月澳洲房产市场会持续上行的原因之一。唯一不知道的是未来每个月涨价的幅度是多少，房市大盘一共会涨多少。当然这一点也没有任何人能猜得准。

那么房产投资者应该如何应对现在的市场呢？到底是冲进去直接买，还是等等再说？

聪明人的选择

如果你买房自住，任何时间都可以买，因为自住房一般都会持有10年以上。疫情前是5年左右一个房产市场周期，而疫情后的房产市场已经改变了，2-3年就有一个房产市场周期。持有10可以遇到3波市场。足够把没有买在最低点的损失在长期内摊平。只要你钱够，准备好了就买吧。

如果你是房产投资者，现在仍然是不错的买入时机。澳洲住宅房产投资就是这样，持有的时间永远比入市时间点更重要。当然如果你能踩准市场时机赢利就会更多。不过普通人是踩不准市场时机的。我也踩不准，最多能买到市场低点附近。在过去5年中，跟着我们澳房策一起买房的朋友，包括我们的VISION会员无脑买进的全都大赚。

如果市场真的像我猜的一样，在2026年下半年见顶，房产投资老手应该做好什么准备呢？你先算算你持有的房产，在现在的利率水平下，每年负现金流净值是多少。加总，就是你应该在房产投资方面留下的现金缓冲。除了这笔钱之外，还有闲钱和贷款能力的话，可以买点高现金流的房产，为18个月之后做好准备。但如果你刚刚开始建立房产投资组合，还是要以资本增值为主。

对于很多房产投资者来说，这波市场的最后窗口期即将关闭，所以还没上车的朋友赶紧上来吧。下一辆车可能在1-2年之后才来。

欢迎大家参加9月6日本周六，悉尼时间晚上8点，北京时间6点的澳房策月度直播，90分钟的直播里，我会帮大家详细分析，澳洲房产市场8月走势，澳洲经济形势，国际形势，以及众多最近全新的房市观察点，直播只能容纳100人，大家现在就可以在官网直播页面预约订位或者私信后台报名。YT频道可以在影片说明栏报名。