摘要：在卖房过程中，为防范中介或买家的欺诈行为，需从信息核实、合同规范、交易流程监管等多方面入手。

在卖房过程中，为防范中介或买家的欺诈行为，需从信息核实、合同规范、交易流程监管等多方面入手。

一、前期准备：掌握主动权

1. 独立评估房价

通过链家、贝壳等平台查询同小区近期成交价，或聘请第三方评估机构，避免被中介刻意压价。

警惕中介以“行情差”为由低价收购（俗称“ABC单”），坚持按市场价挂牌。

2. 筛选合规中介

查验中介资质：营业执照备案、经纪人执业证书（可通过住建部门网站核实）。

优先选择链家、中原等直营品牌，或本地口碑良好的中介，避免小作坊式机构。

二、中介合作：明确权责边界

1. 合同关键条款

限定中介权限：禁止“独家代理”，明确不得以任何形式吃差价（如“现金收房”）。

费用明细：写清佣金比例（通常1%-3%）、支付条件（过户后支付）、无附加费用。

违约责任：如中介隐瞒买家真实出价，需赔偿差价损失。

2. 信息留痕

要求中介将“保证快速成交”“高价客户”等口头承诺写入补充协议。

留存带看记录、沟通录音，以备争议时举证。

三、买家风险防控

1. 身份与资金核验

查验身份证、户口本、婚姻证明原件，已婚者需配偶共同签约。

要求提供《购房资格证明》、银行出具的《贷款意向书》或足额存款证明。

2. 付款方式规范

拒绝“首付分期”“延迟过户”等非常规方案，坚持全款或合规按揭。

定金不超过总价20%，款项直接打入卖方账户（非中介代收）。

3. 警惕典型骗局

首付贷陷阱：买家通过P2P贷款支付首付，后续断贷导致交易失败。

一房多卖：要求中介在住建局系统查询房产状态，确保无异常抵押或查封。

四、交易流程安全措施

1. 资金监管

通过银行或政府指定监管账户（如各地房管局的资金托管中心）交割房款，拒绝现金或私人转账。

2. 过户与交房时序

坚持“先付款后过户”：全款买家需资金到账后再办过户；按揭买家需银行出具《同意贷款书》。

交房时间明确写入合同，建议预留5%-10%尾款在交房验收后支付。

3. 文书签署规范

使用住建部门发布的《二手房买卖合同》示范文本，手写补充条款需双方签字确认。

所有文件签署时填写完整，禁止签署空白页，骑缝处按手印防篡改。

五、纠纷应对预案

1. 证据保留

全程录音录像：签约、协商、交房等环节保留影像记录。

保存聊天记录、邮件往来，关键信息通过书面形式确认（如《履约催告函》）。

2. 法律救济途径

向当地住建局、房地产经纪协会投诉违规中介（如吃差价、伪造文书）。

民事起诉：买家违约可没收定金（需合同明确约定），要求赔偿房价差额损失。

六、高风险场景应对示例

场景1：中介要求“独家委托”

回应：拒绝签署任何独家协议，明确告知将多渠道挂牌。

场景2：买家提出“阴阳合同”避税

回应：坚决拒绝，说明法律风险（涉嫌逃税，合同可能无效）。

场景3：过户后银行延迟放贷

对策：合同约定“买家需在过户后X日内完成尾款支付，逾期按日息0.05%赔偿”。

通过以上措施，可最大限度降低交易风险。如涉及大额资产（如千万级房产）或复杂情况（如产权共有、遗产房），建议聘请专业房产律师全程跟踪。

来源：房产芝麻官