摘要：截至 2025 年 6 月 30 日，龙湖集团综合借贷总额为 1698.0 亿元，较上年末下降 65.3 亿元；在手现金 446.7 亿元；净负债率为 51.2% ，现金短债倍数为 1.74 倍，剔除预收款后的资产负债率 56.1% 。年内累计兑付债券本息约
提前踩刹车三年后，地产牌桌上为数不多的民营企业龙湖集团宣布 “ 告别靠融资驱动增长的模式 ” 。
“ 到今年年底，三年半时间，龙湖最高峰的债务就 度 过去了。 ” 龙湖董事会主席兼 CEO 陈序平在业绩发布会上说。
截至 2025 年 6 月 30 日，龙湖集团综合借贷总额为 1698.0 亿元，较上年末下降 65.3 亿元；在手现金 446.7 亿元；净负债率为 51.2% ，现金短债倍数为 1.74 倍，剔除预收款后的资产负债率 56.1% 。年内累计兑付债券本息约 145 亿元人民币 后 ， 龙湖集团 2025年内到期的债券已全部偿还完毕 。
陈序平说，三年前龙湖提出通过经营现金流来压降负债， 2023 年又提出用经营性物业贷去置换信用债 。 两大战略下，目前龙湖已经降了 400 亿元的有息负债，到年底还会降 200 亿元。
经营性业务的作用 早已 不仅 仅 体现在融资端。
2025 年上半年，龙湖营业收入为 587.5 亿元，同比增长 25.4% 。其中，地产开发业务收入为人民币 454.8 亿元，同比增长 34.7% ；运营及服务业务收入合计为人民币 132.7 亿元，占总营业收入 22.6% ，创下历史新高。
“ 今年上半年，龙湖的经营性收入近 133 亿元，毛利率超过 50% ，成为集团利润主要贡献源 。 ” 陈序平说 ， “ 未来增长 将 依靠四大经营性航道，构筑能力‘ 护城河 ’ 。 ”
“商业”扛起盈利大旗
重庆北城天街焕新
过去很多年，龙湖都是一家 “ 非典型 ” 房企，商业是其 “ 典型 ” 标签。
作为 运营业务板块的核心动力 ，这条持续深耕了 20 多年、 投入了 1000 多亿的赛道， 已经 收获回报 。 “ 上半年租金收入 55 亿元，同比增长接近 5% ，毛利率超过 75% ，净利率超过 40% 。 ” 龙湖管理层介绍。
上半年 ， 龙湖在南宁布局的首座天街 —— 龙湖南宁青秀天街提前一个月开业 。 在设计上 ， 南宁青秀天街融合了绿城南宁的城市特色，将邕江和梯田作为设计元素 ， 还根据邕城的气质与文化底蕴，搭建了青秀东的餐饮高地与零售矩阵。
据官方数据， 青秀天街出租率超 95% 。开业前三天，客流量超 4 5 万 人次 ，营业额 约 1 7 0 0 万 元 ， 35 家招商品牌实现业绩 自治区 内第一。
南宁青秀天街
截至 2025 年 6 月 30 日，龙湖商业累计开业运营商场达 89 座（分期项目合并后商场个数），覆盖全国 24 座城市，运营总建面为 943 万平方米（含车位总建筑面积为 1256 万平方米） 。
作为国内商业的领军企业，龙湖商业的产品形态已经包含 MALL 、 Mall+ 街区、纯街区等多元类型。通过产品分级，龙湖商业构建了一套层次鲜明的新商业生态体系，通过 “ 城市级、区域级及社区级 ” 展现差异化的项目优势，以 “ 一店一策 ” 的运营思路满足不同消费需求。
在龙湖商业的分级体系中，城市地标级项目对应的是一座城市核心商圈的封面 ， 比如 重庆北城天街、重庆时代天街、北京长楹天街、苏州狮山天街等项目 ； 区域引领级商业扮演着重要的 “ 城市串联者 ” 角色 ， 比如 成都西宸天街、成都滨江天街 、 杭州金沙天街 、 北京大兴天街等 ； 而社区共生级项目则是位于住宅社区中心区域或商务、产业中心，以舒适、便利为关键词，聚焦地缘消费特征 ， 比如 重庆 moco168 。
基于生态体系，在同一城市之内，龙湖商业将不同级别商业项目交织，让消费者所需的商业场景与自身生活方式交融，也让龙湖商业项目层面的差异化定位与集团层面的网格化布局得以并进前行。
与此同时， 龙湖商业持续推动体系内头部项目的改造升级，以适应新的商业消费趋势。 今年 4 月 18 日 ， 作为龙湖商业二十余年发展起点 的重庆北城天街 B 馆，历时 280 多天的全新 改造归来 。 据 了解 ，北城天街整体改造工程预计在 2025 年 3 季度圆满结束。
下半年预计新开约 10 座商场，管理层在业绩发布会 上 透露， 龙湖的 “ 百 MALL” 时代 即将到来 。
重庆时代天街 AB 馆改造后
运营和服务背后的“龙湖打法”
除了商业投资航道外，其他经营性业务的新航道也在上半年加速向前推进。
包括 长租公寓、产业办公、服务式公寓、活力街区、妇儿医院和健康养老六个业态 的 资产管理航道 ， 2025 年上半年实现收入 15.1 亿元，长租公寓品牌冠寓累计开业 12.7 万间房源，整体出租率 95.6% ，租金收入 12.4 亿元，盈利能力 在 行业 内 领先。
“ 资产管理原本 只 是冠寓业务，现拓展到资管航道，主要打法是资产结构不断优化和调整。其中冠寓会不断提升运营效率和盈利能力，对经营较弱的项目会坚决出清 。 同时不断尝试新项目 ， 活力街区龙湖欢肆 下半年上海和杭州项目也会陆续开出来。 ” 龙湖集团执行董事兼 CFO 赵轶 在业绩发布会 上 透露。
物业管理业务上半年总收入达 55.3 亿元，累计管理项目约 2200 个，在管面积约 4 亿平方米，外拓占比约 60% 。龙湖智创生活年内新获取北京数字经济算力中心、杭州亚运村媒体村商业综合体、西安未来之瞳、成都宽窄巷子等地标类项目，客户包括 小米、华为等多家世界 500 强企业。
在 2025 年上半年，龙湖龙智造实现营业收入 7.0 亿元，同比增长 65% ，新增代建面积 852 万平方米，代建销售额达 84 亿元 。 “ 龙智造是龙湖的新航道，坚持聚集一、二线城市，坚持做轻资产。上半年在收入端和利润端都是超过 50% 的增长。 ” 赵轶 介绍。
中国房地产发展的“韧性”
“ 一二线城市的核心地段仍然缺少好房子，核心地段的改善需求仍然非常强劲。在一二线城市的好地段，修好房子、提供好产品、好服务，仍然是一门值得长期去做的业务。 ” 业绩发布会现场， 陈序平 中长期 仍然 看好房地产市场发展。
2025 年上半年，龙湖集团开发业务实现营业收入 454.8 亿元，交付物业总建筑面积为 352.7 万平方米。实现地产开发合同销售金额 350.1 亿元 ， 回款率超 100% 。 西部、长三角、环渤海、华南及华中区域销售金额在全集团占比分别为 28.1% 、 26.5% 、 23.5% 、 12.0% 及 9.9% ，一二线城市销售占比约 90% 。重庆两江御湖境刷新了近 4 年重庆楼市的首开 纪 录，三开三罄；昆明滇池峯萃开盘即冠领昆明。
报告期内 ， 龙湖 在全国 36 座城市交付近 4 万套房源，交付满意度超过 90% 。
上半年龙湖集团在 上海、重庆、苏州、贵阳 4 座核心城市 拿了 4 幅土地，新增土储总建筑面积 24.9 万平方米，权益面积 18.4 万平方米。截至 2025 年 6 月 30 日，龙湖集团的土地储备合计达 2840 万平方米，权益面积为 2113 万平方米。
展望未来时，龙湖的管理层 显示出信心， “未来1 - 2年，结算量、开发量逐步减少，同时随着存货的逐步去化和新项目毛利的稳定输出，地产航道对集团的影响会逐步减少，利润会慢慢修复过来。同时，运营和服务航道会继续为集团的利润增长和恢复保驾护航，形成一个稳压器。”
来源：小夭看天下
