摘要：人民法院案例库是收录经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重

人民法院案例库：“以房抵债”取得的房屋能否排除强制执行？

以房抵债协议合法有效，且受让人已经实际占有房屋的，可优先于普通债权排除执行。

阅读提示：

人民法院案例库是收录经最高人民法院审核认为对类案具有参考示范价值的权威案例，包括指导性案例和参考案例。最高法院要求，法官在审理案件时必须检索查阅案例库，参考入库同类案例作出裁判。这对于促进统一裁判规则和尺度，避免“同案不同判”，保障法律正确、统一适用无疑具有重要意义。

执行异议及执行异议之诉是目前我国司法实务中执行救济的重要途径，有助于保护相关当事人的合法权益。在以房抵债协议引发的执行异议纠纷中，受让不动产的案外人是否享有足以排除强制执行的民事权益？李营营律师团队长期专注研究与执行有关业务的问题，并形成系列研究成果陆续发布。本期，我们以山西省太原市中级人民法院处理的执行异议案件为例，与各位读者分享法院审理类似案件的思路。

裁判要旨：

通过以房抵债协议受让不动产的案外人，若在查封前已签订合法有效协议，案外人对被执行人的债权合法有效且抵债数额与房屋实际价值相当，不存在规避执行情形，且非因案外人自身原因未办理过户登记手续，人民法院可以认定案外人享有足以排除强制执行的实体权益。

案件简介：

1、2014 年，太原某融资担保公司因追偿权纠纷起诉山西某钢铁公司及张某等，法院判决山西某钢铁公司偿还本息1097万余元，张某等承担连带保证责任。

2、2014年9月22日，山西中某钢融资再担保公司依据另案生效裁判对张某等申请执行，法院查封张某名下案涉房屋。

3、2015年5月28日， 张某与山西中某钢融资再担保公司签订《房屋转让协议》，约定以案涉房屋抵偿100万元债务，并交付房屋。

4、2017年4月，山西中某钢融资再担保公司将案涉房屋出租给中行某资产管理公司，租期20年。

5、2021年8月30日，太原某融资担保公司依据之前的生效判决向法院申请执行，太原市中级人民法院查封案涉房屋。之后，山西中某钢融资再担保公司提出执行异议，主张排除执行。

6、2022年7月27日，太原市中级人民法院裁定中止对案涉房屋的执行。该裁定送达后，当事人均未提起执行异议之诉。

案件争议焦点：

山西中某钢融资再担保公司对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

太原市中级人民法院裁判要点：

1、以房抵债协议合法有效，且案外人与被执行人存在到期的债权债务关系。

太原市中级人民法院认为，案外人山西中某钢融资再担保公司与被执行人张某在案涉房屋被查封前存在经生效裁判确认、合法有效的到期债权债务关系。双方在案涉房屋被本案执行查封前已签订书面以房抵债协议，不存在规避执行或逃避债务情形，应属合法有效。

2、本案可以参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条。

太原市中级人民法院认为，双方在案涉房屋被本案执行查封前已签订书面以房抵债协议，案外人山西中某钢融资再担保公司实际合法占有涉案房屋。并非因山西中某钢融资再担保公司自身原因未办理过户登记，并且以房抵债协议约定的抵债价格适当。因此参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定，案外人山西中某钢融资再担保公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。

综上所述，太原市中级人民法院认为，案外人山西中某钢融资再担保公司对案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益，依法支持其提出的排除对案涉房屋强制执行的主张。

案例来源：

人民法院案例库：《山西中某钢融资再担保公司与太原某融资担保公司案外人执行异议案》[案号：山西省太原市中级人民法院(2022)晋01执异25号]，入库编号：2024-17-5-201-004。

实战指南：

1、根据本期入库参考案例的观点，案外人以以房抵债为由请求排除强制执行，同时具备以下七个条件，人民法院可参照《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，依法支持案外人提出的排除对案涉房屋强制执行的主张：（1）案外人与被执行人的债权债务已经到期；（2）案外人与被执行人的债权债务关系在案涉房屋被查封前就已经存在，且已经生效裁判确认、合法有效；（3）双方在案涉房屋被本案执行查封前已签订书面以房抵债协议；（4）以房抵债协议约定的抵债数额与房屋实际价值相当；（5） 以房抵债不存在规避执行或逃避债务的情形；（6）非因案外人自身原因未办理过户登记手续；（6）在本案执行依据生效前且在案涉房屋被查封之前，案外人已实际合法占有涉案房屋。其中值得注意的是第一点，以物抵债的协议要在债权债务到期后签订。在(2021)最高法民终1029号案件中，最高人民法院明确了这一观点，即在履行期限届满前达成的以物抵债协议，较一般金钱债权不具有优先性，无法排除执行。

2、在此，我们建议债权人在接受以物抵债时，应对债权债务关系进行结算确认，核实抵债资产是否已经被查封。债权人应当签订书面的以物抵债协议，在接受抵债之后应及时占有不动产，更换钥匙，支付物业、水电费用，并及时申请办理房屋过户登记手续。如果遇到债务人的其他债权人执行抵债资产时，债权人可以《执行异议和复议规定》第二十八条为依据，及时提出执行异议以及执行异议之诉。

法律规定：

1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十八条：“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”（本案适用的是2022年1月1日施行的《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十四条）

2、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”

延伸阅读：

在检索大量类案的基础上，北京李营营律师团队总结相关裁判规则如下，供读者参考：

1、《执行异议和复议规定》第二十八条可以适用于“以房抵债”的情形。

案例一：《龙口市某某融资担保有限公司、烟台某某企业集团股份有限公司等申请执行人执行异议之诉案》[最高人民法院(2024)最高法民申3586号]

最高人民法院认为，我国以不动产物权登记生效主义为不动产物权变动的原则，但实践中，亦存在大量签订书面合同，甚至已经实际占有相关不动产，非因不动产受让人自身原因而未对相关不动产办理过户登记的情况。故《执行异议复议规定》第二十八条在综合考虑一般债权与不动产物权受让人利益的情况下，对符合该条四项条件的不动产物权受让人权利作出了保护性规定，该种保护不因不动产受让人系通过买卖合同或者以物抵债协议受让相关不动产而不同。不论是债务更新还是新债清偿，只要新的债务被实际履行，其后果一样，都是所有债务的消灭。如果在案涉不动产被查封之前，受让人已经从一般债权人身份变更为该不动产的实际权利人，即已符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的4项条件，则其权利应优先于一般金钱债权，可以排除一般金钱债权就案涉不动产的强制执行。2、买受人通过“以物抵债”方式取得房屋期待权的，对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。

案例二：《田蕙、中国农业银行股份有限公司贵阳黔灵支行等申请执行人执行异议之诉案》[最高人民法院(2022)最高法民申104号]

最高人民法院认为，执行异议之诉的关键实体问题在于比较执行标的物上存在的不同类型权利的效力顺位。普通买受人的物权期待权虽被赋予“物权”名义，但毕竟不是既得物权，其本质上仍是债权请求权。对于“以物抵债”所签订的房屋买卖合同既要考量所抵债务是否具有优先属性，更要考量该民事法律行为的真实意思表示。一般而言，房屋买卖合同作为“以物抵债”实现方式，双方的真实意思表示在于以房屋这一标的物的转让作为旧债清偿的方式，不同于实质意义上的房屋买卖。在房屋过户之前，买卖合同所产生的新债并未消灭，致新债旧债并存，故买受人对抗买卖合同之外的申请执行人权利不应超出旧债的效力范围。

3、受让人主张的案涉借款未届清偿期，其与债务人签订的以物抵债协议只具有借款担保的性质，不具有以物抵债的性质，不能通过以物抵债的方式消灭原借款债权，亦无法据此排除对案涉房屋的强制执行。

案例三：《李某屹与西藏信托有限公司、盘锦龙驿房地产开发有限公司案外人执行异议之诉案》[最高人民法院(2021)最高法民终1029号]

最高人民法院认为，李兆屹提交了武悦出具的《说明》以及2019年3月27日武悦与龙驿公司签订的《房屋抵偿借款确认书》，拟证明2015年8月10日龙驿公司向武悦借款100万元现金，借款期限为一个月，借款利息为壹拾万元的事实，但李兆屹并未提交武悦出借100万元现金的来源以及借款协议等直接证据佐证上述事实。虽然武悦与龙驿公司于2015年8月10日签订了《房屋买卖合同》和《产权认购协议书》，武悦、龙驿公司、李兆屹也于2015年9月5日达成《抵债协议书》，但此时李兆屹所主张的上述借款尚未届清偿期，故上述行为也只具有借款担保的性质，而不具有以物抵债的性质。李兆屹不具备《执行异议和复议规定》第二十八条规定的排除强制执行的条件。

专业背景介绍：李营营，北京云亭律师事务所高级合伙人，北京企业法律风险防控研究会第二届理事会理事，毕业于中国社会科学院研究生院，民商法硕士（公司法方向），专注于民商事诉讼与仲裁、商业秘密民事与刑事、保全与执行等实务领域，在最高人民法院、各省级高级人民法院成功办理多起重大疑难复杂案件，办理案件标的金额超过百亿元。在民事担保业务领域，李营营律师长期带领团队扎根深入研究担保与反担保诉讼案件相关的法律问题和裁判规则。在担保与反担保领域，李营营律师根据长期深入研究专项领域的积累成果，形成了近百篇专业研究文章，在交出版社陆续出版成书的同时在平台上进行发布，希望读者能够更多了解担保与反担保知识，避免使自己合法权益收到损害。同时，李营营律师办理多件大额担保案件，并取得良好效果。在商业秘密非诉项目方面，李营营律师团队可以有效协助企业完成与商业秘密相关的融资、债转等业务。李营营律师团队深耕知识产权民事纠纷和刑事犯罪领域多年，对涉知识产权（尤其是商业秘密）相关法律问题均有深入研究。李营营律师代理的多起知识产权民事案件获得判决的胜诉结果，代理多起客户作为原告成功争取法院3倍惩罚性赔偿，代理客户成功取得2.02亿元赔偿金额（该案是我国目前商业秘密案件中判赔金额最高的商业秘密民事案件，超过此前判赔金额最高的香兰素案件1.59亿元）代理的多起被告客户成功争取法院判定不构成侵权、成功解封全部查封的胜诉结果，代理多起被害企业成功启动刑事立案、刑事追诉、成功争取犯罪分子得到刑事处罚结果；代理多起被告人/被告单位处理的涉商业秘密犯罪刑事案件也取得了无罪、检察院决定不予追诉的良好效果。2023年，李营营律师代理的商业秘密民事案件入选某高级人民法院知识产权白皮书。2024年4月，李营营律师全程代理的商业秘密民事案件被最高人民法院评为典型案例。2024年4月，李营营律师全程代理的另一起商业秘密民事案件（代理原告）被某省高级人民法院评为省内唯一一件判赔额最高的案件。同时，李营营律师在商业秘密体系建设领域，也具有丰富的项目经验。协助多家企业客户完成企业商业秘密保密体系运行情况的法律尽职调查，成功为多家企业客户建设完善的商业秘密保密体系。在民商事争议解决领域，李营营律师主办大量重大疑难复杂案件，多次成功争取法院支持客户诉讼请求、二审改判等结果，得到众多客户的一致好评和肯定。在保全与执行领域，李营营律师主办了大量难度较大的执行案件，例如：疫情封控期间，在一周内代理客户保全被告数亿现金；代理客户成功撤销法院冻结企业工商信息；代理客户成功撤销法院已经完成的拍卖行为；代理客户成功阻挡申请执行人拍卖土地、厂房，最终争取执行和解的圆满效果。截至目前，李营营律师在“法客帝国”“民商事裁判规则”“保全与执行”等公众号发表与商业秘密、公司实务、保全与执行等话题相关专业文章百余篇，多篇文章被最高人民法院和各地法院转载，广受业内人士好评。2022年，李营营律师结合多年来办理大量执行审查类相关业务的经验，以真实案例为导向，对各种业务场景下的主要法律问题、典型裁判规则、风险应对策略和解决方案建议进行类型化汇总和归纳，合著出版《保全与执行：执行异议与执行异议之诉实战指南》。接下来，李营营律师团队会陆续出版商业秘密诉讼实战的相关书籍、技术合同纠纷实战相关书籍，以更好服务客户。

来源：北京李营营律师