摘要：观点指数“2025年1-8月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、中海地产和华润置地占据权益销售金额的前三，分别录得1428亿元、1382.20亿元以及915.70亿元。招商蛇口和绿城中国紧随其后，为843亿元、639亿元。权益销售金额超过500亿元的企

保利、中海、华润位居权益销售三甲，超过500亿元企业有7家

观点指数 “2025年1-8月房地产企业销售表现”研究成果显示，保利发展、中海地产和华润置地占据权益销售金额的前三，分别录得1428亿元、1382.20亿元以及915.70亿元。招商蛇口和绿城中国紧随其后，为843亿元、639亿元。权益销售金额超过500亿元的企业有7家。

保利发展、绿城中国和中海地产占据全口径销售金额的前三，分别录得1812亿元、1563亿元以及1494.27亿元，华润置地和招商蛇口紧随其后，为1368亿元、1240.50亿元。全口径销售金额超过500亿元的企业为11家。

1-8月，前100房企累计实现权益销售金额14790.34亿元，同比下降约17.08%，环比收窄1.62百分点。8月单月前100房企实现权益销售金额1521.44亿元，同比下降约28.95%，环比上升5.91%。前100房企1-8月累计全口径销售金额21033.54亿元，同比下降约16.1%。8月均价为1.75万元/平方米，同比下降27.34%。

销售门槛值方面，1-8月，前10、前30、前50房企的权益金额门槛值分别约为394.44亿元、105.67亿元和62.44亿元。

1-8月，前10、前30、前50房企的全口径销售金额门槛值分别约为705.31亿元、136.60亿元和75.04亿元。

宽松基调延续激发市场活力，多地楼市新政力促止跌回稳

近期房地产政策延续宽松导向，多层级政策协同发力。

住建部7月会议明确好房子、好小区、好社区、好城区“四好”建设目标，强调通过城市更新提升居住品质。7月30日末举行的中共中央政治局会议，提出宏观政策要持续发力、适时加力，要落实落细更加积极的财政政策和适度宽松的货币政策，落实好中央城市工作会议精神，高质量开展城市更新。8月1日，人行表示下半年进一步实行宽松的货币政策，下调政策利率、结构性货币政策工具利率和个人住房公积金贷款利率，促进金融市场利率和社会综合融资成本下行。国务院总理李强在8月18日国务院第九次全体会议上强调，采取有力措施巩固房地产市场止跌回稳的态势，结合城市更新推进城中村和危旧房改造，多管齐下释放改善性需求。

据观点指数不完全统计，进入下半年以来，北京、上海、广州、天津、苏州、合肥等城市持续优化住房限购和公积金管理政策，此轮地方层面的政策优化呈现三个特点：

其一，限购松绑向核心城市渗透。例如北京五环外解除限购套数限制，成年单身人士与家庭享同等待遇，释放改善型需求。上海在8月25日发布的楼市新政中，规定符合上海购房条件的居民家庭（含上海户籍家庭、非沪籍连续缴纳社保或个税满规定年限的家庭），在外环线以外区域购买新建商品住房或二手住房的，不再限制套数，充分释放外环外改善型购房需求。

其二，公积金政策工具创新。8月12日，苏州市住房公积金管理中心发布《关于进一步扩大住房公积金使用范围的通知》，明确首付款比例降至15%，支持物业费提取住房公积金。8月13日，天津市住房公积金管理中心发布通知明确缴存人购买本市存量房可提取账户余额直接支付首付款。合肥住房公积金管理中心宣布8月20日起放宽商转公业务办理年限至2021年底前。同日，广州推出“商转公”贷款新政，将原商业贷款已放款年限要求从5年调整为3年，并将贷款额度上限从购房总价款的60%提高至70%。成都住房公积金管理委员会8月21日发布新政，将购买保障性住房使用住房公积金贷款的首付比例降至15%，最高贷款额度提至150万元。

其三，通过装修补贴等政策焕新存量市场。中部多地通过推行购房消费券、旧房装修补贴等促进住房更新，7月15日，武汉市硚口区发布最新楼市政策，全面推行城市更新购房消费券；8月13日，郑州市发放第二轮旧房装修补贴活动消费券，总额达5000万元。

住户中长期新增贷款创年内新低，购房需求待激活

2025年前7个月人民币贷款增加12.87万亿元。分部门看，住户贷款增加6807亿元，其中，短期贷款减少3830亿元，中长期贷款增加1.06万亿元。

数据来源：中国人民银行，观点指数整理

其中，单月来看，2025年7月住户中长期贷款单月减少1100亿元，环比上月下降4453亿元，同比下降1200亿元。可以看到，今年1-7月，1月、3月、5月、6月环比为正增长，2月、4月、7月环比变动为负。2025年7月的住户中长期新增贷款规模创下年内新低，远低于过去3年内的同期水平，说明当前购房者对房地产市场仍持谨慎态度。

贷款利率方面，8月20日，央行公告1年期贷款市场报价利率（LPR）为3.0%，5年期以上LPR为3.5%，两个期限品种LPR报价自今年5月下调之后，已有3个月保持不动，当前贷款利率已处于历史低位。

近期受反内卷政策影响，市场利率出现上行趋势。在商业银行净息差已达历史最低点的背景下，报价行缺乏主动下调LPR报价加点的动力，因此8月两个期限品种的LPR报价维持不变，符合市场普遍预期。近三个月政策利率保持稳定，对楼市的影响具有双重性：一方面，房贷成本未出现明显波动，客观上稳定了购房者的预期；另一方面，缺乏LPR下行调整也削弱了通过降低购房成本刺激市场需求的关键手段，不利于进一步激活房地产市场。

观点指数认为，根据最新政策动向，人行在二季度货币政策执行报告中已将基调调整为“落实落细适度宽松的货币政策”。结合8月18日国务院第九次全体会议上李强总理关于房地产的部署——强调采取有力措施巩固市场止跌回稳态势，通过城市更新推进城中村和危旧房改造以释放改善性需求，预计下半年政策利率及LPR报价仍存在下调空间。其中，5年期以上LPR的潜在下调将直接降低居民的房贷利率，购房成本的下降有望刺激更多潜在购房者入市，推动住户中长期贷款规模增长。此外，部分核心城市已开始政策调整，如北京取消五环外商品住房限购套数限制，通过增加市场房源供应为行业注入新活力。这些政策组合有望从供需两端形成合力，为房地产市场企稳回升提供支撑。

一线城市新房价格涨幅分化明显，景气指数四连降加剧观望情绪

从房价指数来看，7月份各线城市商品住宅销售价格环比下降，同比降幅整体有所收窄。

7月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.2%，降幅比上月收窄0.1个百分点。其中，北京持平，上海上涨0.3%，广州和深圳分别下降0.3%和0.6%。同比下降1.1%，降幅比上月收窄0.3个百分点。其中，上海上涨6.1%，北京、广州和深圳分别下降3.6%、4.6%和2.2%。

二线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅扩大0.2个百分点，同比下降2.8%，降幅收窄0.2个百分点。

三线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.3%，降幅与上月相同，同比下降4.2%，降幅收窄0.4个百分点。

7月份，一线城市二手住宅销售价格环比下降1.0%，降幅比上月扩大0.3个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降1.1%、0.9%、1.0%和0.9%。同比下降3.4%，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降2.9%、2.2%、6.0%和2.5%。

二、三线城市二手住宅销售价格环比均下降0.5%，降幅均收窄0.1个百分点。同比分别下降5.6%和6.4%，降幅分别收窄0.2个和0.3个百分点。

观点指数认为，7-8月份是传统的销售淡季，购房者看房积极性不高，且6月末房企为冲刺半年业绩，集中推盘并加大促销力度，形成高基数效应，拉高了环比基数，导致观望情绪蔓延，销售热度下滑。

根据国家统计局发布的数据，1—7月份，新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%；其中住宅销售面积下降4.1%。新建商品房销售额49566亿元，下降6.5%；其中住宅销售额下降6.2%。尽管销售面积和销售额仍呈下降趋势，但与去年同期相比，降幅已明显收窄。

分地区来看，1-7月份东部地区商品房销售金额30084亿元，同比下降7.1%；中部地区销售9021亿元，同比下降5.8%；西部地区销售9169亿元，同比下降5.0%；东北地区1292亿元，同比下降5.9%，其中，东部地区和中部地区下降幅度最大。

同时，7月末商品房待售面积76486万平方米，比6月末减少462万平方米，住宅待售面积减少285万平方米，相较6月末减少443万平方米，本月住宅库存去化速度环比有所放缓。

此外，1-7月房地产开发景气指数整体表现为下滑，7月房地产开发景气指数为93.34，环比下降0.27%，同比上升1.32%。这是自3月份拐点向下后连续四个月持续下降，表明参与者对市场的信心不足，房企经营压力加大，市场整体热度持续下降。

重点城市楼市成交冷热不均，品质驱动成住宅开发新增长极

观点指数监测的6个重点城市中，8月前三周商品住宅成交量延续下跌态势，但跌幅环比收窄。其中，商品住宅成交面积180.56万平方米，环比下降2.05%，商品住宅成交套数1.56万套，环比下降2.67%；截至2025年8月前三周，商品住宅成交面积2546.56万平方米，同比下降8.87%。

北京8月前三周商品住宅成交面积26.21万平方米，环比上升12.33%，同比下降38.55%，商品住宅成交2222套，环比上升22.02%，同比下降44.49%。截至8月前三周，商品住宅成交面积为325.15万平方米，同比下降7.48%。而北京二手房市场近期也呈现温和回升的态势，同期北京二手房成交9695套，环比上升8.36%，成交面积89.94万平方米，环比上升8.97%。套均面积稳定在92平方米左右，刚需产品仍是市场主流。而在8月10日北京五环外限购放开后，预计购房门槛将放松，刚需与局部改善需求将进一步释放，促进市场回暖。

上海8月前三周商品住宅成交面积50.98万平方米，环比下降1.49%，同比下降23.94%；商品住宅成交套数为5009套，环比下降2.49%，同比下降22.68%。截至8月前三周，商品住宅成交面积为678.51万平方米，同比下降2.68%。上海二手房市场则呈现震荡态势。同期上海二手房成交14174套，环比微升0.33%，成交面积为117.20万平方米，环比微降1.93%。套均面积稳定在82平方米左右，显示中小户型成交占比提升。随着上海826楼市新政中放开外环限购等措施的推出，四季度上海外环外购房市场将迎来提振。

广州8月前三周商品住宅成交面积33.23万平方米，环比下降9.34%，同比下降6.58%；商品住宅成交套数为2980套，环比下降11.65%，同比下降10.51%。截至8月前三周，商品住宅成交面积为449.56万平方米，同比上升10.11%。8月前三周，广州二手房网签5628套，环比下降7.51%。网签面积为55.16万平方米，环比下降9.55%，套均面积稳定在98平方米左右。

深圳8月前三周商品住宅成交面积9.98万平方米，环比下降13.60%，同比下降51.66%；商品住宅成交套数为963套，环比下降12.37%，同比下降49.97%。截至8月前三周，商品住宅成交面积为179.18万平方米，同比上升3.12%。

深圳二手房市场近期呈现四连涨，深圳市房地产中介协会最新公布的数据显示，8月18日-8月24日期间，深圳市二手房（含自助）录得1277套，环比增长0.9%，二手房录得量出现四连涨，终结了此前连续四周的下行趋势，套均面积稳定在102平方米左右，大户型交易活跃度提升。

杭州8月前三周商品住宅成交面积11.81万平方米，环比下降0.05%，同比下降46.57%。商品房成交套数为721套，环比下降9.42%，同比下降58.63%。截至8月前三周，商品住宅成交面积为227.46万平方米，同比下降37.57%。同期，杭州二手房市场成交下降，二手房成交套数为2269套，环比下降14.73%，成交面积为23.26万平方米。环比下降14.15%，套均面积稳定在102平方米左右。

成都8月前三周商品住宅成交面积48.89万平方米，环比下降0.68%，同比下降14.82%。商品房成交套数为3798套，环比下降2.54%，同比下降13.15%。截至8月前三周，商品住宅成交面积为686.69万平方米，同比下降14.09%。成都的成交量同比下降是新房供应显著缩减，市场可选房源减少、推盘节奏放缓多重因素影响。今年年初，成都缩减新房供应的计划就已出台。成都市住建局发布的《成都市2025年住房发展年度计划》显示，成都2025年计划供应商品住房12万套，约1560万平方米。与2024年相比，2025年成都计划供应商品住房减少了2.7万套，面积减少约376万平方米。而8月份成都有推售计划的楼盘仅18个，其中大部分集中在主城区，且多数集中在主城区，郊区供应进一步收缩，供应减少对整体成交量产生了抑制。同期，成都二手房市场下降幅度较大，二手房成交套数为13284套，环比下降12.70%。成交面积为126.53万平方米，环比下降13.14%。套均面积稳定在95平方米左右。

观点指数认为，8月前三周重点城市房地产市场呈现“冷热不均”的分化特征，短期波动与政策效应交织，长期基本面修复仍需观察。从短期来看，新房市场环比改善主要受益于政策窗口期的释放效应，如北京五环外限购松绑等供给端优化措施，带动部分刚需及改善需求入场；但同比深度调整仍反映市场信心不足，高温天气、房企推盘节奏放缓及房价下行让购房者的观望情绪延续，导致多数城市成交规模仍处近年低位。二手房市场则呈现“以价换量”的特征，北京、上海、深圳等核心城市在挂牌量高位的背景下，通过价格调整实现成交温和回升，但广州、杭州、成都等城市因前期政策刺激效应减弱，叠加业主预期松动不足，导致成交环比转弱。

长期来看，市场修复动能仍依赖城市基本面的差异化支撑。北京、上海作为超大型城市，产业资源集聚效应持续，政策边际调整对需求释放的撬动作用更显著。值得注意的是，深圳二手房录得量四连涨且大户型活跃度提升，或预示改善型需求开始接棒刚需，成为新的增长点。

2025年8月，房地产行业延续品质升级主线，头部房企通过产品迭代、技术创新与模式革新，推动"好房子"标准从概念走向落地。华润置地北京臻澐项目以网签60套、成交13.99亿元的业绩，印证海淀区改善型需求的强劲释放；中海则以“Living OS智居空间操作系统”落地的首批朝阳酒仙桥项目即万吉玖序开盘首日销售额突破63.7亿元，展现了市场对创新产品的认可。

在产品维度，房企正通过空间精细化设计与功能创新突破得房率、智慧性等瓶颈。中海未来之境作为北京昌平区的首个“好房子”项目，通过高得房率及全屋智能系统等创新设计，取得开盘后30分钟成交147套，成交总额约10.87亿元的佳绩。8月24日，上海瑞虹新城“地王项目”金茂璞元首次开盘，26分钟实现清盘，最高单价18.5万每平方米。该项目采用“科技住宅+东方美学”设计，包含5栋24-31层高层，配备架空层、下沉庭院及悬浮茶室等特色空间。

技术层面，智能住宅系统正从单点功能向生态平台进化。中海Living OS系统突破传统智能控制边界，将家电管理、空间设计与开发者共创体系深度融合，吸引建材、科技等上下游企业参与前期研发，形成"需求-研发-迭代"的闭环生态。此外，低空经济与住宅服务相融合也成热点，例如华发·珠海湾项目规划全国首例社区专属停机坪+定制航线，实现“最后100米”零接触交付，连续5、6、7月登顶珠海市住宅网签TOP1。

观点指数认为，房地产行业已进入“品质驱动”新周期，房企竞争焦点从规模扩张转向产品力深耕。华润、中海等企业的实践表明，未来“好房子”需满足三大标准：符合政策导向的绿色智慧属性、突破物理限定的空间场景创新，以及产业链协同的生态化研发模式。随着《住宅项目规范》全面落地，预计2025年四季度房企将有更多项目通过精心设计规划和建造，推动住宅产品持续迭代升级，激发房地产市场的新活力。

外资利用水平四连升，房企债务出清进入深水区

从投资端来看，1-7月份，全国房地产开发投资53580亿元，同比下降12.0%，跌幅较1-6月扩大0.8个百分点，处于今年历史最低水平。7月单月同比下降15.7%，降幅比5月份扩大6个百分点。住宅投资41208亿元，下降10.9%。

1-7月份房屋新开工面积35206万平方米，同比下降19.4%，但降幅比上半年收窄0.6个百分点；施工面积638731万平方米，同比下跌9.2%，跌幅扩大0.1个百分点；竣工面积25034万平方米，同比下跌16.5%，跌幅扩大1.7个百分点，新开工、施工、竣工指标都处在下跌阶段，市场环境不容乐观。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

从企业资金端来看，1—7月份，房地产开发企业到位资金57287亿元，同比下降7.5%。其中，国内贷款9207亿元，增长0.1%；利用外资17亿元，增长3.2%；自筹资金23230亿元，下降8.5%；定金及预收款16815亿元，下降9.9%；个人按揭贷款7918亿元，下降9.3%。值得注意的是，国内贷款微增0.1%，延续了上半年末上升的趋势；利用外资连续四个月同比增长，外资对我国房企的信心预期有所提升；虽然自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款仍有不同程度的下降，但下降幅度对比去年同期显著收窄，整体资金来源情况相较去年有一定改善，​市场信心正在修复。

数据来源：国家统计局，观点指数整理

观点指数观察到，当前市场已明确进入深度调整阶段，投资、销售、资金等核心指标均呈现“底部震荡”的特征。观点指数认为，后续市场修复需重点关注三大因素：一是政策端“因城施策”的细化力度（如限购松绑、首付比例调整）；二是需求端居民收入预期与购房信心的改善节奏；三是供给端房企流动性风险的化解进度（如出险项目处置、债务重组）。

从总体规模来看，2025年7月地产债总发行量648.71亿元，同比增加100.1%；1-7月累计发行量2913.80亿元，同比减少4.17%。净融资规模43.63亿元，同比增加133.83%。1-7月累计净融资规模为-453.02 亿元，同比减少112.18%，7月债券发行规模靠前的多数为央国企，其中，北京金融街集团、华润置地和建发房产当月单笔债券发行规模为央国企前三，分别为30亿元、20亿元和17.50亿元。7月21日越秀房托首次通过境外SPV发行，规模为6亿元、期限为3年期，票面利率2.70%的市场首单上市REITs熊猫债券。

从融资成本来看，境内债券平均票面利率从2022年的4.21%降至2025年Q2的3.91%，融资成本从0.52%升至2.76%，行业整体的融资成本上升，但部分经营较为稳健、现金流较好的民企融资成本持续降低，例如滨江集团半年度报显示2025年上半年融资成本下降至3.1%，7月份完成了6亿元短期融资债券发行，发行利率2.5%，创造历史新低。

此外为了降低融资成本，不少央国企选择发行超短融降低融资成本，但并非所有央国企都能成功，企业基本面变化对融资成本的影响仍为核心关切点，以央企华侨城集团为例，其中期业绩预告了业绩续亏，净利润亏损23亿元-29亿元，比上年同期增亏117.77%-174.58%，引发市场对其基本面担忧，7月发行的“25华侨城SCP003”，票面达3.62%，较3月发行的同期限债券票面抬升22BP。

银行则倾向于支持信用资质优、经营稳健的房企，资金集中度进一步提升。例如，8月12日，保利置业发布公告，保利置业与中国建设银行上海浦东分行及澳门分行签订融资协议，获得36.5亿元人民币的贷款，期限为36个月；7月份华润置地获一家银行提供20亿元三年期贷款。8月25日，中海宏洋发布公告，与多家银行签订了一份最高金额等值人民币30亿元的港币及人民币定期信贷协议。

据观点指数观察，2025年1-7月地产债市场呈现“单月反弹、累计承压”的特征，融资端向优质主体集中，优质民企的融资成本降低成为亮点，但行业整体仍需警惕信用分层与偿债高峰的挑战。

在债务方面，当前房地产债务市场的风险出清进入“深水区”，以龙光、融创为代表的房企通过主动债务管理推进风险出清，而恒大、新世界等高杠杆企业仍深陷流动性困局，万科等混合所有制房企则依托股东支持维持运营。这种分化既反映出市场对优质房企的信心修复，也暴露出行业深度调整期中，不同主体在融资能力、资产质量、战略定力上的显著差异。

积极信号方面，部分房企的债务重组取得突破，市场化协商机制逐步成熟。龙光集团21笔境内公司债及ABS的重组方案获通过；中国奥园境内债务重组计划方案已基本完善，约10亿元现有境内融资安排获展期；融创中国启动95.5亿美元债务重组，发行可转债并推行股权稳定计划。

要关注到的是，中国恒大于8月25日从港交所退市。香港法院委任的清盘人最新报告显示，中国恒大集团的债务总额高达3500亿港元（约合3220亿元人民币），远超此前披露的275亿美元（约合1967亿元人民币），在中国280多个城市仍有约1300个开发中项目，该公司现阶段整体重组计划恐难推进。新世界发展在流动性压力下寻求出售多个中国内地资产，且未能如期完成156亿港元贷款安排。公司计划出售上海淮海中路K11物业写字楼部分及11Skies商场等中国内地房地产资产以缓解流动性压力。

8月23日，万科发布中报，显示公司营业总收入为1053.23亿元，较去年同报告期减少374.55亿元，同比下降26.23%。归母净利润为-119.47亿元，较去年同期减少20.94亿元。大股东深铁持续支持万科，8月5日晚万科再次公告深铁集团向公司提供不超过16.81亿元的股东借款。至此，年初以来万科已公告来自深铁集团的借款达到8次，累计获得借款243.69亿元。

截至目前，万科已如期完成243.9亿公开债偿还，2027年之前已无境外公开债到期。万科股东会上也提到，2024年获金融机构大力支持，融资模式稳步转型，新增融资和再融资948亿元，新增融资综合成本3.54%，新增经营性物业贷293亿，已上报178个“白名单”项目。

观点指数认为，当前行业债务出清呈现“分层化解、渐进推进”的特征，优质房企有望率先突围，而高杠杆企业或需经历更长时间的结构调整。

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来源：观点机构