摘要：一部电影，是李连杰的《精武英雄》，教科书级别，必须是它，酣畅！淋漓！把武术的观赏性演绎到极致。一个片段，是周星驰《功夫》里的“天残地缺”对战三大高手，飘逸！潇洒！把武术美学带到了巅峰。

在我眼里，武打动作的巅峰作品不是《卧龙藏虎》，而是一部电影和一个片段。

一部电影，是李连杰的《精武英雄》，教科书级别，必须是它，酣畅！淋漓！把武术的观赏性演绎到极致。一个片段，是周星驰《功夫》里的“天残地缺”对战三大高手，飘逸！潇洒！把武术美学带到了巅峰。

二部电影武术导演都是袁和平。

前一阵子，郑州也有一个叫“和平”的人出事了，因为这件事情涉及到地产圈，所以，新闻同样在郑州地产圈也引起了不小轰动。

《楼八》原本不想写这个事情，但它和北龙湖第一个，也是郑州第一个现房销售项目有所关联，且这个项目最近大家都想知道怎么了，故成此文。

【1】

郑汴海义摘地

感谢关注《楼八地产研究所》。

我是宇文播，专注郑州城市发展和本土高端地产研究，致力推动郑州城市进步。

郑汴建投，原本对于郑州地产圈很陌生，但在2024年1月15日，它火了，因为其参与并摘取了北龙湖的一块地的出让。

当天出让的地块位于北龙湖西南，宏光揽境东侧，占地41.48亩，容积率2.5。

位置如下图青色五边形。

上图：郑汴建投地块

拍卖前，传出有可能的参与方是“周口城投+河南三建（星云湾）”与商丘金沙，但最终，郑州市郑汴海义管理有限公司（以下简称：郑汴海义管理）成为一匹“黑马”杀出，以7.9亿总价，溢价36%摘走了地块。

成交单价折合1905万元/亩，楼面价11428元/㎡。

地块要求现房销售，毛坯限价2.5万/㎡。

上图：郑汴海义管理公司股权图

土拍结束后，郑汴海义管理公司的股权很快被大众知晓。

其中：郑州市郑汴产业带开发建设投资有限公司（以下简称：郑汴产业带投资）出资510万元，出资比例51%；河南海义地产有限公司（以下简称：海义地产）出资350万元，出资比例35%；河南海贝企业管理咨询有限公司（以下简称：海贝企业咨询）出资140万元，出资比例15%。

出资即股权占比，这个摘地的公司其实就是项目公司，项目公司其实就是项目，股权占比情况为：

郑汴产业带投资51%

海义地产35%

海贝企业管理15%

摘地后，《楼八》以为北龙湖又迎来一个好的开端，但我们都猜到了这个故事的开头，没有猜到结尾。

【2】

郑汴海义分家

地块土地出让金是7.9亿。

上图：郑汴海义地块出让信息

7.9个亿，在当下房地产市场可谓是巨额资金，我们知道，土地出让时，缴纳的竞买保证金只有1.16亿，那么，也就是说，剩余的6.74亿随着土地出让的结束就要缴纳了。

如果按照项目公司的股权比例，郑汴产业带需要缴纳6.74亿*51%=3.44亿，海义地产和海贝企业咨询需要缴纳3.3亿。

当然，这还不含项目启动的费用。

最后的6.74亿缴纳了没有？是各自缴纳还是其他方式缴纳？我们不清楚，也没去了解，但3.3亿对一家民营企业来说的确是一笔不小的资金。

项目进入开发，最大的事情就是要确定总包单位，据说，可能因为总包单位的事情，股东各方出现了不同的声音，这为日后海义退出埋下了伏笔。

总包单位不确定，项目便不能快速开工，时间很快来到了2025年2月19日，此时距离摘地11个月了，通过企信网查询，项目公司股权发生了改变。

如下图：

上图：郑汴海义管理股权变更

郑汴海义管理由之前三家单位的（51%、35%和14%）变成了郑汴产业带一家公司100%持有。

从项目公司股权变更情况看，海义大概率是退出了该地块的开发，但具体原因究竟是“总包单位分歧”，还是所谓“文物勘探”，还是“一方资金筹集不到位”，我们都不清楚，我们只知道结果。

2025年3月11日，《郑州土地》的编辑去了现场实地打探，发现项目停工了。

此时，距离摘取地块的2024年1月，已经过去14个月了！地块还是一地鸡毛。

上图：《郑州土地》微信号图片

这张照片拍摄的选取时间是黄昏，有点悲伤感，小编还怪有心，但《楼八》认为，这没什么好悲伤的，毕竟这不是最终结果，项目还会继续前行。

2025年3月21日，相关消息显示，郑汴开发建设有限公司原党委书记、董事长某某某涉嫌严重违法违纪被查。

当然，这个事件和该宗土地的开发有没有关系，我们不知道，也不清楚，等待官方的通报吧。

【3】

事情教训

据了解，因为商丘金沙没有摘到这块地，所以转头去商丘摘了其他的土地，也导致公司发生了一些不可控的事情。

哎，这有点三输的凄凉，假设，假设当初是金沙摘到了这块地……可能三家公司都好好的，可惜，没有假设。

事情大概就是这么个事情，情况就是这么个情况，这些事情、这些情况之间有什么关联和关系，仁者见仁智者见智。

《楼八》是说房地产的，我们还是聊聊这块地的后续走向吧。

目前，可以确认的事，该项目已经处于停工状态，后续是郑汴建投独自开发，还是再引入其他开发商合作开发，还是找个代建单位，都有可能吧，毕竟也只有这三种可能。

《楼八》倾向于第三种。

北龙湖西南开发最为成功的项目应该就是金茂如意府了，找金茂代建也是个不错的选择，当然，华润中海招商等代建经验丰富的房企也是郑汴建投不错的选择。

进度还要加快，越拖对项目越不利，毕竟资金成本都是成本，再拖下去，2.5万的毛坯价已经开始赔钱了。

不对，现在看，项目已经很难盈利了，因为想盈利只能走高端，但限价紧箍咒在，又不能走高端。现在来看，唯一的解题途径是“取消限价+取消现房销售”，不过，感觉难度较大。

哎，真的很愁人。

《郑州土地》3月13日发表文章《郑州首个现房销售的项目停工》，第一个就遭遇停工，的确尴尬。

这个事能得到哪些教训呢？

1、土拍是否需要提高保证金？

我记得司法警官地块出让的时候，一家知名房企负责人就建议全款保证金，但这个事有利有弊。

全款保证金的确给项目的安全性再加一道保险，但参与的企业数量就少了，导致1土地溢价上不去，2没有实力的小房企就更没有机会了，继而产生马太效应。

小房企没有机会是好事还是坏事？同样有利有弊，对于那些有品牌有口碑有情怀的房企来说是坏事，对于那些喜欢长袖善舞、空手套白狼的房企来说就是好事。

没法说。

2、合作开发是否要再谨慎？

从金桥永威，到海义郑汴，合作开发总是磕磕碰碰，既然已经走了那么多弯路，企业再合作之前还是要花上10天10夜，务必要将双方的权责和义务说个清清楚楚、明明白白、真正切切，别再在过程中扯淡了。

真的不敢再有类似闹剧发生了！

这种狗血剧情不仅伤害了双方，伤害这座城市，伤害行业，还有可能伤害客户。

结尾

楼八的话

郑汴海义东樾项目要求所建商品住宅（毛坯）现房销售综合销售均价不超过25000元/平方米，当时土地刚刚被拍出的第二天，有一个掮客朋友觉得很便宜，就想买，咨询我。

毛坯2.5万，如果达到兰溪府的标准，的确便宜，性价比很高。

我说：再便宜也得300多万啊，你有那实力吗？

他说：我咋没实力，我和朋友合伙100万投资了一个饭店，我占30%的股权，我没实力？

我说：你那30万不也是借你朋友的吗？实际人不还是人家独资吗？你充其量就是个店长，长袖善舞搞关系可以，做实业你行吗？

他没再说话。

我劝他，有多大能力办多大事，步子不要太大，太大了容易扯着那个啥，真没必要，不知道他能不能听进去。

来源：甜阿华