摘要：当下，我国数量庞大的房屋建筑正面临渗漏“顽疾”。受房龄、所在地域等多种因素影响，我国房屋结构差异明显，出现渗漏的时候，往往构造层被各种保护层或者装饰层覆盖，无法直观看到结构层的真正情况，这就给寻找渗漏源以及施工增加了不少难度。要想做一名优秀的堵漏工匠，除了理论

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导语

当下，我国数量庞大的房屋建筑正面临渗漏“顽疾”。受房龄、所在地域等多种因素影响，我国房屋结构差异明显，出现渗漏的时候，往往构造层被各种保护层或者装饰层覆盖，无法直观看到结构层的真正情况，这就给寻找渗漏源以及施工增加了不少难度。要想做一名优秀的堵漏工匠，除了理论知识过关之外，还需要多年的经验积累和沉淀，更需要细致入微地观察、敏锐深切地分析，以及高度的责任心。下面笔者分享一个案例，可以从中窥见实际施工时渗漏治理的复杂。

一、工程概况

2024年8月，广东省惠州市大亚湾的黄先生联系到笔者，称自家位于顶楼的复式结构房屋出现渗漏问题，渗漏点遍布主卧、客厅、楼梯口等部位，下大雨时甚至出现明水，从三楼直流到一楼。黄先生称自己的职业是设计师，花了不少心血将房屋装修得极具个性，堪称该小区的样板房。自己也深知防水工程的重要性，特地请装修公司在顶楼露台做了两道防水层。结果怕什么来什么，装修不到两年就渗漏，室内装饰装修破坏得面目全非，非常痛心。“装修公司态度很好，承认是他们的问题，来回维修过两次，可遇到下雨天还是渗漏。”黄先生拒绝了装修公司的第三次维修，一定要笔者前往现场勘察维修。

二、渗漏原因勘察、分析

为了对得起业主的信任，也为了坚守防水人的一份社会责任，笔者带领技术团队从广州驱车180公里赶往黄先生所在的小区。

黄先生居住的是一套南北朝向两层复式带三楼顶层的房子。三楼北侧是露台，南侧是室内活动区域，建有卫生间和茶室，室内两边各有一个阳台。经勘察发现严重的渗漏区域有3个。一是二楼主卧靠近外墙的天花板发黄、长霉，装饰面起泡（图1）。二是二楼至三楼楼梯间第一阶左侧墙面大面积发黄且有水印（图2）。三是二楼至三楼楼梯间第二阶左侧墙面发黄且有水印（图3），下大雨时楼梯背面会朝下滴明水。二楼楼梯右侧靠中庭的天花板大面积发黄、发黑、长霉，墙面护墙板有大量黑斑（图4）。其中，二楼出现的第一、三处渗漏对应露台与活动区的交接处（图5）。

图1 主卧靠外墙的天花板发黄、长霉

图2 第一阶梯左侧墙面发黄有水印

除了这3处严重漏水区域外，黄先生还反映在第1处漏水位置朝北1m的区域（图6），也就是露台和活动区域交接的内墙面最近半年也出现了渗水现象。

图3 第二阶梯左侧墙面发黄有水印

图4 中庭的天花板大面积发黄、长霉

图5 活动区域与露台交接处

图6 露台和活动区域交接的墙面渗水

经现场观察并与黄先生沟通，笔者了解到装修公司的维修措施是将露台靠近室内的一排地砖全部打凿后重新做防水，结果两次维修都以失败告终。我们从露台地面没有看到明水，但发现地砖缝隙处流出许多白色的水泥析出物。根据施工经验，只有大量水浸泡水泥制品的情况下才会析出这些白色石灰石。我们因此推测露台地砖下面潜藏了大量暗水。

考虑到三楼活动区域涉水环境复杂，卫生间（图7）有淋浴间、浴缸、桑拿房，用水时可能会渗漏到楼下；茶室（图8）安装了洗漱台，还与邻居露台交接，也不排除渗漏源头的存在。经与黄先生沟通，他表示只有在下雨后才出现渗漏加重的情况，我们因此分析最大的渗漏源头还是露台瓷砖下面渗入的大量暗水。我们推测露台和活动区域水平交接部位的防水没有做好，暗水窜入住宅室内导致3个区域严重渗漏。其中，第2处渗漏是水窜入活动区域卫生间后浸润回填物，从楼底板与墙面之间的缝隙渗出所致；第4处渗漏是露台地面朝下的防水失效所致。

图7 活动区域卫生间

图8 活动区域茶室

三、制定渗漏维修方案

鉴于以上诊断和分析，笔者公司的技术团队制定了针对性的渗漏维修方案。

1）将露台和室内交接处一排近10m长的地砖打凿至楼板混凝土，清理干净基面后做3道防水层，包括1道刚性防水、1道防水涂料，1道防水卷材。做好闭水试验后再用防水砂浆回填至贴砖水平面。第4处渗漏治理，需要沿外墙朝北扩1m，解决向下渗漏的问题。

2）在无法做卫生间地面防水的情况下，用“背水一战”的方法（在背水面进行防水），在第1段楼梯上打凿墙面至结构，把楼底板与砌体之间的缝隙凿出来，做1道“堵漏王”，施工厚度为1cm；再做1道“背水王”，即环氧聚合物防水涂料。第1道挡大水，第2道防小水，施工宽度在缝隙上下扩展10cm左右。做完防水层，后续直接批荡追平原墙面再做饰面层。这里只是渗水，没有明水，用“背水一战”完全可以堵住漏水。

四、渗漏维修施工

2024年10月10日，施工人员正式进场，装修公司的技术工人也到场配合（图9）。他特意指出露台回填土比较厚，至少有20cm。根据施工经验，露台回填土普遍厚度为10cm，20cm厚确实不多见。开凿到20cm的时候，见到一层防水卷材，工人师傅将卷材揭开，发现卷材下面有水。继续往下开凿，还是没到混凝土底板，如果不是在顶楼，师傅们都要怀疑究竟有没有底板层。继续朝下凿10cm左右，又看见一层防水卷材，将卷材揭开发现下面还有砂浆层，凿开5cm左右的砂浆层后就凿不动了，终于凿到了混凝土楼板。这一层是干燥的，不见明水。工人师傅测量了从地砖到底板的厚度，竟有35cm（图10）。

图9 装修公司技术人员配合施工

图10 地砖到底板的厚度惊人

此时，业主和装修公司的技术人员才意识到，前面两次维修都只凿到了20cm深第1道防水卷材的位置。因为没有开凿到位，第1道与第2道防水卷材之间聚集的大量暗水窜入室内，这些暗水是第1道防水卷材失效后，露台积水渗入后形成。果然，清理干净凹槽，还未开始做防水层，就发现露台一侧源源不断有水渗入（图11），隔壁邻居家的露台也有水渗入，这些水如果不堵住，后续无法施工。

将暗水堵住后，施工1道“堵漏王”刚性防水层，1道单组分湿固化聚氨酯防水涂料和1道自粘高分子防水卷材（图12），等干燥后做48h闭水试验，没有发现渗漏现象，接着用防水砂浆回填凿开的凹槽，最后贴地砖恢复饰面层。

图11 露台积水渗入

图12 施工防水层

然后再进行楼梯间的内墙面施工。正如前面分析，打凿到墙体结构后，发现墙体与楼底板之间的缝隙湿润但不见明水。将其清理干净后，用“背水一战”的方法施工（图13），1道“堵漏王”全抹，1道环氧背面王防水涂料，等待干燥后直接用普通砂浆批荡找平，再恢复涂料饰面。

图13 用“背水一战”施工

五、结语

该工程在装修阶段防水失效后续两次返修均未能治理好渗漏，关键忽略了两个“深度”问题。一是对于防水专业施工的认识深度不够，做地面防水不仅要保证不能下漏，还要阻止室外的水朝室内流。显然，装修公司阻止水朝下漏的防水措施做好了，但忽视了水平防水，最终还是出现了渗漏。二是返修时打凿的深度不够，楼底板的厚度达到35cm，两次翻修都只凿开了20cm，往下没做防水，导致暗水抄了返修防水的下路，最终导致两次返修都徒劳无功。

这次工程实践再一次提醒我们，渗漏维修既要依靠惯常施工经验作分析，又不能完全依赖经验，还要根据具体问题具体分析，多观察、多思考、多分析，才能做好人民群众的“防水卫士”。

本文同时刊登在2025年2月出版的《中国建筑防水·悦居》数字期刊上↓↓

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