摘要：在创业期间，他与父亲结成了亲密的商业伙伴，如今在剑桥共同管理着总计41个房间的多户住宅资产（Houses in Multiple Occupation，HMO），并为此成立了一家公司。

Sam Carter年仅31岁，但已经在房地产投资领域深耕多年，积累了极为丰富的经验。

在创业期间，他与父亲结成了亲密的商业伙伴，如今在剑桥共同管理着总计41个房间的多户住宅资产（Houses in Multiple Occupation，HMO），并为此成立了一家公司。

眼下，他即将完成两笔新的购房出租（Buy-to-Let，BTL）交易，这将使他的投资组合总价值突破450万英镑。

am目前运营的多户住宅走的高端路线，仅一间房子的月租金就超过1,000英镑，租金包含所有账单，还额外提供城市通勤自行车和Netflix订阅等增值服务。

他对自己商业模式极为满意：“我们已经实践了自己的商业模式，也知道它是可持续、可复制的，因此现阶段正在全力提速发展。我们的目标，是成为剑桥最好的房东之一。尽管我们收取了较高的租金，但这是因为我们的房产品质优异，并为租户提供物超所值的服务。”

回顾自己的成长之路，Sam坦言，这一路走来离不开家人、朋友以及业内专业人士的支持。

他曾是一名财务顾问，并从父亲的工作中看到了商机：“我们想找到一种方法，把我的财务咨询知识和我爸爸的建筑公司结合起来，所以我们一起想办法，最终决定加入购房出租行业。”

2021年，Sam购买了他的第一处房产，并将其改建成一套六居室的多户住宅。

了购买第一处房产，Sam和父亲Stephen动用了双方的积蓄，同时还引入了一位外部投资者的资金支持。这些房产的室内设计则由Sam的兄弟Matt操刀。

对于自己为何能取得今天的成功，Sam也总结出来几条经验。

1、快速翻新

Sam投资策略中至关重要的一环，是加快多户住宅的装修改造速度。

选择房产时，Sam倾向于价格在40万至60万英镑之间、状态较差但具备改造潜力的三或四居室半独立或独立式住宅，有时也会考虑联排别墅，并将其转化为六居室的房产。

在他看来，六是一个“神奇的数字”。多户住宅投资者普遍默认的原则是：第四间卧室是“盈亏平衡点”，而利润主要来自第五和第六间卧室。

此外，将卧室数控制在六间以内，通常无需申请规划许可——当然这也取决于地方政府的具体政策。

成改造后，这些房产的估值通常介于75万至80万英镑之间。Sam说道：“我们必须全力以赴，争取在三到四个月内完成每一套房产的改造流程，才能获得更好的利润。”

他目前居住在剑桥，与一群由家人和朋友组成的投资者合作，他们共同出资购买房产。在购买房产之前，Sam会向他们提供一份回报预测，预测房产首次再融资后他们将获得多少回报。

他们一般采用现金或过桥贷款（Bridging Loan）购买房产，但装修改造一律使用自有资金。Sam解释说，如果通过过桥贷款支持改造，资金通常分阶段拨付，反而会拖慢工程进度。

“我们不想依赖估价师在每个阶段签字确认工程，然后再发放下一笔资金，”Sam说。“这太耗时，而且成本高昂。拥有自己的建筑团队意味着我们可以快速开发，而为此我们需要充足的资金。”

幸运的是，Sam的父亲在建筑行业积累多年，早已组建起一支可靠的施工队伍，现在支持着他们的快速装修。他说：“有些人甚至在我出生前就与父亲合作了，彼此之间有深厚的信任和感情。”

2、瞄准目标市场

除了快速翻修外，Sam投资的第二大法宝是瞄准目标市场。

他表示，他购买的每一处房产都会被“还原至毛坯状态”，经过全面重建和高端设计，从而支撑其在剑桥市场上的溢价租金能力。租客会拥有独立卧室，共享餐厅、客厅和厨房区域，这使得Sam的房产在租约交替之际平均仅空置五天左右。

Sam对地段也有自己的要求，通常，医院和科技园区周边是需求尤其旺盛的热门地段。为了瞄准其核心市场——专业人士，Sam会寻找靠近这类地方的房产。他说：“我们有一处房产距离医院大门只有上百步。”

制定租金策略时，Sam建议投资者听取细分领域的专业建议。“在做第一个多户住宅项目时，很多人都说我们达不到目标租金。只有一位专门从事多户住宅租赁的经纪人表示认可，我们果断买了下来。结果项目完工后，我们实现了剑桥该区域同类房产中的最高租金。”

最初的大胆尝试如今得到了丰厚回报。他每年从自己名下的四处房产中就能获得26.8万英镑的总租金收入，净收入则达到85,320英镑。

3、“尽可能做好尽职调查”

Sam表示，投资过程并非总是一帆风顺，因此需要“尽可能做好尽职调查”。

Sam表示，他和父亲曾差点在一座教堂改造项目中损失1.5万英镑——因为在完成收购之前，他们就支付了昂贵的规划申请费。

最初卖家给他们12周完成交易的时间，但在2020年3月疫情刚爆发时，时间变得格外紧张。

在还剩两周就要到期时，卖家突然决定将房产重新挂牌。如果被其他买家抢购，他们已支付的规划费将彻底浪费。

“煎熬了三周后，卖家又决定将它推向拍卖场，”Sam回忆道。然而他们竟将危机变为了转机，甚至还省了钱。“对方没想到我们密切关注拍卖动态，最终我们以21.8万英镑拍得教堂，比原价低了4.8万英镑。”

尽管这笔交易结果有利，但Sam表示再也不会做这样的冒险。“经历数周的失眠和焦虑，不确定是否花了一大笔钱却最终买不到房产——我深刻意识到，在没有确保购买的情况下就投入规划和资金，是完全不值得的。”

对于刚进入购房出租行业的投资者，他的建议是：找一位导师——一位经验丰富的房东，愿意分享曾经踩过的坑，让你少走弯路。同时，务必对项目进行彻底的研究。

尽一切可能做好尽职调查，千万不要忽略房产或周边土地上的限制性契约（Restrictive Covenants），”Sam强调，“如果从一开始没有彻底摸清房产底细，它很可能在未来让你付出沉重代价，既要花钱又耗精力。”

可以说，这些策略在Sam的房产投资之路上发挥了重要作用，尽管他专注的是多户住宅投资，但他的投资理念与实操经验，对于普通购房出租投资者而言，也具有一定的借鉴意义：

Sam的成功很大程度上源于他对目标市场的清晰定位。他明确要将房子租给专业人士，因此在选择房产时也会有一定偏好。

于普通投资者来说，在投资前也可以先想想房子要租给谁——是上班族、学生、还是小家庭？不同租客群体对地段、户型、装修风格和配套设施的要求截然不同。明确目标人群有助于更精准地选房、装修和定价，提高出租率和租金回报。

进行任何房产投资前，务必投入足够时间研究房产的产权结构、地方规划政策、周边环境以及潜在的法律风险。必要时最好咨询专业律师或房产顾问，避免因信息遗漏而后期陷入纠纷或额外成本。

在投资时，大家也要根据自身资金实力设计融资方案，谨慎使用贷款并合理评估还款压力。

最好预留一部分资金用于突发维修、空置期等不确定开支，避免资金链断裂。如果考虑与合作方或家人共同投资，需在前期明确权责与收益分配。

房产投资涉及环节多、风险复杂，对于第一次投资的新手，不妨主动咨询已有成功经验的投资者或专业人士，从别人的实践案例中吸取经验，特别是在选房、税收、租赁管理等方面，往往可以避免常见陷阱。

和其他投资一样，房产投资也需要合适的策略，希望今天的文章对大家有所帮助。

来源：英伦房产圈一点号