摘要：这是我的一位面授课学员的优化结果。单从数量来说，太吓人了，30多套房子最后变成2套。

30多套深圳房子，清一色全亏。

面授课以后，经过七八个月的时间，才完成优化。

最终换成2套房子。

这是我的一位面授课学员的优化结果。单从数量来说，太吓人了，30多套房子最后变成2套。

假如是你，你甘心这么做吗？

这位学员在宝安工作，是位牙医。

我认识他才知道做牙医这么赚钱，他买房的做法是这样的：去年赚300万就买套小产权，今年赚500万就买套写字楼……

就这样，每年赚点钱、买点房。

见到我的时候，他写了一份资产清单，一张A4纸，正面反面全被写满了。

数了数，一共30多套房子。

看一看，只有1套勉强好点：宝安的弘雅花园。

但是按我对学员的标准，这套房子的“好”是相对其他30多套房子而言的。这样的资产量级，房子早该卖了。

最终，面授课学习结束，我辅导他，把A4纸上面的房子全部干掉。

换成1套深圳湾、1套蛇口。

你以为房子越多越好。

越多，总能够对冲风险，总有几套是能上涨的。

可是你不知道房地产早在2016年就已经进入到分化市场，房地产分化市场越往后，能上涨的房子就越少。

深圳目前的红本住宅总量，大约220万套，其中能够上涨的不足20%。

假如你买10套住宅，也许有2套可以上涨。

可是你能买10套深圳的住宅吗？

你只能跑过去买不限购的公寓、写字楼、小产权，而这些，是那80%房价下跌的重灾区。

很多房子从800万跌到500万，从500万跌到300万，下跌的过程中，你不止有1次机会做退出机制。可是你不知道市场分化了，你不知道它的价值在越变越低。

不愿意，甚至没想过要退出、要卖掉。

于是，上亿的资产，本来能继续往上走，反而要掉到千万级别。

2024年初，深圳取消深户买房3年社保的要求，一位长沙的学员找到我，要上课。

我在《闭门直播》讲过这个例子。

这位学员，有两个4000万的配置，一个4000万放在股票，当时变成了700万，亏了3300万。

另一个4000万，在长沙买了10多套湘江边上的江景豪宅，3万多/平买进去，掉到2万多/平，总共还值2800万左右。

他当时见我，说：“谭老师，我这样还有什么意义？我感觉我这十年都是白忙活，赚钱、亏钱、赚钱、亏钱……”

另一位学员，名下有17套房子：

中山5套，东莞6套，惠州4套，江门1套，珠海1套。

他因为房地产税的传闻走到我的面授课堂，房地产税现在还没出来，但假如出来，这种资产情况会被按着头打。

最后，依然是所有的房子全部干掉，换成2套深圳的豪宅。

不了解房地产市场的人，对市场的变化经常存在滞后。房地产在2016年进入分化市场，可是官宣的房改3.0，是在2023年。

2023年9月，高层印发文件，明确要推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性。

把“分化”彻底推到所有人面前。

可是，依然有很多同学，依然不知道“分化”。

房价在2021年以来，跌了很多，但在2024年下半年、2025年，房地产的“止跌回稳”，已经反映到市场。

曾经有多少钱、买多少房子的想法，该停止了。

房子不是越多就越赚钱，因为大量的房子未来不会赚钱，在这种大基数亏钱的房子面前，房子越多往往会越亏钱。

早早用新方法，应对新市场。

把趋势已经逆转，已经丧失升值潜力的房子，尽快卖掉。

置换价值，换到趋势尚未逆转，依然有赚钱效应的资产里面。

这是一个楼市分化的时代

买对房是购房者必须要做的事情

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来源：谭帮主说房