摘要：前几天，一位朋友发来隔壁小区一套房源的信息，想让我帮忙打听一下小区情况。这套房131平米，挂牌价仅327万。业主因经济纠纷违约，目前通过法拍渠道出售。尽管是法拍房，这个价格依然低得令人难以置信。

前几天，一位朋友发来隔壁小区一套房源的信息，想让我帮忙打听一下小区情况。
这套房131平米，挂牌价仅327万。业主因经济纠纷违约，目前通过法拍渠道出售。尽管是法拍房，这个价格依然低得令人难以置信。

对比同一小区、同等楼层今年7月成交的一套91平三居室，成交价是362万，折合单价约3.97万每平米。

按此估算，131平的房子正常市值应在520万左右，而现在的挂牌价只有327万，相当于直接打了六折。
法拍房一般折价率在7-8折，如果是地段好、带学区的房源，甚至可以达到九折。而这套房以六折出售，实质上已经属于“变卖”性质。
但即便如此，它未必容易出手。一方面，买家对法拍房天生谨慎；另一方面，眼下市场上这类房源数量大增，完全可以仔细挑选、从容对比。
根据瀚海研究院发布的《北京拍卖房月报》显示：
· 2025年4月，北京挂牌法拍房907套，有效开拍794套，成交265套，实际成交率33%；
· 2025年5月，挂牌990套，有效开拍887套，成交325套，成交率36%；

到了7月，挂牌量增至1061套，有效开拍897套，但成交仅266套，成交率跌至29%。
短短三个月，挂牌量上涨17%，成交率却反而下降约4个百分点。换句话说，被迫卖房的人明显变多，而愿意接手的人却在减少。
另一组数据也在印证这一事实。

8月中旬，央行公布了7月金融数据，其中住户部门贷款新增额罕见地为负，达到-500亿元。
这是一个极其低迷的信号，反映出居民消费及贷款意愿大幅下滑。要知道，上一次出现信贷负增长，还是2005年——距今整整二十年。
这一数据非常罕见，但也与我们的实际感受吻合。
当裁Y、降(xin)成为常态，别说贷款消费了，就连手握的现金也得省着花。工作说没就没，未来充满不确定性，普通人只能捂紧钱包、精打细算。

青蛙选择冬眠，根本原因无非是想要在严酷的环境下最大限度的生存下去。有的时候，一动不动也是比较不错的生存法则。

今天看到一位业主分享卖房心路历程，其中提到两句话。

一是看到很多大V说房价要跌，于是决定买房。还有一句是，既然中介都这么说了，我也就没多想。

买房卖房这么大的决定，自己没有任何判断力，完全听信大V怎么说。问题是他也没有辨别大V含金量的能力。

连中介的话也不过脑子，全盘接受。

作为一个成年人，他没被骗到境外真是个奇迹，这得是多绿多纯的韭菜。

买房有很多理由，不能因为别人都买了，所以我要买。卖房有很多理由，不能因为大V说房价还要跌。

没有不能买的房子，只有不能买的价格。能不能买，就看价格。只要价格足够低，不管谁说什么，都可以买。

大V有真有假，有的看着名头很大，其实很水。他要真知道什么时候涨，什么时候跌，靠低吸高抛，早就成为首富或者土豪了。

典型的韭菜，最喜欢问的问题就是：北京房价跌到底了吗？北京房价什么时候涨？买哪里能增值？

全是算命一样的宏大叙事，具体的问题一个也问不出来。

说白了就是，什么时候是大涨前夜，抄到大底，买了明天就大涨。去庙里烧香拜佛，花几十块钱许几百万的愿，那至少还花了香火钱。

直播间或者微信提问，一分钱不花，就想得到一个价值千万的正确答案，怎么可能？而且，抛开具体问题谈宏观，没有意义。

当前大盘整体跌了30％-40％，基本没跌或者跌幅在20％以内的，也不在少数。

圆明天颂、颐和金茂府、香山壹号院、紫金长安、阳光丽景、莱圳家园、枫涟山庄、汇德里、幸福里润园等等，跌幅都很小，甚至不跌反涨。

买上面这几个盘，就算买对了？未必。

现在去买说不定就站岗了。大跌之下，没有谁可以独善其身。没有任何一个盘，具有绝对的稀缺性。

这一轮没跌，价格这么高，接下来完全有补跌的可能。即便不跌，下一波行情来了，也有可能其它都涨，他们不怎么涨。

价格太高了就是原罪，就应该抛掉。反之，跌过头的，远低于市场价的，才应该买进。

房产博主大部分都买过房，当过房东，相比中介稍微靠谱点。中介只在乎成交，谁好欺负就欺负谁。目前这个行情，当然是欺负业主。

不论大V还是中介，作为买房人，你要默认他们说的每一句话都是假的。都是成年人，谁都没有义务带你赚钱，救你于水火之中。

我们买房、卖房，不断总结提升，是为了能建立起自己的价格判断体系，知道什么样的价格能买，什么时候能买，什么样的的房子能买。

而不是为了听信谁。任何时候，命运要掌握在自己手里，不能拱手交给别人。

回到开头，高点买入，散户心态追涨杀跌，大V说跌他就卖，中介说啥就是啥。

这样的国有资产纯韭菜，如果不重点培养，那别人靠什么赚钱。（全文完）

石景山楼市最近不是很热闹嘛，有新项目开盘没上任何渠道半个月签一百多套，也有项目比指导价降了2万/平低价跑量。

拉了一下数据，石景山区今年1-8月的成交套数比去年还要高一些，理论来说在石景山的开发商们不能这么慌吧？

但是一看成交价的话，你就会明白这个成交量是怎么来的了，很显然之前有考虑在石景山买房的等等党们等赢了。

过去一年，石景山的成交价格降幅排全市第三，石景山的房价跌幅实在太大，在这样下去真的要被开除出城六区了。

看到这里有人会发出灵魂拷问：

石景山项目也不多，库存量并不大，为啥降价降得这么厉害？

石景山的房子还能买吗，价格还会不会继续往下降？

可能更多人关心的是第二个问题，但是要想得到比较合理的答案，第一个问题必须要弄明白。

石景山降价，身不由己。

石景山的房子，被老石景山人买走的仅仅是一小部分，大部分买家来自于西城海淀外溢。

石景山的购买逻辑是便利的交通和与海淀丰台的价差。

所以石景山的项目要想卖的好，卖得快，不仅仅是在售项目产品够硬，板块配套齐全，居住舒适度高，通勤便利就可以的，在这基础上，还得看海淀和丰台的脸色卖房。

2024年之前，石景山的项目叫好又叫座，主要是海淀没有供应。丰台价格也比较贵，与石景山一街之隔的西四环一度卖到8万+，同期石景山最贵的项目中海长安誉，也不过7万出头。

2024年年初，市场出现巨大转变，丰台的房价被巨量供应和海量库存压的喘不过气，最终也只能降价跑量。

一年下来西四环大瓦窑的两个难兄难弟中建和颂九里和京能西贤府价格在6万上下徘徊。西南四环丰科园北京隅西颂新楼加推价格也跌到了6.5万，这几个项目的品质都不错。

说回海淀，2020-2024年5年间平均供应量不到2000套。今年刚过7个月供应量已经来到了惊人的4000套，比过去几年翻了一倍。下半年还有与石景山一步之遥的宝山双盘、中海树村地王、保利半壁店地块即将入市。

海淀截留了大部分高端改善买家，丰台也降出了性价比，石景山的日子难过很多。

这样一来，能选择石景山的就是预算500-600百万的刚需刚改买家。就出现了璟悦长安不上渠道开盘1个月签约124套，其他改善项目降价跑量的尴尬局面。

石景山房价，已经有了幸福感。

我盘了下各板块的情况，发现有几个板块的价格已经降出了幸福感。比如首钢园、首钢南、古城、广宁村、五里坨。

首钢园元玺23年12月开盘，24年3月首批签约，均价75651元/平，8月份最新签约均价64737元/平，价格下调10914元/平，降幅14.4%。

论品质，元玺是按照豪宅标准做的产品，当时样板间一经开放，吸引无数房地产同行前去参观学习。

就现在这个价格，元玺是北京6万+项目的品质天花板了，未来交付可千万别降配啊！

广宁板块保利璟山和煦：23年11月网签均价61745元/平，8月份最新签约均价49318元/平，价格下调12427元/平，降幅20%。

首钢南中海长安源境：24年9月网签均价61938元/平，8月最新签约57159元/平，价格下调4779元/平，降幅8%。

长安源境是石景山这一轮价格调整幅度最小的项目，本身开盘价格并不贵，而且小户型产品总价较低，有一定竞争力。

古城板块我们就不多写了，仍然是海子的几个项目在撑场面，这一轮价格调整也比较大。

衙门口未来依然要警惕。这一轮回调周期里降幅最低，两个现房项目中海学仕里和长安悦玺库存量都比较大，未来在丰台西四环和石景山其他板块的价格冲击下，依然存在降价的可能性。

二手房市场，这一轮受新房冲击非常大，成交房源大部分跌幅在15%以上。

刚需小户型会越来越多。

这是当下的趋势，许多成熟、优质板块在做刚需产品的路上取得了巨大成功。

比如门头沟上岸长安华曦府、通州梨园招商云璟揽阅、八里桥朝棠揽阅、朱辛庄中海未来之境，石景山首钢璟悦长安都是小户型低总价产品撬动了市场。

未来，石景山的小户型产品也会很受欢迎，这是当下买房人的真实需求，买确定性强的板块，刚需买家，应该被真诚、友好对待。

石景山上一个刚需小户型低总价的项目已经取得了成功，接下来要登场的西黄村中海瑞文里预计有800套左右85-120平米的中小户型产品，总价500万左右就能上车，性价比还不错。

下面是大致户型分布，6号线沿线的刚需买家可以重点关注一下，预计9月初会开售楼处和样板间。

重病还需猛药医，本来该放疗化疗的楼市，本轮救市还是给开了个“止疼片”

8.25日，上海出台楼市新政，核心几个看点：

一套组合拳下来，基本等于兰博基尼百元代金券

北京、上海的政策出台基本意味着：本轮楼市政策依然以托举为主，避免强刺激

鄙人不才，在此做个预测：

8月末，北京房地产市场整体沉寂，按部就班

9-10月，很多项目促销手段陆续推出，特价房逐渐露出水面

10月之后到年底，大部分项目扛不住，特价房将如潮水般推出

在大的基本面没有改观，政策风口没有转变的前提下，尤其是人们预期没有转好的情况下，一切营销动作都是隔靴搔痒

如果楼盘做不到实质性的让利，今年所谓的金九银十，注定一地鸡毛

面临年底的资金压力，可预见的是：

在今年第四季度，北京将出现一波史无前例的“特价房潮”

其降价之多，范围之广，影响之大，涉及楼盘之多都将超过过去几年

【一】开发商资金链更加吃紧

过去两年，北京部分开发商们为了托市，强行拍出很多地王

持续下行的市场，让过去冲动的开发商陷入了尴尬境地：资金成本上涨，负债率持续走高

龙头房企负债规模不断扩大，如华侨城、中交等央企都出现暴雷，中小房企更是成片阵亡

房地产开发属于资金密集型行业，对资金需求较大，因此房地产企业的销售回款将在很大程度上影响其发展前景

这两年，无论是信贷、信托还是发债都紧紧锁住了开发商的咽喉，依靠外力加杠杆的路越来越窄

本就现金流紧张的房企，在如今地产下行+经济形势不明朗的悲观情绪的摧残下，更加难受

一方面开发商损失惨重

另一方面回款似乎戛然而止

来看一组数据，这是国家统计局最新发布的1-7月的楼市数据：

1—7月，房地产开发企业房屋施工面积638731万平方米，同比下降9.2%

1—7月份，新建商品房销售面积51560万平方米，同比下降4.0%；新建商品房销售额49566亿元，下降6.5%

我们再把目光回到北京：

经历过“8.8”楼市新政后，且不说二手房，即便热门的新房数据，也基本毫无波澜

所以，开发商想要快速出货，又不想明目张胆的降价打击市场，特价房的销售形式将越来越普遍

其实早在8.8新政之后，五环外就有很多区域的开发商在趁机出货

【二】人们信心还是普遍不足

相信还有开发商还沉浸在过去，对政策放松抱有幻想，希望借助政策的调整来一个大翻身

很多购房者期待再来一波行情，让自己解套，开发商也是人，又何尝不是这样的思路？

随着北京、上海这一轮政策的出台，未来几个月，这种可能几乎不存在

因为现在高层已经给房地产行业定了主基调：

以稳为主

在此情况下，无论是资本市场，还是人们的信心基本降到冰点以下

首先看资本市场！

昔日地产四巨头恒大、碧桂园、万科、融创，如今加速被抛弃；地产股更是不断下跌，恒大前段时间甚至直接被清盘

北京人口基本面良好，但目前的情况下，今年相对于往年也不太可能突然出现更多新增人口，政策也没有出台大的政策吸引人才落户

风向不变，楼市就不会有大的起色

在这个大环境下，除了实质性的降价，所有的营销动作很难产生质变

受多重因素影响，人们对于未来的收入，大部分都持悲观态度

这点，其实是最可怕的

由于对于收入预期的不确定性，导致消费低迷

由于消费低迷，很多东西无法循环

要知道你所花的每一块钱，就是别人挣的一块钱，很多人不敢花钱，就意味着很多人很难赚钱

买房这件事，首付好解决，面对30年持续不断的月供，面对未来收入的不确定性，相信更多的人会选择观望

而开发商想要打破这种观望情绪，唯有把价格降到这些人心动为止！

最高指示方面：以稳为主

供应端：各项目房源相对充足，去化周期长

需求端：人们对于未来收入悲观，观望情绪严重，而且未来北京人口不会有明显增加

开发商环节：毛衣战+市场低迷让企业损失惨重，无法回款，现金流吃紧

四重特效加持下，未来一段时间的特价房潮，将比以往更猛烈！

【三】长期向好基本面不变，特价房是机会

从长远看，笔者坚定看好北京的城市发展及房地产的健康发展，这点从未改变

大趋势外往往伴随着小的趋势

这种小的趋势注定北京房地产行业在未来一段时间，进入至暗时刻，不得不以价换量

最后，几句话送给未来几个月要买房的朋友：

1.特价房来了，对于置换以及品质买房者是一个机会，机会背后有很多坑！

在市场行情不好的情况下，一些项目都是贴着成本卖，如今又要特价，会做出什么样的品质？

你要相信一分价钱一分货，开发商不会给你谈情怀，大部分特价房有一定的硬伤，买普通房子尚且要精挑细选，特价房更需要听专业人士的分析

2.选择楼盘的时候，多看开发商口碑及相关新闻，口碑好的开发商不一定真好，但是口碑差的开发商一定是真差

3.放弃所有中小规模开发商的特价房

即便大开发商的楼盘，也要谨慎选择，因为你永远不知道下一个暴雷的房企是谁

4.如果真没合适的，那就先不买，不要怕错过！

即便涨价，也是热门板块的优质楼盘，短期内北京楼市普遍大涨的可能性几乎为0

5.老生常谈，回归主城、回归城市资源，回归居住需求，摒弃一切牛鬼蛇神的画饼

客观而言，当下的北京，无论是房价还是利率，绝对是一个买房的好时机，一个捡漏的好时机

你要有捡漏的眼光和足够强大的知识储备及综合财力，不然，面对各种五花八门的特价房，你不是捡漏，而是被漏捡

你我皆是凡人，凡人做事首先考虑别被收割，然后再谈赚钱

来源：房产的那些事儿一点号1