摘要：不过最近住宅和商业的距离好像在越来越近，要么直接背靠背，要么住宅楼直接架在商场上面。

住宅和商业混合在一起也不算什么新鲜事，老房子也有一楼开出来小卖部的。

不过最近住宅和商业的距离好像在越来越近，要么直接背靠背，要么住宅楼直接架在商场上面。

这样的搭配属于羊肉串撒孜然，还是鸡蛋强行炒西瓜皮，今天我们想聊聊看上海的这一款混合项目。

会变得越来越多吗？

我们住起来又可能会有什么问题？

01

从郊区TOD到市区大融合

我们回看了过去十年的土地出让，发现一个挺有意思的变化趋势。

如果以2020年为分界线，前后五年的混合类土地集中在两个不同的方向。

2020年以前，混合出让的主力集中在外环以外。

具体来看，青浦新城最多，奉贤新城次之。分别出让了8宗和5宗混合类用地。最典型的案例比如说奉贤新城站周边的龙湖天曜。

地块总建筑面积接近20万方，其中住宅仅占35%，其余面积主要为现在的龙湖奉贤天街，东北角集中布置了住宅。

那个时期，最主要的城市开发推动力量就是大开大合的TOD开发。

17号线在2017年年底开通，贯通从虹桥火车站到东方绿洲站。

5号线南延伸段在2018年年底开通，奉贤新城进入了地铁直达时代。

我们从这里似乎也可以看到城市整体联动开发的一角。

2020年以后，五年间混合用地出让数量激增为上一个五年的3倍，外环外TOD依然强势，而内环异军突起。

我们聚焦来看下变化最大的内环以内。

从板块来看，老西门、西藏北路、北外滩三足鼎立。

这三大板块，可以说分别是黄浦、静安、虹口组织自身城市更新的核心板块，老城区在更新过程中，需要植入更多当下生活需要的功能。同时，也需要以增量住宅作为吸引开发企业入场的收益。

合并来看，可能就直接促成了内环以内大量混合用地的崛起。

我们在土地功能中也能看到一些不一样的定位。

外环外基本清一色只混合商业或者办公，更多是新建城市的配套。

而在内环内的这些地块上，还有住宿餐饮、文体娱乐、公共设施，甚至社会停车场等功能，都借着城市更新，被植入老城之中。

比如北外滩板块，基于自身办公已经较多的环境，混合用地重点引入小型商业与住宿餐饮功能；

比如西藏北路板块，更多在混合用地中引入商业和文体娱乐；

而老西门板块中的混合用地，还承担了补足公共设施的功能。

因此，和一帆风顺的TOD相比，内环内的阻力更大一些。

比如前段时间老静安东斯文里的土拍遇冷。

虽然占据苏州河、自然博物馆、南京西路等多重区位优势，但依然在那个月的竞拍中几乎无人问津。与之对应的，是纯住宅地块一路举牌到突破上海最高溢价率。

其中最重要的原因，可能就落在高比例的商业上：约1.2万方的商业，还有些风貌限制，直接劝退了不那么有信心得到房企。

住宅被限制在南侧，北侧需要以风貌的形式解决1.2万方的商业

在未来，我们可能还会看到第三种形式，就是跨区捆绑，内环的城市更新混合地块搭配外环的纯住宅。

一方面是今年开始执行的全市统一土地池看，另一方面是已经有案例的虹口+杨浦，由建发拿下新江湾城纯住宅与山寿里混合用地，以及黄浦+浦东，由华润拿下后滩纯住宅与余庆里混合用地。

华润以捆绑形式拿下的黄浦余庆里总计6幅用地，均为混合用地

或许在不远的未来，可能商住混合，就会变成更普遍、更广泛的新房选择，我们在那之前或许可以多为自己储备些了解。

02

沿街底商、独立综合体

还是超级大底盘

从组合形式上来看，如果住宅的比例比较高，基本上也就是会做一排沿街底商，沿着主要街道一字排开。

这种形式对住宅的影响可以说基本上没有，小区依然享有自己完整的围墙和出入口控制，沿街商铺直接对外开门。

如果招商给力，是个对自己便利生活极大的补充。

一种常见形态，业态一般会有小餐饮或便利店，图源网络

但如果非住宅的比例上升到15%以上，那么有些混合的矛盾逐渐凸显出来。

我们整理了一些近十年左右的典型项目，数量的确不多，但在各个价格段上都有分布。

细分来看，大致有两种产品形态，要么左右相邻，要么上下相隔，我们一一来看。

左右相邻，切割地面活动空间

商业对低层的要求很高，一层商业的价值最高，楼层越高单价越低。因此，商场总会尽可能趴在地上，能用三层绝不用四层。

比如说四季都会三期（繁星启），就是整个地块北侧被商业切割掉了大量的地面空间，留给南侧小区的绿地空间被压缩成了薄薄一条。

整个北侧被商业综合体占据了很大面积

比如说，虹桥天玺领峯，选择了东西切割的形式，东侧为办公以及商业综合体，西侧为住宅小区。

可以有各自独立的地面出入口，但同样的，小区内的绿地几乎完全被压缩。两栋高层之间的地面出于消防需要，只能做硬质地面，绿色变得更加珍贵。

在这种类型中，优势之处在于：地面之上的功能被很好的分开，商业与住宅相对独立，只是距离较近，而夜间营业的嘈杂以及灯光，与触手可及的便利生活，往往一体两面。

而我们更想讨论的问题，则潜藏在地下。

由于在一个地块中而且距离太近，几乎不可能挖出两个独立的车库，因此，停车以及地下的管理就多少会存在交叉。

地下出入口可能面对混用，地下停车区也可能存在混合。

即便做到分区管理，也无法控制更多外来人员的自由走动，在对物业提出更高的要求的同时，也是我们在购买前需要思考和接纳的一部分。

上下相叠，地面动线重合的“天空模式”

既然商业对低楼层的需求比较高，而住宅反而并不喜欢低楼层，自然而然就产生了另一种上下相叠的形态。

其中最经典的案例，就是大徐泾绕不过的天空之城。

总体量五十万方以上的整体开发，端坐在9米高的地铁车辆基座上，大约包含各十万方左右的住宅、商业与办公，在整个上海来说都极为罕见。

而天空之城的理念，就是在整个地铁的上方，通过地面交通设计，来串联不同的功能组团。

天空之城的功能组合示意，图源万科

另一个典型项目我们可以看鑫耀中城。

占据漕河泾的区位优势，项目本身多元而混合，住宅占比仅20%左右。从这张效果图里就能看出来，两栋住宅楼在最南侧并列，整个商场的屋面都做成了绿化和活动空间，住宅从商场的底盘上生长起来。

这样的模式下，优势非常明显：其一归家动线可以直接串联商场，最大化便利日常生活；其二与左右相邻相比，住宅楼栋也有了更开放的布局空间，将商业的屋顶花园留给业主做私享绿地，在城市的地面车来车往以上，也是某种特别的视野享受。

不过，我们依然来看住宅自身的隐私问题，地面以上可能只能通过单元楼的强管控来实现分离，地下则依然没有非常好的设计策略。

同时，天空花园毕竟在建筑的屋面上再加覆土，厚度不深可能选择种植的花草树木也有限，还可能与本身商业屋顶的设备机房等产生冲突。

总体来说，与传统纯住宅小区相比，这类商住混合项目往往有更高的便利性，但相应对牺牲的，一方面是封闭小区内院落、景观等多重体验，另一方面则是更混杂的人流和相对薄弱的隐私保护。

03

你愿意为便利买单吗

我看了前面一些案例项目目前的小区参考价，一些经典项目相较周边同期项目来说的确有些优势。

比如天空之城，目前的参考价大约为69450元/㎡。

一路之隔的招商虹桥公馆目前的参考价约为60230元/㎡。

稍微早一些，距离地铁站多一个路口的仁恒西郊花园也无法超过天空之城，目前参考价为63680元/㎡。

同样的情况我们也看了一下四季都会（繁星启）、鑫耀中城以及中兴路一号周边同期项目。看起来都还算同期项目中比较乐观的。

这样的比较当然并不完善，影响成交价格高低的因素多种多样，从细微的位置差别，到小区配置和小区体量，甚至户型产品上的差异也会得到不同的市场就反馈。

但似乎可以说明，这样的混合并没有变成这类项目的直接软肋。

在必然存在的隐私保护、人流混杂等问题之外，楼下即商场的高度便利与功能复合，很能抓住年轻人的心。

楼下就是商场，意味着上下班能吃一口饭直接上楼回家。

如果朋友过来，也可以下楼就找个咖啡店聊天，而不用纠结于家里不太方便，小区里不见得干净，或者商场太远。

这可能是现在最能打动年轻消费者的场景，如果自身工作繁忙，留给厨房的时间或精力非常有限，距离商超更近就成了最大优势。

甚至家中厨房都能直接改造成开放式，只要满足自己的心血来潮就好。

最大化区位优势，将自己深度植入这个城市的某个角落，开放拥抱环境，似乎描绘了一种全新的生活理念。

上学的时候，老师说混合功能的开发是西式的和超前的，城市应该在更小的尺度上实现混合，才是最高效的模式。今天再看国际新闻，反而有些国家的封闭社区在被不断追高，因为更加安全，更加私密。

大约不同的城市居住方式都能找到与之自洽的人。

不完美，才像我们的生活。

转自一房一万

来源：我爱工地