锐评 | 全国多地物业费调整松动！真正的“质价相符”，要用透明照亮信任！

摘要：物业公司与业主，本该是和气共生，现实情况中，却矛盾重重纠纷不断。业主吐槽“钱没少交看不见服务”，卫生做不干净、电梯坏了也不及时修；物业公司抱怨“巧妇难为无米之炊”，物业费收缴率低、运营成本难以维持……双方各执一词。归根到底，业主想要的就是与物业费等值的服务，“

物业公司与业主，本该是和气共生，现实情况中，却矛盾重重纠纷不断。业主吐槽“钱没少交看不见服务”，卫生做不干净、电梯坏了也不及时修；物业公司抱怨“巧妇难为无米之炊”，物业费收缴率低、运营成本难以维持……双方各执一词。归根到底，业主想要的就是与物业费等值的服务，“质价相符”才能让业主钱掏得痛快，而这也是物业行业的破局之道。

日前，天津日报接到多位市民反映，自家小区的前期物业管理收费标准明显高于现行的《天津市普通住宅小区物业管理服务和指导价格标准》。该报记者调查发现，这类现象并非个例，多个新交付或在管小区普遍存在前期物业费用高于政府指导价上限的情况，引发业主质疑与困惑。

对此，市发展改革委相关人员回复称，已经关注到此类市民投诉增多的情况。近年来，受房价波动影响，部分小区物业收费水平与实际提供的服务质量和居住价值出现脱节，部分居民投诉物业服务“性价比降低”。

目前，市发展改革委已与市住房城乡建设委就该问题进行专题研讨，计划适时对相关政策文件进行修订和完善，以更好适应市场和群众的新需求。

看来，市民反映物业费高，根源还是在于物业服务“性价比低”，交着物业费却享受不到与之相匹配的服务，难怪市民要投诉。类似的情况也不只发生在天津，全国很多城市的业主都遭遇着类似情况，于是呼吁降价、或者更换物业公司成了业主们退而求其次的无奈之举。

近来物业费在全国各地出现松动迹象。在江苏常州，花语馨苑小区宣布下调物业费，承诺将物业费由原先每月每平方米1.8元下调至1元；重庆风花树小区发布公告，物业费从每月每平方米1.8元降到1.3元，降幅高达27.8%……

根据第三方研究机构克而瑞物管推出的《2024年中国物业行业年度盘点报告》，去年，重庆、银川、青岛和武汉4座城市的百余个项目实现了物业费下调，降幅在20%-35%之间，且多数物业承诺“降价不降服务标准”。多数项目的降费通过友好协商实现，也有项目选择更换物业公司达成降费诉求。

物业费的松动有多重原因，有当地政府出台物业费指导价政策、有部分小区通过业主大会表决推动物业费下调、也有一些物业公司因亏损选择退出管理……据克而瑞物管调研统计，2024年，住宅物业换手率从2021年的1.7%增加到3.3%，这意味着，每年约有2万个住宅小区更换物业公司。

其实，多数时候，业主最看重的不是物业费本身，而是物业公司提供的服务能否匹配自己所交的物业费，要真正“质价相符”。

“质价相符”，这个词很简单，也很好理解，但实际操作起来却并不容易。物业服务公司和业主的价值认知之间总是存在错位。物业公司觉得，“你交这些钱，只能提供这服务！”业主质疑，“我交这么多钱，你就给我提供这服务？”

当然，一味的压低物业费价格，让物业公司完全没有利润空间，生存都成问题，这样的极端方式肯定不可取；但一味的以各种名目增加物业费，却不提供相应等值服务，业主肯定也不买单，物业费收缴率肯定不容乐观，最后还是陷入恶性循环。

过去，房地产市场快速发展的时候，房屋供给数量和价格都处于上行趋势，业主对物业费价格也不敏感，如今市场调整，业主对物业服务品质和价格关注度显著提升，部分地方政府顺应出台相关物业费价格政策，物业行业也正在从“规模扩张”转向“质量竞速”。在这样的背景下，把物业服务的选择权和定价权真正交给业主，让服务实现透明化与精细化已经势在必行。目前一些物业公司正在探索的“弹性定价”模式值得借鉴。

以万科旗下物业服务上市平台万物云推出的“智选套餐”“弹性定价”为例，所谓“弹性定价”，是对物业服务内容形成几百项服务清单，业主与物业协商，明确服务重点与可选内容，并由业主自主选择各项服务的具体频次。这些选择最终组合成定制化的服务清单，并据此计算出小区的物业费价格。方案形成后，业主可根据自身需求，对初版服务方案和报价进行多轮沟通与调整，直至双方达成一致。

过去半年，在街道和社区的监督和指导下，青岛万科金域蓝湾小区业委会组织业主代表与物业展开了多轮沟通。业主代表们认真研究了十几页共406项的《弹性定价服务清单》。业主最初对物业费的预期是2.52元/平方米。随后，有一部分业主代表希望物业能在确保“20分钟响应、30分钟解决”的服务响应标准同时，强化园区儿童安全保障。比如，扩大儿童娱乐区域活动场所、增加公区设施维修频次、延长夜间岗值班至晚十点，保障夜间尤其是夏季的园区活动安全。还有一部分业主代表要求，提高35岁以下安全员在团队中的占比，提高整体防护能力……经过13轮协商，最终，80%的业主代表改变了原先对于2.52元/平方米方案的预期，投票选择了2.76元/平方米的方案。由此可见，因事定价、对价支付，只要服务实现了透明化与精细化，品质有保障，业主与物业协商后，也存在物业费溢价的空间。

借鉴“弹性定价”服务模式，对于物业费怎么实现真正的“质价相符”，我们有以下三点建议：

首先

政府要给定价权适当松绑，从“一刀切”到构建“动态分级体系”。

可以更好地发挥政府的指导作用，固化保洁频次、设备巡检等底线标准，作为基础服务包，对应政府指导价下限，同时把绿化养护、智能安防等拆分为可选项，作为增值服务，由业主按需付费；还可以引入第三方评估，把物业费上浮或下浮的幅度与信用等级挂钩。

其次

企业要提供透明化的、真实可信的服务方案。

万物云推出的“弹性定价”，把基础保洁、设备维保打包为可拆分模块，业主自由组合率达73%；武汉某小区部署清洁机器人，人力成本直降30%，腾出资金增设高空抛物监控。

再次

让业主成为“生活品质”投资方，拥有选择权，并实现利益共享。

河北沧州在试点小区实行物业服务费与服务质量挂钩，物业费流转有了明确规则：业主交纳的物业费全额存入专用监管账户，由物业公司、住建部门、银行签订三方监管协议共同管理。物业公司想拿到全额物业服务费，需先过业主“考核关”。资金按“月拨付、季考核、年周期”流转——每季度前两个月全额拨付，最后一个月先拨90%，剩余10%根据季度考核结果决定是否拨付。这种“服务不达标就扣钱”的机制，可以倒逼物业公司提升服务质量。湖北省武汉市武昌区一个建成18年的老小区尝试了“信托制”物业模式，将业主缴纳的物业费存入业主共有的信托账户，并可通过相关信息平台查看每笔收支账目、财务凭证，小区的物业费和公共收益等都为业主共有。小区收入的10%用于支付物业企业酬金，剩余资金用于小区服务。实施该模式后，物业费收缴率由80%提升至99%。

全国多地的物业费调整浪潮，本质是城市化进程中公民意识与市场规律的激烈碰撞。未来的物业费定价，不应是业主与物业公司的零和游戏，而应建立“成本-服务-价格”的动态平衡机制，让每分钱都流向看得见的品质。毕竟，真正的“质价相符”，从来不是简单的数字游戏，而是用透明照亮信任，用契约守护家园。