摘要：平安桥三子、云耀之城、玉澜月华、潮语映月轩...近两周直播及咨询，这些是推荐最多的几个新盘，原因无他，主城已为数不多、进入倒计时的“限价盘”，窗口期红利能吃先吃。一提“窗口期红利”，也不要理解成“摇到赚到，快速低买高卖”的过去式，当前的主基调早已转变成“眼下省

平安桥三子、云耀之城、玉澜月华、潮语映月轩...近两周直播及咨询，这些是推荐最多的几个新盘，原因无他，主城已为数不多、进入倒计时的“限价盘”，窗口期红利能吃先吃。

一提“窗口期红利”，也不要理解成“摇到赚到，快速低买高卖”的过去式，当前的主基调早已转变成“眼下省钱，中长线保值有成长”。

是的，眼下省钱，颇为不易。

而当这些限价盘售罄，杭州将彻底迈入地王效应元年，地王、地王中王、低密王中王会陆续登场，排除99%的1000w以下购买力，带楼市进入一方“只能看看、与我无关”的折叠态。

不远的届时，所有人都会关心如下两个问题：楼市折叠，故意错配，会维持多久？福兮，祸之所伏，地王效应硬拉的红火，代价是什么？

今日推文，限价盘倒计时，地王效应预埋的困境。

▲运河 by 辉

答第一问：按目前一级市场一月近10块地的拍卖速度，持续有个两年就差不多了，因为能支撑“地王”价格的高能级板块所剩地块不多。

首先，杭州顶流的几大新房供应板块，钱二剩13块左右，除个别如四堡地块，其他基本位于同协路南侧，刷新玉澜月华的价格不现实；

▲钱二剩余宅地供应，底图©杭行者

▲钱二剩余宅地供应，底图©杭行者

钱江世纪城，钱塘湾未来总部基地，丰北TOD附近有若干“商改住”的可能。

▲世纪城可能宅地来源，底图©杭行者

申花，湖墅，能商改住直接卖的空地一只手可见，类似汽车北站这类后期会不会改宅地，也未知之数。

▲世纪城可能宅地来源，底图©杭行者

▲世纪城可能宅地来源，底图©杭行者

总结，加上其他核心区域零星地块，能低成本、快速做熟成高能级板块地王的生地，仅仅20出头，想卖，两年内就会所剩无几；

这之后，开发就将进入“拆着才能卖”量少成本高体量小的慢节奏，步入城市更新纪元。

那么，再孕育一个和上述几个同高能级的高价板块？答：人口和时间不允许。

2024，杭州人口净流入10.2w，和其他省市比自然不错，但和自己比已是5连降，结构也不好，0-14岁人口降0.3%、15-59人口下降0.6%，60岁以上增加0.9%。

简单说，老龄化、少子化、投靠多、干活少，且统计是“户口”，不是社保。

这种结构意味着，杭州城的大骨架已然大定，再模仿过去搞几十个新城规划毫无意义，只有多年的“增量叙事”才能孵化出钱江世纪城、钱二、申花这种核心板块的高能级；

就连未科-云城都还没妥善解决“产城（教育）不融合”的问题，其他小新城，无论发育时间、供应量、地价、配套，未来高度和对财政的支撑能力，更难以望其项背。

▲西湖 by 辉

这就是地王效应预埋的困境，不是谁都符合市场预期，有资格做“地王”，地王的背后是所在板块多年城策孕育、产业导入、人口流入、配套成长、产品迭代的结果。

今年99%的购买力买不起地王，两年内哪怕仍有购买力，地卖完了，为之奈何？

水电新村、蒋村西溪是想变就能变出来的吗？就算每年拆一点，对财政的贡献，主流需求的供应都极少，届时，又当如何？

答案呼之欲出，最后还得依靠近远郊卖地，它们也要涨价，但相应就要降容、提高得房率、提高产品品质、回归刚改舒适改善面积段，地没了，只能在“房子”上做文章。

▲“杭州好房子”试行设计细则，from 杭州建设

这不仅是卖地的现实需求，也符合“好房子”的顶层定调，这不，定调发布会刚开完才一周，《杭州市住房品质提升设计导则（试行）》火急火燎就发布了，求进步的心感天动地。

设想当然很丰满，但是，赤裸裸的问题也摆到眼前。

两年内，限售期该满5满5，次新房该满2满2，次新的供应会到达一个夸张的峰值——

主城区更优地段、现房、配套已成熟，但是限价品质得房一般二手房 vs 近远郊、期房、得房率高、品质迭代、容积率低洋房、小高层，但是也不便宜；

好地普房 vs 普地好房，如何抉择？

▲钱江世纪城 by 辉

读到这里，敏锐的读者想必已经嗅到了一丝“迥然不同”的大变革气息。

过去20多年的所谓房地产，表面上房-地-产三方一体，但长久以来，地产金融的逻辑一直是压着“房子”的，只要价格在涨，房更多只是地皮、配套、书包的傀儡。

验证这个道理很简单，扪心自问，如果自己有地方住，一个茅草房确定5w进7w出，还能让孩子能上学让自己落户，你会不会买这个茅草房？那房子本身怎么样很重要吗？说得过去能住即可，那只是给购房人一个“交代”。

如今，城市化走到了这里，第一次“房产”从“地产”逻辑剥离。

所谓“好房子”，需要走出一条不依赖“高价地”的路径，需要叩问“为什么20年就是中年房”、“老房子拆不动，维护怎么办”、“好几万一平的房子，隔音都做不好”、“板块，产城逻辑以外的道路在哪里”....并且做出根本改变，因为时间和人口等不起。

从地产到房产的转型，发达国家通常要数十年的观念演进、社会改革、制度建设、产业调整，经历漫长的修正，才从“好地普房”进化到“普地好房”。

▲AI生成

在这一对局里，操盘手、房企希望需求去往“普地好房”维系财政，房东们则要捍卫“好地普房”资产价格和抢夺本就不多的接盘需求，因为没有流动性的价格毫无意义，而购房者要比较的复杂度更上一个维度。

这就是代价。

▲3月9日，住城部部长倪虹在十四届全国人大三次会议民生主题记者会上回答记者提问。（新华社）

无论对操盘手，房企，购房者和房东，“房地逻辑”分流，这都是整个行业极其重大的现实质变。

质变是什么，结合“好房子”和《杭州市住房品质提升设计导则（试行）》，相约杭州房叔视频号直播间“房叔说”周二直播18：30，前一小时作专题报告——“地王也就撑两年，彻底转向存量的楼市何去何从？”

直播间提问连麦，明日19:30后开始。

来源：杭州房叔