摘要：“一个多月，两块大玻璃接连掉落，大家天天提心吊胆。”在石景山休闲娱乐中心CRD的核心区有一栋银座商住楼，业主们近日为玻璃幕墙的问题心急如焚。经专业鉴定机构检测，玻璃坠落是因大楼的建筑材料及安装存在问题，整修资金预计需要数十万元。业主认为建设质量属于开发商的责任

“一个多月，两块大玻璃接连掉落，大家天天提心吊胆。”在石景山休闲娱乐中心CRD的核心区有一栋银座商住楼，业主们近日为玻璃幕墙的问题心急如焚。经专业鉴定机构检测，玻璃坠落是因大楼的建筑材料及安装存在问题，整修资金预计需要数十万元。业主认为建设质量属于开发商的责任，应该开发商出资，但开发商已经注销，该楼没有公共维修基金，目前的物业公司属应急物业，业委会也表示缺少资金……玻璃幕墙亟待维修，整修资金从哪儿来？记者赶赴现场调查。

施工人员拆下3块涂膜玻璃作为鉴定样本。

邻家大院拉起尼龙网防玻璃坠落。

大楼内外可见安全警示。

玻璃涂膜爆裂成“花脸”。

事发

层间玻璃连续坠落 业主发函紧急求助

“您好！我们是CRD银座业主委员会及应急物业公司，现紧急汇报公共安全事件，恳请尽快给予协调解决。”最近，银座业委会及北京金长城物业管理有限公司（以下简称物业公司）向石景山区住房和城乡建设委员会、石景山区应急管理局、鲁谷街道办等发出多封紧急求助函，反映银座大楼玻璃幕墙玻璃坠落问题。

记者了解到，2024年11月28日，CRD银座B座南侧13层至14层之间的一块玻璃坠落。业主提供的视频显示，当天10时20分许，一块玻璃从天而降，“啪”的一声砸在大楼南侧另一家单位院内。“玻璃长1.2米、宽1米、厚0.6厘米，重18公斤，从距地面数十米的高处砸下来，幸亏当时无人经过，地面也没有停车，才没造成人员伤亡及财产损失。”业主王先生告诉记者。但是，仅一个月后的12月30日，仍是大楼B座南侧，3层至4层之间又一块玻璃坠落，玻璃碴砸中了停在楼下的3辆机动车，财产损失近7万元。

现场

大楼内外贴满警示 玻璃涂膜爆裂“花脸”

3月5日记者前往现场，只见CRD银座大楼高16层，周身全是玻璃幕墙，能明显看出每层空调机位下的玻璃多已成“花脸”。业主咨询专业机构了解到，“那是玻璃里面的涂膜爆裂后形成的，玻璃涂膜后面粘贴着铝合金隐形窗框，涂膜爆裂后，粘胶很容易脱落，玻璃就会坠落。”

大楼外墙上，每隔一段就贴着一张《紧急通知》，告知大家由于大楼外立面玻璃及板材脱膜脱胶，带来了极大安全隐患，“强烈呼吁所有人不要在大厦外围逗留，尽量将车辆停泊在远离大厦的位置。”落款时间为2024年12月30日。

绕至大楼南侧，记者看到此前两块玻璃脱落后的位置裸露着两根白色管道。玻璃脱落后的长方形隐形框架边缘，还残留有涂膜和胶体痕迹。“在隐形窗框外粘贴玻璃是为了遮盖空调机位下的管道，原本设计方要求用彩釉玻璃，不知为何变成了涂膜玻璃。”王先生告诉记者。

大楼南侧原本施划了十余个车位，目前已拉上警戒线，停车桩上还贴着“高空坠物 禁止停车”等字样。南墙外是另一家单位的下沉大院，记者看到院子上方已拉起尼龙网，防止坠物砸落。

进入该栋大楼，自16层逐级下行，记者看到每层墙壁上均贴着“玻璃掉落远离大厦外围”的警示标语。该栋大楼里有多家商户，也有一些住户居住。“一下楼出门就提心吊胆，生怕一不小心被砸到。”居民孙女士说。

鉴定

材料及安装均有问题 坠落风险应立即处理

今年1月，银座业委会委托物业公司聘请国家建筑幕墙门窗质量检验检测中心进行抽样检测。检验报告显示，该栋楼的玻璃种类不符合标准和设计要求，“要求为彩釉玻璃，采用为涂膜玻璃；玻璃内表面涂膜脱落，不符合标准和设计要求；结构胶不符合设计要求。”此外，玻璃面板的安装也存在问题，黏接牢固度均不符合标准和设计要求。

检验报告总结称，该项目玻璃幕墙层间部位隐框玻璃面板安全性能严重不符合要求，玻璃面板存在脱落风险，“应立即采取措施进行处理。”检测中心建议拆除涂膜玻璃，或委托具备专业资质的单位进行维修与整改。

“空调机位下方有管道，用透明玻璃不好看，所以设计才要求使用彩釉玻璃来‘遮丑’，并用来遮风挡雨，不知怎么竟用了涂膜玻璃。”业主李女士告诉记者。据业主统计，该栋大楼一共装有357块涂膜玻璃，如果不全部更换，将会有很大安全隐患。

追问

玻璃幕墙亟待整修 数十万元谁来买单

357块涂膜玻璃该由谁来负责整修？粗略估算整改资金需要数十万元，该由谁来买单？据北京市城市建设档案馆提供的竣工档案，银座大楼开发商为北京信远恒盈房地产开发有限公司（以下简称信远公司），由北京市建筑设计研究院有限公司负责建筑设计，中建五局装饰幕墙有限公司负责幕墙部分施工。

为寻求解决办法，在向属地住建、应急及街道等多个部门发出紧急求助函的同时，业委会也在寻找开发商承担责任。没想到，这栋2010年入住的商住楼，其开发商信远公司早在2015年就注销了。因历史原因，该栋大楼属于商住楼也没有缴纳公共维修基金。“业委会成员也都是普通业主，很难筹集到维修资金。”一位业委会成员说。

石景山区住建委房屋管理科的告知函称，请立即维修或尽快提请业主委员会推进资金筹集和加固修复工作，彻底消除安全隐患。另一部门回函写道：既有建筑物玻璃幕墙为建筑物共有部分，全体业主对其享有共有权，需对房屋履行安全使用责任；物业服务企业应依据合同约定履行相应管理责任，业委会应及时委托具有相应资质和能力的单位进行检测和维修，杜绝次生灾害发生。

石景山区住建委房屋管理科的回复将整改责任指向了物业公司和业委会，但业委会认为：“这是要业委会牵头全体业主承担责任。大楼建筑质量有问题，凭啥让业主买单？既然鉴定认定玻璃材质与安装均存在质量问题，就应由开发商担责。”

记者连续多日致电属地街道及相关部门，并就该开发商注销后如何担责问题询问了多位专家。3月17日，原在信远公司占股55%的股东北京高校房地产开发有限公司一负责人告诉记者，大楼业委会与鲁谷街道办已多次联系他们，“能否维修、何时维修我们也得走审批程序，会尽快推动问题解决。”

据了解，目前鲁谷街道办已启动“吹哨报到”机制，联合8个部门成立了工作专班，且已先后9次召开专题会。“有关公共区域治理难题比较普遍，街道也无力‘托底’。”鲁谷街道办一负责人表示，他们将继续依法支持大楼业委会履职，“一是向区住建部门提交紧急险情报告，向住建部门投诉备案，申请工程质量安全鉴定，固定证据。二是协调业委会、物业做好追责准备。我们也咨询了多位法律专家，都认为应追溯开发商承担修复责任。未来，我们将继续探索商务楼宇公共收益管理的有效模式。”

律师观点

股东不应只承继权利

还应承继责任

北京市京都律师事务所律师王莉、李静在全面分析此案例的法律关系后认为，“该栋楼的开发商虽已注销，但其股东不应只承继权利，也应承继责任。”

两位律师提出了3种解决方案：第一，可依据合同违约要求开发商承担责任。开发商在《房屋买卖合同》中明确承诺使用符合标准或约定的材料，在设计文件中也明确了需安装彩釉玻璃，但实际上提供的却是不符合要求的涂膜玻璃。检验报告也显示，该栋楼所安装的涂膜玻璃不符合标准及相关设计要求。因此，开发商已构成违约，需承担违约责任。依据民法典第577条规定，违约方应对房屋质量缺陷积极采取补救措施或承担赔偿损失等责任。

鉴于开发商已注销这一特殊情况，律师认为，公司注销后的承继者，不应只承继权利而忽略责任，可进一步核实其注销程序、清算程序是否合法，有无出资瑕疵，是否存在协议转让权利义务，并依据我国公司法等相关法律法规，追究其股东或实际控制人、清算组成员、受让第三方的责任。

第二种解决方案是以施工质量缺陷为由要求施工方承担侵权责任。《建设工程质量管理条例》规定，施工单位需按图施工，禁止使用不合格材料。民法典规定，施工方因质量缺陷导致建筑物脱落，应承担侵权责任。律师认为，检验报告显示，施工方未按设计要求施工，玻璃种类、结构胶厚度等均达不到标准，由此导致安全隐患，故可要求施工方承担侵权赔偿责任。

第三种解决方案是以产品存在缺陷为由要求生产厂家承担赔偿责任。律师认为，玻璃内面涂膜脱落，可查其本身是否存在质量缺陷，如涂膜工艺不达标、强度不足等。“我国产品质量法规定，生产者对缺陷产品造成的损害承担无过错责任。民法典也规定，因产品缺陷造成损害，生产者应当承担责任，故业主可以产品存在缺陷为由，要求生产厂家承担赔偿责任。”

针对多块玻璃面板存高空坠落的紧迫风险，为防止更大灾害发生，律师建议，应以让开发商及其股东承担违约责任为首选，如果开发商及其股东能先行承担责任，在承担责任后，可依施工质量缺陷为由，找施工方追偿，也可要求涂膜玻璃生产厂家承担产品质量责任。

本报记者 张淑玲 文并摄

来源：北京日报客户端