摘要：随着消费需求迭代，小体量商业（≤5万㎡）在商业地产行业中逐渐占据重要地位。据不完全统计，2025年全国拟开业的400+个项目中，商业建筑面积≤5万㎡的项目约188个，占比47%。时间在往前看，2024年开业的430+个购物中心中，入市体量≤5万㎡的项目约174
观察 OBSERVATION
小体量商业
小体量的主题、社区、非标等商业形态，在有限空间凭精准客群定位、创新提案及突破传统优势，迸发强劲市场活力。
中购联铱星云商新媒体中心
作者丨刘瑾
随着消费需求迭代，小体量商业（≤5万㎡）在商业地产行业中逐渐占据重要地位。据不完全统计，2025年全国拟开业的400+个项目中，商业建筑面积≤5万㎡的项目约188个，占比47%。时间在往前看，2024年开业的430+个购物中心中，入市体量≤5万㎡的项目约174个，占比40%。
从数量上看，小体量越来越“秀”的资本已在今年有所显现。据中购联铱星云商不完全统计，2025年1-2月开业的31个项目中，5万方以下的购物中心达18个，占比58%。
◎表格内容参考自赢商网、网络（红色为已开业项目）
在有限的空间内，以小体量为代表的主题商业、社区商业、非标商业等多种形态，凭借精准的客群定位、为理想的附近提案以及突破传统商业边界的优势，正在迸发强劲的市场活力。
PART.01
小体量商业“主题化” 看点多
从宏观角度上看，小体量商业份额的增长，与核心区域的土地供应日益紧张和存量时代下的城市更新需求密切相关。
而从需求端上看，随着消费市场细分群体越来越多，小体量商业凭借其规模较小、运营灵活性强的特点，往往也更适合通过主题化实现精准定位，为某一细分人群提供垂直服务和体验。由此，小体量商业“主题化”趋势愈来愈明显，我们从表格中提炼出了以下三大看点。
文化+
文旅热度居高不下，带动了越来越多的商业项目通过挖掘和演绎在地文化，打造具有吸引力的“文化+”商业空间。如天津劝业场、崇左融创融创ins park（已开）、广州新华里等这些项目中，有的是对历史建筑进行修缮，这也是存量市场下常见的焕新案例。有的是开发商发挥自身资源优势，打造的文化商业体。
天津劝业场就属于第一种情况，其曾是天津第一家大型商业综合体，也是中国百货店中唯一全国重点文物保护单位。2023年，天津劝业场对外封闭；今年2月21日，该项目获6.75亿元融资授信，迎来了重生的机遇。在全新的规划中，天津劝业场将以文化体验地标为核心定位，通过文化传承与商业创新结合，成为天津“夜文化、夜经济、夜地标”的代表性项目。
而拟定于7月亮相的广州新华里，为广东新华发行集团股份有限公司旗下的项目，也是后者跨界商业地产的首发项目。
广州新华里整体面积约13万㎡，包含写字楼、公寓、商业MALL等业态。 其中商业面积约5万㎡，该项目的亮点之一，是延续集团自带的文化基因，以“文化 +” 的创新模式，通过引入广东新华旗下升级版新华书店——“渡”书店，打造超3000平方米的广州书城。同时在书城引入了广东省内最大的儿童主题书店“猩球会”、并设有24小时书店“深夜书吧”等方式，以强大的主力业态，丰富文化消费场景。
二次元
自去年谷子经济风靡整个商业地产圈以来，无论是引进相关的主题IP展览，还是沉浸式次元街区/主题空间，亦或是二次元品牌业态集群，二次元文化正以多样化的形式融入购物中心，吸引新生代消费者的注意。拟定于今年入市的巴黎春天天山路店、南昌银泰百货（局部开业）、成都购次元K88(已开业）就率先释放出了将打造二次元商业的信息。
从一定程度上说，二次元内容放在任何一个体量的购物中心都适用，但对于二次元受众来说，体验感和氛围上却大大不同。
二次元群体天然的“集群效应”，决定了无论是消费者还是品牌方，都有着主动寻找“同好”的属性。而大而全的商业，由于需要兼顾到更多消费群体的需求，很多时候，“二次元”只是商场的一部分，没有办法做到“一站式”的全方位体验。相比之下，小体量商业做二次元，主题性和内容聚集性会更明显。
以南昌银泰百货为例，其定位为“南昌二次元快乐基地”，目前已吸引漫魂、谷里谷气、漫库等17+家二次元品牌入驻。1月，该项目部分区域开业亮相时，还通过举办南昌次元文化节，做好运营预热。
此外，我们翻阅了南昌银泰百货的社交账号，发现其运营主线也是围绕二次元展开，从二次元品牌入驻到门店装修进程，其已经吸引了不少二次元群体的关注。
奥特莱斯
聚焦当前大热的奥特莱斯赛道，小体量奥莱同样展现出不小的发展潜力。这一点，从计划于2025年开业的项目数据可见。据不完全统计，2025年拟定开业的31个奥莱项目中，5万方（含）以下的项目约10个，占比为32%，其中6个项目已开业。
◎标红为已开业项目，表格内容/数据来源网络，如有不足请指正
在理性消费时代，随着奥莱赛道的持续火热，越来越多的运营商通过轻资产模式进入新市场，其中不少为≤5万㎡的项目。如珠海华盛奥特莱斯·印象城为珠海首座奥特莱斯，也是华盛商业的第一个轻资产项目。宿州泗县万像奥莱·大有界则为一元股份在安徽市场的首个奥莱项目，同样为轻资产布局。
而随着奥莱市场发展潜力显现，小体量奥莱也更倾向选址于城市中心/次中心区域。像宿州泗县万像奥莱·大有界位于城市的未来新商业中心区域，通过4万方体量覆盖30分钟生活圈，实现高频消费。
PART.02
社区商业产品线精致化
一般而言，提及小体量商业，由于其规模的局限性，人们往往会将它与社区商业挂钩。事实上也是如此，据中购联铱星云商不完全统计，今年拟开的6万方以下的中小型商业里面，至少有10个项目为商管公司“社区商业”产品线系列作品。
如招商商管的“招商花园里”系列，根据官方描述，其主要布局在优质社区聚集地，主张小而美、美而精的购物生活方式。今年，该产品线下还有上海传媒港花园里(南区)、上海绿洲智谷花园里(南区) 、合肥少荃体育中心花园里3个项目待亮相。
而万科则根据地方之分，孵化有万科里、小篆街、萤集WeeG等社区商业品牌。其中，萤集为宁波万科综合住宅社区商业产品线，主打1万-5万方的精品体量。拟定于年内入市的宁波萤集·三官堂，为小型TOD商业项目，拟打造成为充满能量的创造力社区、文艺青年聚集地和知名的网红商业片区。从曝光的概念图上看，该项目的外观建筑也存在一定的创新。
◎宁波萤集·三官堂
小篆街则为云南万科自持的社区商业品牌，该产品线下的第三个项目——万科·桂语小篆街已于1月开业。
随着人们消费水平的不断进阶，当下商管公司打造的社区商业，在满足人们日常高频需求之余，更多考虑的是，如何为居住在附近的人提供理想生活方式提案。以上海浦发唐城印象天地为例，该项目虽地处唐镇国际社区，但商业氛围却一直为人诟病。
◎上海浦发唐城印象天地
为此，上海浦发唐城印象天地将目标锁定在唐镇国际社区家庭与年轻白领人群，通过打造【兴趣童萌Sugar Club】体验，致力于寻找那些拥有着多元兴趣爱好的朋友与新时代a家庭成为「萌友」。在后续的运营中，项目也将以“元气社交”为关键词组织常态化线下社群活动，丰富社交体验。
PART.03
小体量非标出彩
纵观小体量商业近几年的兴起之路，很大程度上得益于Regular源野、鸿寿坊等“小而美、小而精”的非标商业出现。它们从商业形态、运营模式、品牌组合等方面，成功打破了传统商业的标准化模式，为小体量商业的发展提供了新的解题思路。
非标商业热度不减，2025年拟开的小体量商业中，从商业形态上看，一方面，是出现了像南京金陵长乐坊、广州合生花厅坊、武汉远洋里CITYLANE一期等在地文化特色浓厚的非标项目。
另一方面，也涌现了西安insula·绿洲、武汉创新天地商业公园（KIC PARK）等围绕生态景观实现创新落地的非标类型。
◎广州合生花厅坊为合生商业打造的首个岭南特色非标文旅项目，该项目的建筑形态，秉持“以现代诠释传统”理念，由仿古风格街巷+广场组合而成。
此外，还有像三亚·东岸麓洲、武汉河之洲 HAN ZONE这般，深耕“主理人经济”的新型商业项目。其中，三亚·东岸麓洲已于1月开业，该项目汇聚了11家主理人品牌，既有本土很火的烘焙店，也有来自上海愚园路的服饰买手店，还有天津夫妻主理人打造的花植生活美学空间；而武汉河之洲 HAN ZONE则面向小众主理人开启有帮扶计划。
◎武汉河之洲HAN ZONE秉承让"自然回归生活"的理念，依托“水岸+公园+主理人”模式，创造以“慢渡-游园-乐街”为概念的开放式生活社交空间。
自非标商业“横空出世”以来，小体量商业纷纷试水，这主要得益于其运营成本和试错成本较低。但B面是，若是一昧的寻求不同，也会存在一定的隐患。
像非标商业离不开的主理人形式，它能帮助项目在品牌组合上形成一定的差异化，借助主理人的个人魅力，也能孵化出更多有趣的运营内容。在初期，的确能为消费者带来很大的新鲜感。但抛出掉“主理人”这层滤镜，其实这些品牌也无异于个体户，相比于连锁品牌，主理人品牌的抗风险能力也会较低。
总结
在经济下行时期，开发大体量商业需要面临重金投入、开发时间长、招商难度高等挑战，为规避风险， 更多商管公司选择以轻资产形式实现规模化拓张。
由此，我们可以发现，拟定入市的这些小体量商业中，不少是从城市存量空间中求增量的案例，历史街区、古早百货、废弃厂房等，都可以是这些项目实现“华丽变身”的舞台。
而从消费层面上看，消费分级的加剧以及人们对充满人情味的理想生活的遐想，无疑推动了小体量商业的兴起。凡事有利必有弊。小体量商业也会陷入因业态不全、品牌丰富度不够、游逛体验“戛然而止”而缺少长期吸引力的危机。那么你更喜欢“小而精”还是“大而全”？
来源：中购联