北京楼市：置换潮来后，此类必吃香：

摘要：京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到

京房会拥有十五年以上楼市实操经验,已为超过11000个购房家庭提供投资购房建议,是北京极少能从宏观市场切入微观市场每一个交易环节的实战专家;累计实地勘查社区超10000个，1500余次买卖经验;帮助在帝都打拼的人买一套优质好房,搭上这座城市经济增长的红利,得到确定的回报!

北京跑赢大盘的房子不超过20%
我们的选筹跑在大盘前面
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Q:提问:京总您好，拜读了您的精华文章和问答，收获非常大。先感谢您的耐心解答。我们的基本情况是：目前家庭两套房产，一套是东坝的自住型商品房，次新，90平左右全明格局三居室，一套是月坛的学区房，40平左右的一居室，80年代的，过几个月才满二。孩子在月坛上学，目前在月坛租房住，夫妻双方上班地点分别在石景山古城和知春路。现在想二换一，原因是觉得两个房子保值性不好，尤其是月坛的一居风险太大。置换需求是：要换的房子预算900-1000左右，有两个方案：第一个方案是考虑自住，离月坛近一点，看了广外、展览路、新街口、羊坊店、甘家口的几个盘。

海淀是看了建设部大院和木樨地的水科院，这两个小区楼龄比较老，怕增值性差、将来不好出手。广外是看了朗琴园、丽水莲花、红山和远见名苑，朗琴园和红山只能够到两居，户型不太满意，远见名苑大多是回迁，二期小区太小，距离又稍远，觉得保值性不行，丽水莲花户型好一点，但是对口的小学太差，怕不保值。展览路和新街口楼龄普遍比较老，新街口西里、冠英园、玉桃园等也不是很满意。第二个方案是只投不住，以租换租，考虑清河橡树湾、石景山远洋沁山水、功德寺的新盘等，这个思路也把握不好，如果增值性不好，又没有自住，会更亏。

问题是：1、东坝的房子23年可以卖到500左右，现在只能卖到420，最近地铁通了后，带看量明显增多，成交价也在往上走，在纠结是不是该等等再卖？2、月坛的一居室因为不满二，看的人不多，考虑到26年入学孩子减少，怕越来越不好卖，想加快卖，除了降价有没有其他加快卖的办法？3、第一个自住的方案下，您觉得我们看的这些小区哪个保值增值性好一点？或者您推荐哪个小区？4、第二个以租换租的方案下，您觉得橡树湾、远洋、功德寺如何？是否值得入手？您觉得增值性好的板块和楼盘有哪些？

A:回答：您好，1、不涉及到置换更优质的资产，东坝这套是可以继续留的，首先关于上涨方面的理解，有一部分区域的上涨准确说应该是正常回调，也就是熊市跌20%，利好后量和周期都有显著变化，这两个指标会影响价，但最终的上限可能就是20%，并且达到这个指数需要很长时间，20%往上就很难了，东坝就属于这样的区域，为啥说不涉及置换可以留呢，东坝的优势是概念大，二手价格低，有新盘包括一级市场的流量，次新很容易被这些因素拉高，从周期上可以通过市场情绪寻找更高的点出货，如果涉及到置换，这种高点出货的成本就高了，具体建议您参阅星球精华栏会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶：

2、可以通过签远期合同来保价，但不建议，对于买卖双方都存在风险，当利益完全倾向于单边时，即便是白纸黑字的合同也很容易产生纠纷，一旦出现这种情况出货周期会翻倍的拉长，本身学区房就带有很强的波动性，再因外部因素限制住交易，价值会再次打折，学位用完，差不多的价格见好就收才是最优选择。3、红山、朗琴园、远见名苑二期这三个很好，这个预算从投资属性一定是要压缩面积保品质的，户型方面可以做让步，因为地段资源已经占有了，

只需要楼盘在同区域具备稀缺性就是非常好的选筹，也属于有效投资，布局老房子可能更倾向于居住价值，部分物管资源不错的老公房社区保值性也不错，如建设部大院，也具备成长属性，但和稀缺的次新相比爆发性弱了很多。4、投与住分开您可以留意清河的莱圳家园、橡树湾、上林溪这三个盘，有大产业的辐射，空间还不错，可以挑选最好的房源（楼栋、楼层、户型），祝顺利！

Q:提问:您好！目前在天通苑持有两套房，其中一套90平的每月有租金收益，另外一套170平电梯板楼，计划卖掉90平这套，170平的户型很好，想留着以后养老。目前计划置换天溪园、京师园、或海淀带电梯的次新房。家人上班分别在丰台成寿寺和海淀知春路；筹资加贷款，总价预算可以到1100万，请房总帮梳理一下思路。感谢！

A:回答：您好，出掉一套往海淀或者是朝阳换，这个方向对于你现有的仓位价值是全面提升的，可优先海淀，其次朝阳，但出货的仓位建议将小的改为大的，按照目前的市场走势，将来的大户型也就是150-200之间这个面积段，无论是流动性还是跃升空间都会是最优秀的，但仅限于在改善项目中，你可以参阅星球精华栏文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）。天通苑是一个超刚需地段，小户型的流动性比大户型更好，因为你没有提供具体的小区名，这个仅仅是根据你描述的面积建议。祝顺利！

Q:提问:您好，孩子老大在人大航天城学校上小学三年级，我老公在这个学校上班，老二也在附近上幼儿园。我上班走G7往外走（高校）。现在960w本金（不含商贷，也不确定要不要加商贷，加多少合适），打算买房。考虑自住和保值，您有什么推荐吗？新盘附近开了保利和永丰南，考虑吗，哪个好一点？求指点～希望能具体一点，谢谢

A:回答:您好，960万的本金在海淀选筹，或者说在整个海淀北部新区不使用杠杆会很吃亏，追求高品质楼盘需要在面积户型上做让步，扩大面积拿主流户型需要在楼盘的品质上让步，也就是说不加杠杆在产品的选筹上会很矛盾，但是呢从杠杆的角度，只有具备成长属性的房子，才值得贷款，融资会增加额外成本，房价不涨或者出现下跌就等于变相的资产缩水，反之房价经过一轮或者多轮的上涨，不但可以抹平融资成本还能产生利润，而永丰在中短期或者说5-8年的时间并不具备跃升的条件，加上价格高的因素会导致兑现周期再次拉长，

从效率优先原则及存量房的发展趋势，应该使用杠杆，按照月供的最大限度把杠杆加满，但需要将选筹地从永丰移到更容易兑现的板块，可以往清河上地板块看，挑次新楼盘按照预算范围内拿最好的户型最大的面积，这个是最稳健也是效率最优的策略，永丰即便将来兑现再次成长的效率也会很低，如果负债过高会影响资产成长的效率，而清河无论是从产品的稀缺性还是区域位置预期都是比较高的，永丰只能辐射本地，清河不但能覆盖整个北部地区，还可以向正南方向辐射城区的资源，

这种区域去使用杠杆买主流楼盘在方向上是不会出现偏差的，确定性稳健性都有保证，但可能对于你们来讲需要付出一些时间在路上，这个看个人怎么取舍吧，如果最终必须在永丰购买，建议是控制面积和总价，尽量减少负债，位置上尽量往东南方向靠，也就是西北旺中关村公园方向，关于板块及产品的选择建议你参阅星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

Q:提问:京总好！读了您星球选房购房多篇文章，收获颇大，特别是选筹上的战略与战术考虑，10年主流的预判等很有深度和前瞻性。关于我家的购房情况有些特殊考虑，特向您请教。我家目前有两套房，一套牡丹园华盛家园的高楼层西南大三居，自住，另一套牡丹园东里中楼层东北两居，我父母居住。我们夫妻均在西城北部上班，儿子在东城安定门外上班。由于我父母年纪较大，暂不考虑置换这两处房产。目前想给儿子购置一套婚房，学区不作为主要考虑，主要想离双方家不远上班也交通方便，通勤时间短些，当然希望有较好保值升值潜力，可以投入资金大致为1400W。

近一个月看了国典华园、冠城园南园、奥森板块、金尚嘉园、华盛家园、中鑫家园二期等多个小区，目前有三种方案：1、一步到位，购置三居。国典华园楼盘和地段较好，但户型不太好，且在朝阳；冠城园南园小区环境和物业、位置都不错，但楼龄较老；金尚嘉园三居不错，但超出预算太多。2、购买两居作为过渡，等5-10后再置换三居。中鑫家园二期有好楼层好朝向的10平米左右两居，但该小区都是小户型且户数多，居住体验稍差；华盛家园好的朝向和楼层的两居不便宜，和三居价格相差不多。

3、购买有生态资源的奥森板块的京师园、奥林春天等，楼房、环境好，但上班交通、生活娱乐等感觉很不方便。京总：我们倾向买冠城南园，毕竟是名盘，很喜欢小区的管理和环境，但确实把握不准这个区位，感觉不是您在选筹上推荐的区域和商圈，而且小区建成相对较早，不知道未来在北京楼市上是怎样的表现；也想请教您对这几个小区未来趋势的判断，上述哪个方案更有优势，感谢！

A:回答:您好，四环以内存量房住宅的市场结构是由老公房和次新商品房组成，其中老公房的比例在70%以上，次新商品房是指2000年后建成的，由纯板楼和塔楼组成，塔楼多为在08年之前建成，因为这个时期塔楼最为流行，08年之后才逐渐有了板楼，在次新商品房当中塔楼的数量占到了20%左右，纯板楼不到10%，四环内08年之前的塔楼如果有地段上的优势，比如靠近东西城核心位置，这种地段的保值性与流动性很好，非核心地段，比如三环以外靠近四环的位置，价值会减弱，纯板楼靠近三环和三环内的极为稀缺，好位置的房子有天然的投资属性，即便是户型上略有瑕疵，

也不影响其金融价值，地段资源与楼盘资源户型资源全占有，这种类型的房子越往后越稀缺，市中心已经没地了，大多数房子的设计达不到现在高端居住者的要求，想要更好的居住体验会很矛盾，留在市中心就需要降低户型要求，提高户型的舒适度需要移到四环外更远的位置，一旦有地段楼盘户型全部符合这类居住者要求的房源，会很快成交，这也是为什么这类房更抗跌，简单说就是具有排他性，所以冠城南园虽然是明星楼盘，但这种口碑资源仅限于本地，传播范围并没有那么大，

金尚嘉园主流三居各方面都很稀缺，现在的市场结构变化已经非常清晰了，要么不买，买就一次买对，尽量减少过渡成本，你可以试着看能否通过其它渠道融资，比如加一些杠杆去拿金尚的主流三居，这种盘是值得融资的，本身和你的预算相差不大，应该要努力争取一下，最后一步才是考虑奥森的项目，你可以认真参考星球精华栏会员文章01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）、16#北京各区楼盘涨势收益分析;祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

微观类（部分）

11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图