摘要：2025年7月31日，据每日经济新闻报道，李嘉诚旗下和记黄埔地产近日向香港买家推介大湾区四个房地产项目，共计推出400套产品，价格最低仅40万元起。据悉，此次和记黄埔推出的项目包括惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭。其中，惠州泷珀花园推售规

山有信/文

近日，长江实业集团突然抛售400套大湾区房子，最便宜的40万一套即可购买。这引发了网友的热烈讨论和媒体的争相报道。

事实上，这已不是李嘉诚第一次抛售在内地市场的房源了，其近年来在内地市场的战略调整频频引发广泛关注，多次将其业务布局推向舆论焦点。

结合最新动态与历史交易，接下来我们主要分析一下以下三个问题：李嘉诚为何要将部分产业从内地撤离？他彻底离开了内地市场了吗？他当下的全球产业分布如何？

为何要撤离部分内地市场产业

2025年7月31日，据每日经济新闻报道，李嘉诚旗下和记黄埔地产近日向香港买家推介大湾区四个房地产项目，共计推出400套产品，价格最低仅40万元起。据悉，此次和记黄埔推出的项目包括惠州泷珀花园、中山泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭。其中，惠州泷珀花园推售规模最为庞大，达300套。

图为AI生成

公开信息显示，和记黄埔地产为和记黄埔有限公司旗下的地产发展及投资部门，其历史可追溯至1863年成立的香港黄埔船坞有限公司。1969年，黄埔船坞首次进军地产发展市场。1977年，黄埔船坞与和记企业有限公司合并成为和记黄埔有限公司，地产成为主要业务。此次推售的楼盘多为李嘉诚家族早年低价获取的土地，属于“老盘新卖”。例如，东莞海逸豪庭项目自1999年拿地，至今已开发至三期；广州逸翠庄园于2012年启动，2020年再次加推。

回顾历史交易情况会发现，李嘉诚早就在开始抛售内地市场的房源了。

2013年，李嘉诚就已陆续抛售上海陆家嘴东方汇经中心、北京东方广场、广州西城都会等核心项目。2014年4月，李嘉诚家族以72亿元卖出北京盈科中心，该项目位于北京市朝阳区工人体育场北路甲2号，为北京市内众多知名的5A级写字楼之一。此后四个月，即2014年8月，李嘉诚关系匪浅的ARA以15.4亿元出售上海盛邦国际大厦。

到2025年5月，李嘉诚旗下企业和记黄埔地产（北京朝阳）有限公司开发在北京开发长达二十余年的住宅项目——御翠园，七折降价抛售。据财联社报道，该项目高层项目均价降至7万元/平方米，总价最低980万元起，较2024年开盘价格下降近百万。

时至2025年7月，李嘉诚再度抛售400套房子，使其被推上了热搜。不少网友发出“要掉价咯，跟上脚步吧”“不会要跑了”“感觉他是商人做不出这种事，个人觉得会不会是左手倒右手，等风头过了再出手”“两种可能，一种是有可能真的要打仗了，另一种是政策发生剧烈调整，甚至转向”等评论。

虽然李嘉诚曾表示，抛售并非表示看衰内地房地产市场，但是其却在不断退出中国内地的房地产市场，作为一个精明的商人，那他究竟为什么要抛售这些房源呢？有网友根据李嘉诚以往的一些事件猜测，其这么做的原因可能是内地房地产要掉价了，这是商人维护自己利益的一种方式。

有业内人士认为，李嘉诚抛售内地房地产项目，实际上传递出房地产行业暴利时代已然落幕的信号。这意味着房企不得不转向租赁住房、城市更新等领域寻求发展，而中小房企的生存空间也随之进一步缩小。他的这次撤离，既是一场精准的资本运作，也像一面折射时代矛盾的镜子——既展现了商人在全球化浪潮中获取财富的方式，也暴露了纯粹以追逐利益为导向的逻辑存在一定局限性。

房产退，实业留，李嘉诚尚未彻底退出内地市场

李嘉诚接二连三的抛售内地房源，不断退出中国内地房地产市场，是否意味着他将要彻底撤离内陆市场呢？经过分析和梳理，发现其在内地的撤离并非“彻底”，而是呈现结构性收缩特征，核心资产仍有保留。

上世纪90年代，不少外资纷纷撤离内地，李嘉诚却反其道而行之，开始大规模进军内地市场，成为当时香港在内地投资最多的商人。李嘉诚创办的长江和记实业有限公司，曾在2005年前后集中拿地，2010年至2012年期间也对内地市场展开了一轮扩张。不过，该公司常常让土地处于闲置状态。

据克而瑞数据显示，其在广州增城的项目早在2005年就已签订土地使用权转让合同，期间虽因审计署对土地的调查而短暂停滞，但直到2011年才正式开工。到了2014年，该项目中两座住宅楼的建设进度仅为40%和10%。

其在上海的土地同样“囤地”多年，2004年，当时长地以1.2万元/平方米的楼面价拿下的陆家嘴世纪大道2-4地块，项目总建筑面积约36万平方米，其中商场面积约14万平方米，2幢办公楼面积约13万平方米，长地准备将其建造世纪汇广场，但截至2025年上述项目仍未完工，仅启动了招商计划。

据悉，“拖延”在长江和记实业有限公司的项目开发中并不少见，通过放缓开发进度，该公司能够坐享土地大幅增值带来的丰厚收益。

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如今，李嘉诚家族虽抛售了大量内地房源，但其在内地房地产市场布局仍广泛。据长江实业年报显示，截至2024年末，其在内地仍有11个房地产项目处于开发状态，分布在长沙、重庆、大连、东莞、武汉、上海等多个城市。但据长实集团2024年财报数据，其内地房产销售金额已只有17.6亿港元，相比于2020年的271亿已不足10%。换言之，这已不如过去当年他一个人项目所赚的钱的零头。其在大陆市场的利润贡献也出现了断崖式下跌，从2020年的146亿港元，一路降至2024年的6.08亿港元。

目前，通过浏览长实集团官网，其内地还有14个发展中项目，分别在北京、长沙、重庆、大连、东莞、广州、惠州、上海、武汉和珠海。此次和记黄埔推出的项目便包括惠州的泷珀花园、广州逸翠庄园及东莞海逸豪庭。

但是，虽然李嘉诚家族在内地“撤离”了许多房地产产业，其非地产业务仍局部保留。集团于大湾区投资多元业务，地产发展方面，除了住宅项目外，亦于深圳拥有世纪汇商场；集团业务同时涉足港口、能源、零售及基建范畴。

首先，在港口运营方面。2025年3月4日，李嘉诚旗下长江和记实业深夜在港交所发布战略重组公告，宣布与贝莱德（BlackRock）牵头的财团达成原则性协议，以228亿美元出售其全球港口业务核心资产，包括巴拿马两个港口的权益。但明确保留深圳盐田国际、香港国际货柜码头等核心资产，其中盐田港年吞吐量超2000万标箱，占深圳港总量的40%。

其次，在能源业务领域，其旗下的Cenovus公司与中国海洋石油展开合作，涉足天然气的勘探与开发业务。过去24年以来，双方在南中国海的投资总额已超过人民币430亿元。除此之外，该集团在广东省还拥有金湾发电厂这一资产。

零售业务方面，屈臣氏集团现时在内地开设超过4,000家零售店。“百佳”超市与永辉超市及腾讯合组“百佳永辉”，于广东省开设约30家分店；保健及美容零售品牌“屈臣氏”于大湾区亦设有超过600家店铺。

最后，在基建业务方面，集团在广东拥有两个收费道路及桥梁项目，以及三家水泥粉磨厂及三个码头泊位设施。

由此可见，李嘉诚家族在内地的布局并非全面收缩，而是呈现出“地产退、实业守”的特征。在房地产板块持续减持的同时，其在港口、能源、零售、基建等非地产业务领域仍保持着深度参与。

在实业领域，深圳盐田港作为华南地区的核心航运枢纽、南海天然气项目的长期投入、屈臣氏覆盖全国的零售网络，以及广东本地的基建资产，共同构成了其在内地市场的“压舱石”。这种结构性调整，既是对市场环境变化的应对，也体现了其对不同产业赛道的差异化判断。

李嘉诚旗下产业全球如何分布？

既然李嘉诚旗下内地资产分布情况已发生变化，那么整体而言，当下，其旗下整体产业布局情况如何呢？有业内人士总结到，其过去十年间，通过一场精密的资本撤退，将旗下资产版图从内地与香港的75%大幅调整至欧洲的60%，套现规模超万亿元人民币。

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从地域角度来分析。目前，其旗下约60%的资产分布在欧洲，其中英国是核心市场。李嘉诚控制了英国约25%的电力分销、30%的天然气供应、40%的电信市场及大量港口、土地资源，ThreeUK等是其重要资产。根据长江基建集团发布的2024年业绩公告显示，英国基建业务方面，2024年溢利贡献达39.81亿港元，同比增长31%。

其次，中国香港及内地合计约占长和系总资产的30%，香港占大部分，内地资产占比较低，主要包括深圳盐田国际等港口、少量基建及未完全退出的地产项目。最后还包括澳洲、加拿大及亚洲其他地区等，合计约占10%。如在澳洲拥有能源及基建资产，在加拿大涉及港口和公用事业。

从业务领域来看。在港口业务领域，李嘉诚旗下的长江和记实业有限公司布局广泛，手握众多港口资产。虽在2025年计划以228亿美元出售全球港口业务核心资产，出售涉及的资产范围极广，涵盖亚、欧、美洲等23个国家的43个港口，以及199个泊位和配套的智能码头管理系统、全球物流网络等核心资源。其中巴拿马运营的巴尔博亚港和克里斯托瓦尔港，承担着全球约6%的海运贸易量；英国伦敦泰晤士港、哈尔威治港等；荷兰三角洲码头、文洛港等等，但仍保留深圳盐田国际、香港国际货柜码头等核心资产。像深圳盐田国际，其年吞吐量超2000万标箱，占深圳港总量的40%，这些资产在区域航运及贸易中发挥着不可替代的关键作用。

在零售业务领域，李嘉诚家族构建起庞大的商业版图。以屈臣氏集团为首，李嘉诚拥有12个零售品牌，依据长江和记实业有限公司2023年年报，其零售业务在全球30个国家精心布局了16951家门店，客户数量达到1.7亿名。屈臣氏作为其中的核心品牌，堪称全球保健和美容产品零售领域的佼佼者。其历史可追溯至1828年英国人于广州开设的广东大药房，1841年迁至香港并得名“屈臣氏”，1989年正式踏入中国内地市场，于北京开出首家门店，就此开启了在中国内地市场的发展征程。根据屈臣氏官网显示，其业务遍布16个亚洲、欧洲及中东市场，经营8000家店铺，其中超过1,500家提供专业药房服务，其在内地逾500个城市拥有近4000家店铺和逾6500万会员，集团2024年财政年度的营业额逾240亿美元。

在能源业务领域，李嘉诚旗下企业在全球多地布局能源项目，如通过电能实业等机构收购了英国电网资产权益，控制着近30%的英国天然气供应市场；旗下Cenovus与中国海洋石油合作在南中国海从事天然气勘探和开发，在广东省拥有金湾发电厂。在电信业务领域，在欧洲、南亚及港澳地区均有布局，在英国通过合并O2与Three，占据英国电信市场40%以上份额，在港澳有和记电讯香港控股和新城广播等。

在基建、财务及投资等其他领域，李嘉诚的商业版图同样呈现出广泛且深入的布局态势。基建业务方面，李嘉诚旗下的长江基建集团作为全球大型环球基建集团之一，在英国拥有规模庞大的投资组合。在能源基建领域，2010年，长江基建斥资58亿英镑成功收购英国电力公司 UK Power Networks，该公司为伦敦、英格兰东南部与东部约 780 万用户提供电力分销服务，这使得李嘉诚家族掌控了英国约 25% 的电力分销市场份额 。

在天然气领域，2005年，长江基建以24亿英镑收购英格兰北部的北方天然气公司（Northern Gas Networks），2012年，又以6.45亿英镑收购英国天然气公司 Wales & West Utilities，通过这些布局，李嘉诚家族在英国天然气供应市场的占有率近30%。在水务基建方面，旗下公司持有为英格兰东北部及东南部提供服务的食水及污水处理公司 Northumbrian Water。

此外，加拿大、澳洲也是李嘉诚基建投资的重点区域。例如他投资了加拿大 Stanley Power Inc.公司，该公司持有 TransAlta Cogeneration 49.99% 股权，在加拿大安大略省、阿尔伯塔省及萨斯喀彻温省经营六座发电厂，总发电量达1362兆瓦。1999 年7月，收购澳大利亚天然气供应商 ENVESTRA19.3%的股份，开启在澳投资征程，2014年更是全资收购该公司，并将其更名为 Australian Gas Networks（AGN）。如今，AGN已成为澳洲最大的天然气分销商，在澳大利亚全境拥有约2.3万公里的天然气输配网络，资产约34亿澳元。

在财务及投资板块，李嘉诚同样布局了诸多企业，涵盖和记黄埔、和黄医药、长江生命科技等企业。和记黄埔业务多元，在全球贸易、地产、港口等领域积极投资布局，凭借一系列资本运作与业务拓展，为集团源源不断地输送收益。和黄医药专注创新药物研发与商业化，在全球医药市场积极落子。其在肿瘤、自身免疫疾病等治疗领域构建了丰富的管线。长江生命科技聚焦生命科学相关领域投资，业务从农业生物科技延伸至保健产品研发生产。

[引用]

①40万起卖，李嘉诚家族降价推售大湾区400套房产.界面新闻.2025-07-31

②出售大湾区400套房源，李嘉诚的十年撤退，房地产已深度调整.财闻网.

③10年大撤退，李嘉诚再甩400套房，他到底急什么？.2025-07-31.财经单挑社

④补偿老业主百万“封口”？李嘉诚旗下北京一豪宅项目7折抛售.大河报.2025-05-10

⑤李嘉诚内地撤资路线图：囤地入场后高位抛售.中国网.2015-09-23

⑥李嘉诚卖掉43个港口资产，价值1657亿元！.琅琊新闻网.2025-03-06

⑦长江实业倡议大湾区双居生活实践「随意门」梦想生活.金融界.2025-07-22

⑧最新公布！李嘉诚旗下长江基建收入390亿港元，英国业务溢利占比近半.每日经济新闻.2025-03-19

⑨李嘉诚长和集团年报：去年利润降了27%，但港口很赚钱.新浪财经.2025-03-21

来源：反做空一线