摘要：消费政策从“普惠刺激”转向“精准滴灌”和“精准培育”。北京政策通过分级奖励机制（大型书店最高300万元、中小型100万元）和差异化扶持方向（新开店奖励、公共文化服务奖励、阅读活动奖励），精准解决实体书店生存与转型痛点。例如，新开办书店需提供免费阅读座位并优化选

Malltowin商业与地产周报

2025.3.3-2025.3.9

1 每周趋势导读

趋势一：

消费政策更趋精准滴灌

消费政策从“普惠刺激”转向“精准滴灌”和“精准培育”。北京政策通过分级奖励机制（大型书店最高300万元、中小型100万元）和差异化扶持方向（新开店奖励、公共文化服务奖励、阅读活动奖励），精准解决实体书店生存与转型痛点。例如，新开办书店需提供免费阅读座位并优化选品，而公共文化服务奖励则强调书店需参与市委重点工作，推动其从“卖书场所”升级为“公共文化空间”。相较传统消费补贴（如家电以旧换新），该政策更注重社会效益与经济效益的平衡，要求书店传播红色文化、京味文化等，凸显文化消费的意识形态属性。除此之外，商务部 "加力扩围" 以旧换新政策，将补贴品类从家电拓展至家居、新能源汽车等领域，叠加财政部新增的餐饮住宿行业消费贷款贴息政策，形成 "政策杠杆 + 金融工具" 双轮驱动。

趋势二：

奢侈品收缩与下沉并行

奢侈品市场正经历结构性调整：一线城市关店（阿玛尼、杰尼亚撤出华贸中心）与核心商圈“店王”策略（Chanel 拟在无锡开设地级市首店）并存，折射出品牌对渠道效率的极致追求。香港零售额下滑、SKP等顶级商场虹吸效应加剧，迫使品牌收缩冗余门店，转而押注“一城一店”的地标属性。但矛盾的是，Chanel下沉地级市、LVMH旗下品牌入驻昆明新项目，又显示出奢侈品对低线市场购买力的试探。这一矛盾本质是品牌在存量市场中寻求增量：既要通过稀缺性维持溢价，又需挖掘新富人群的增量红利。

趋势三：

门店“反零售化”创新加剧

这种 "科技 + 艺术 + 社交" 的复合场景，正从根本上重构 "人货场" 关系，推动门店从交易场所向生活方式实验室进化。海底捞烘焙首店 SHUA BAKERY设置开放式厨房与 DIY 工坊，将烘焙消费转化为亲子互动场景；赛百味测试 AI 点餐系统，将取餐时间压缩至 3 分钟内。UR 纽约首店以 3000㎡超大体量重构快时尚门店形态，通过动态 LED 屏、虚拟试衣镜等科技装置实现 "逛店即看秀" 的沉浸体验；京东MALL北京双井店以5000㎡空间整合电竞、新能源汽车、母婴等多元业态，打造“潮购科技”沉浸场域，引入200+品牌和20万种商品，实现线上线下同价与即时服务；POOPOSUPER亚洲首店以“潮流艺术博物馆”为概念，堆积式陈列3000+SKU，将购物转化为艺术探索。技术驱动成为新触点。大美术馆 Big Gallery 上海首店将插画师原作与潮玩商品融合，打造 "可逛可买的艺术展"；OPPO武汉旗舰店设置AR/VR游戏互动区，微博IN电竞综合体改造奥运场馆为1500座观赛空间，全年举办超百场赛事，推动消费场景游戏化、事件化。

趋势四：

商业空间文化叙事与生态共生

商业地产以在地文化IP+策展思维激活空间价值。深圳K11 ECOAST借22.85万㎡滨海空间融合艺术展览、生态长廊，构建“自然人文共生”的文化地标；上海华之门广场以乌泥泾纺织技艺为灵感，在30万㎡体量中植入手工体验与文化展览，重塑区域商业基因。存量改造项目更强调空间公共性，北京中关村大融城创新 "MALL + 公园" 模式，2 万㎡城市花园与 300 + 品牌形成 "逛店如逛园" 体验。天津色织老厂房改造保留工业遗迹，引入文创与休闲业态打造文旅地标。上海豫园 "粉耀湾区" 游轮派对将商业体变为城市文化地标，成都 CCD 地下商场通过 "文化 + 体验 + 策展" 模式日均吸引 3 万年轻客群。

趋势五：

传统品牌“孵化式创新”常态化

三只松鼠孵化咖啡品牌“第二大脑”、海底捞跨界烘焙、骆驼推出户外美妆，反映传统企业试图通过“内部创业”打破增长瓶颈。这种创新呈现两大特征：一是锚定高毛利赛道（咖啡毛利率超50%、美妆超60%），二是嫁接主业资源（三只松鼠供应链复用、海底捞会员体系导流）。但西贝副牌“腾格里火锅”半年关店、奈雪子品牌“梨山”收缩，暴露出跨界的高试错成本——供应链协同不足、用户心智迁移困难。

趋势六：

新茶饮品牌资本化与全球化竞速

蜜雪冰城港股上市市值破千亿，霸王茶姬冲刺美股，古茗、茶百道等梯队跟进，形成 "上市 - 融资 - 扩张" 闭环。数据显示，中国新茶饮市场规模已达 3000 亿元，年增速 25%，头部品牌门店数均超 5000 家。全球化方面，霸王茶姬布局美加市场，喜茶在新加坡开设海外首店，奈雪的茶通过 "奈雪梦工厂" 模式输出品牌文化。值得关注的是，品牌通过供应链本土化（如蜜雪冰城自建原料基地）、产品差异化（如骆驼户外美妆防晒系列）、组织裂变（如三只松鼠孵化咖啡子品牌）实现快速扩张。但行业竞争加剧导致奈雪净亏损 8.8 亿，显示规模扩张需平衡速度与质量，未来供应链管理与数字化能力将成核心竞争力。

2 商业地产新闻要点

企业动态

7-11 母公司 Seven&i 多项战略调整，换帅、出售超市业务、分拆上市等。

龙湖集团截止 2 月末运营收入约 25.8 亿元（含税金额） 。

香港置地委任关仕荣为上海西岸中環高管，6 月 30 日起生效。

希慎兴业发行 7.5 亿美元次级永续证券，息票率 7.20%。

大连万达商管成立四家企业管理公司，注册资本均 1000 万。

项目开发及开业动态

太古与珠江合资的广州白鹅潭项目定名为广州聚龙湾太古里，2027年开业。

中国中免上海市内免税店预计 3 月底前开业，已获 6 个新增城市经营权。

深圳 K11 ECOAST 预计 4 月 28 日开业，构建滨海文化艺术区。

北京中关村大融城 5 月开业，20 万平，布局五大业态，300 余品牌入驻。

京东 MALL 北京双井店6 月 18 日开业，5 万平，融合多元业态。

济南唐冶银座・新辰天地6 月 27 日开业，曾历经波折。

湖北雅斯集团将在武穴开办雅斯广场，7 月开业，7 万平多业态。

存量更新

广州百信广场西区被华润万象生活 “收编”，纳入 “万象汇” 线。

长沙阿波罗商业广场 3 月 3 日起闭店升级，已运营 27 年。

青岛台东万达广场更名为利群商厦，重塑空间，引智慧零售系统。

北京方恒购物中心更名为方恒・新辰汇，新辰商业与方恒合作运营。

泉州城东万达将改造成复悦尚柏奥特莱斯，年内焕新亮相。

投资融资

黑石集团筹集 80 亿美元商业地产债务基金。

苏州丰隆汇 HLCC mall被卖，新建元和元联基金接盘改造。

光线传媒公司宣布出资12.2亿元在北京购买5层大楼用于办公。

3 商业品牌新闻要点

消费政策

商务部部长王文涛表示 2025 年扩消费推出务实举措，以旧换新 “加力扩围、惠民升级”。

财政部部长蓝佛安称新增两项贷款贴息政策，促个人消费及相关领域经营主体发展。

市场监管总局今年将制定出台直播电商监管办法，规范直播交易行为。

北京市发布实体书店扶持办法，最高奖励 300 万，设三类扶持项目，有效期 5 年。

2025 年 GDP 增长预期目标 5% 左右，2024 年中国 GDP 同比增长 5%。

时尚 / 奢侈品

Chanel 有望入驻无锡恒隆开地级市首店，DIOR 已确定进驻。

LV 今年秋季推美妆系列，耗时近四年研发，Pat McGrath 任创意总监。

普拉达2024 年收益净额 54.32 亿欧元，Miu Miu 品牌增长 93.2% 。

Moncler 于上海和杭州两地开设新店，深化中国市场布局。

Gentle Monster 米兰开欧洲首店，占地 95 平，融合独特美学。

零售生活

盒马 2025 财年计划新开近 100 家鲜生店，关 3 家 X 会员店。

永辉年内拟再关 200 家店，胖改店将全面 “对线” 盒马。

罗森战略变动，张晟卸任，试水 “罗森小站” 新店型。

名创优品拟分拆 Top Toy 在港上市，去年前三季净新开店 86 家。

三只松鼠拟孵化 “第二大脑” 子品牌，聚焦咖啡品类。

骆驼推出美妆子品牌 “骆驼户外美妆”，已搭建 80 个 SKU。

永辉超市董事长称调改店员工收入平均提升超三成，增就业岗位。

餐饮

霸王茶姬赴美 IPO 获备案，拟纳斯达克或纽交所上市。

赛百味中国增资，计划每年新增 300-500 家店，已超 800 家。

海底捞进入烘焙赛道，SHUA BAKERY 全国首店预计 5 月开。

奈雪的茶预计 2024 年净亏损 8.8 亿 —9.7 亿元。

呷哺呷哺预计 2024 年净亏损 3.9 亿至 4.1 亿元。

「汉堡王」中国换帅，注册资本增至 4.6 亿美元。

雀巢官宣收购徐福记剩余 40% 股份，实现全资控股。

茉莉奶白携手潮玩 DORA 献礼妇女节，推联名款及公益活动。

塔斯汀现扩张后遗症，食品安全等问题致发展遇困境。

「披萨一世」获小数桔创投 3000 万元投资，用于供应链补贴。

全球 4.3 万家麦当劳引入 AI 技术，提升运营效率，缓解员工压力。

休闲娱乐

北京最大电竞主题综合场馆 “微博 IN” 亮相，每年超 100 场赛事。

Luna Park 乐园将重新开发，新业主筹资改造，成澳前五大旅游地。

小猪佩奇主题公园在美开园，设七个主题区、五项游乐设施。

大阪环球影城5 月起门票涨价，最高价 1.19 万日元。

《哪吒2》全球票房（含预售及海外）已超过148亿元，影史第六。

新开首店

插画师玩具品牌「大美术馆 Big Gallery」上海首店亮相。

韩国高尔夫服饰品牌 PIV'VEE 华东首店入驻杭州万象城。

OPPO 华中首家旗舰店落址武汉楚河汉街，重构年轻消费场景。

限量制艺术潮牌 POOPOSUPER 亚洲首店落地北京超极合生汇。

海底捞旗下烘焙店 SHUA BAKERY 全国首店西湖银泰围挡。

品牌投资及出海

中国快时尚品牌 UR 纽约首店开业，全球门店破 400 家。

霸王茶姬赴美 IPO 获证监会备案，若成功成首个登陆美股茶饮。

名创优品拟分拆潮玩品牌 Top Toy 在香港上市，或融资约 3 亿美元。

徐福记被雀巢全资收购，雀巢将加速其品牌增长。

瑞士莲 2024 年中国业务有机增长超 16%，2025 年预计继续增长。

星巴克在云南累计公益捐赠超 6000 万，推非遗女性赋能项目。

来源：商业与地产