2025年注册会计师——会计（好题精练）05

摘要：1 2×24年2月1日，甲公司购入一栋办公楼用于对外出租，支付购买价款5 000万元，支付相关税费200万元。甲公司预计该办公楼可以使用20年，预计净残值率为5%，采用年限平均法计提折旧。2×24年12月31日办公楼的可收回金额为5 100万元，假定不考虑增值

第五章投资性房地产

一、单项选择题

5.1 2×24年2月1日，甲公司购入一栋办公楼用于对外出租，支付购买价款5 000万元，支付相关税费200万元。甲公司预计该办公楼可以使用20年，预计净残值率为5%，采用年限平均法计提折旧。2×24年12月31日办公楼的可收回金额为5 100万元，假定不考虑增值税等其他因素，甲公司取得办公楼当日直接对外出租，且对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。下列各项说法中正确的是（C）。

A.购入办公楼应作为固定资产核算（投资性房地产）

B.办公楼折旧金额计入管理费用（其他业务成本）

C.当年应计提的折旧金额为205.83万元

D.办公楼在2×24年12月31日的账面价值为5 100万元（5000+200）×（1-5%）÷20×10/12

解析 C 本题考查成本模式计量投资性房地产的会计核算。购入办公楼用于出租应作为投资性房地产核算，选项A不当选；办公楼作为投资性房地产，其折旧金额计入其他业务成本，选项B不当选；投资性房地产的入账金额=5 000+200=5 200（万元），当年应计提的折旧金额=5 200×（1-5%）/20/12×10（3月至12月）=205.83（万元），选项C当选；资产负债表日未计提减值前投资性房地产的账面净值=5 200-205.83=4 994.17（万元），可收回金额大于其账面价值，无须计提减值，选项D不当选。

提示：成本模式计量的投资性房地产折旧，房产比照固定资产当月取得次月计提折旧，地产比照无形资产当月取得当月计提摊销。

5.2 某公司将一栋房产作为投资性房地产核算，并采用成本模式进行后续计量。2×24年12月31日其成本为2 500万元，已计提折旧500万元，已计提减值准备200万元，当日该房产的公允价值为3 000万元。2×24年12月31日该公司将后续计量模式由成本模式计量转为公允价值模式计量，不考虑所得税等其他因素，则下列会计处理正确的是（C）。

A.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入其他综合收益

B.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入公允价值变动损益

C.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入留存收益

D.投资性房地产的账面价值与当日公允价值的差额计入投资收益

解析 C 本题考查投资性房地产后续计量模式的变更。投资性房地产后续计量由成本模式变更为公允价值模式属于会计政策变更，公允价值与账面价值的差额应调整期初留存收益（盈余公积和未分配利润），选项C当选；会计政策变更不涉及其他综合收益、公允价值变动损益和投资收益，选项ABD不当选。

5.3 甲公司2×21年至2×24年发生以下交易或事项：2×21年12月31日购入一栋办公楼，实际取得成本为3 000万元。该办公楼预计使用年限为20年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧。后因公司迁址，甲公司于2×24年6月30日与乙公司签订租赁协议。该协议约定：甲公司将上述办公楼租赁给乙公司，租赁期开始日为协议签订日，租期2年，年租金150万元，每半年支付一次。租赁协议签订日该办公楼的公允价值为2 800万元。甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。2×24年12月31日，该办公楼的公允价值为2 200万元。不考虑其他因素，下列各项关于甲公司上述交易或事项会计处理的表述中，正确的是（B）。

A.出租办公楼应于2×24年计提折旧150万元

B.出租办公楼应于租赁期开始日确认其他综合收益175万元

C.出租办公楼应于租赁期开始日按其原价3 000万元确认为投资性房地产

D.出租办公楼2×24年取得的75万元租金应冲减投资性房地产的账面价值

5.4 2×24年9月30日，甲公司出租给乙公司的一栋办公楼到期，经甲公司董事会书面决议，到期收回的办公楼改为自用。甲公司对原出租的办公楼采用公允价值模式进行后续计量。甲公司为房地产开发企业。不考虑相关税费及其他因素，下列各项关于甲公司2×24年会计处理的表述中，正确的是（A）。

A.收回的办公楼按收回日的公允价值入账

B.办公楼收回时的公允价值与原出租时账面价值之间的差额确认为其他综合收益

C.将办公楼由出租改为自用按会计政策变更进行会计处理

D.收回的办公楼在资产负债表中列报为存货

解析 A 本题考查投资性房地产的转换。以公允价值计量的投资性房地产转换为自用房地产或存货时，以转换当日投资性房地产的公允价值作为自用房地产或存货的入账价值，选项A当选；投资性房地产公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益（公允价值变动损益），选项B不当选；转换是因房地产用途发生改变而对房地产进行的重新分类，不属于会计政策变更，选项C不当选；自用房地产并非持有以备出售商品，应作为固定资产核算，在资产负债表中列报为固定资产，选项D不当选。

5.5 2×24年4月30日，甲公司董事会通过将其空置的一栋办公楼用于出租的议案，并形成书面决议，且短期内不会发生变化。甲公司已将该栋办公楼全部腾空，达到可以出租的状态。2×24年5月25日，甲公司与乙公司签订租赁合同，将该栋办公楼出租给乙公司。根据租赁协议的约定，该栋办公楼的租赁期为10年，租赁期开始日为2×24年6月1日，前两个月为免租期，乙公司不需要支付租金。不考虑其他因素，甲公司上述闲置办公楼转换为房地产的转换日是（B）。

A.2×24年8月1日

B.2×24年4月30日

C.2×24年6月1日

D.2×24年5月25日

二、多项选择题

5.6 2×24年2月1日，甲公司将一栋自用办公楼出租给乙公司，租赁期为2年，年租金为120万元，当日该办公楼的账面价值为2 600万元，其公允价值为2 800万元，甲公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2×24年12月31日，该办公楼的公允价值为3 000万元。假设不考虑相关税费及其他因素，则下列会计处理中正确的有（BC）。

A.转换日投资性房地产的入账价值为2 600万元

B.转换日应确认其他综合收益200万元

C.该投资性房地产持有期间公允价值变动计入当期损益

D.采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产需要定期进行减值测试

三、计算分析题

5.7 甲公司对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，2×23年至2×24年与投资性房地产有关的业务资料如下：

资料一：2×23年3月1日，甲公司将原作为固定资产的一栋写字楼以经营租赁的方式出租给乙公司并办妥相关手续，租期为18个月。当日，写字楼的公允价值为16 000万元，该写字楼原值为15 000万元，已计提累计折旧金额为3 000万元，未计提减值准备。

资料二：2×23年3月31日，甲公司收到出租写字楼当月租金125万元，并存入银行。

2×23年12月31日，该写字楼的公允价值为17 000万元。

资料三：2×24年9月1日，租赁期已满，甲公司以17 500万元的价格出售该写字楼，款项已存入银行。

其他资料：不考虑相关税费等其他因素。

要求：