摘要：我们来聊聊新城美元债这事确实挺让人感到意外的。一个纯民营背景的房企，在这节骨眼上，还能在美元债上搞出动静，说“绝迹”可能有点夸张，但绝对算得上凤毛麟角了。万科这样的老大哥，现在想发美元债？难度恐怕真比新城要大。

我们来聊聊新城美元债这事确实挺让人感到意外的。一个纯民营背景的房企，在这节骨眼上，还能在美元债上搞出动静，说“绝迹”可能有点夸张，但绝对算得上凤毛麟角了。万科这样的老大哥，现在想发美元债？难度恐怕真比新城要大。

国家从22年开始启动第二支箭支持民营地产融资，当时市场恐慌，民企靠自己已经无法发债。所以发债由中债增进行担保，给民企增信。

首批的白名单企业有五家：碧桂园、新城、龙湖、旭辉、美的。

碧桂园和旭辉后来都爆了。

新城能搞成这事，背后其实不是突然天上掉馅饼。核心还是它手里握着的这些吾悦广场。你看最新的数据，今年1月份租金收了10.84个亿，比去年还涨了13.4%。去年商业运营收入128.1亿元，同比增长13.1%。关键这些商场出租率为97.86%，轻资产拓展面积713万方，2024年上半年经营性净流入20.88亿元，这就是硬通货。

银行和金融机构现在认什么？认能产生稳定现金流的真东西。新城就抓住了这点，它刚搞的吾悦广场持有型不动产ABS，规模5.63亿，就是用37家商场的租金或者经营收入作抵押，筹钱专门用来还今年到期的两笔美元债（加起来6亿美元）。这招挺聪明，等于用国内看得见摸得着的资产信用，绕开了国际投资者对房企债券的普遍恐慌，先解决眼前的美元债兑付压力。

同时，新城还准备了其他几手：想找中债增担保发个15~20亿的中票增强信用，公募REITs也在排队等批文，再加上拿商场租金收入去跟银行谈经营性物业贷款。这几招组合拳，目标就是打通短期的债务偿还和中长期的资金渠道。

政策上对房企融资确实松了点，特别是对有实在经营物业的。你看绿城中国今年2月不就成功发了3.5亿美金债嘛，利率8.45%，这是2023年以来头一家这么干的头部房企。

新城虽然没直接发新美元债，但它通过ABS置换美元债，本质上也是搭上了这波政策宽松和市场信心局部修复的车。

不过，咱也别光顾着说它牛plus，风险就摆在眼前，而且不小：

1、房子卖不动了，而且是断崖式下跌，今年1月合同销售额才10.17亿，同比暴跌72.45%！这比去年商品房销售面积跌12.5%惨烈太多了。根子在哪？新城60%的土储压在三四线城市。去年三线市场新房成交面积就下降10%，现在这环境，三四线房子更难卖了，去化压力山大。

2、账上钱去年6月底157.8亿和一年内到期的有息负债加上欠供应商等的应付款为1031.5亿，缺口差873.7亿的窟窿！这还没算隐性的经营负债（比如欠供应商、工程队的钱，去年Q3就有462亿），供应链上要是有人绷不住，也是个雷。

3、创始人去年下半年回归后，动静不小，免去倪连忠副总裁移送司法，董秘、独董也接连辞职。管理层这么动荡，规划能不能稳住？投资者心里犯不犯嘀咕？这都是问号。

新城估值修复至500亿的潜在路线，我们得看看它在同行里的位置：

新城目前市值300.67亿，最大亮点是商业租金还在两位数增长，商场运营得不错（出租率98%）。没国资靠山，纯靠资产信用和自身运营能力在扛。美元债是靠ABS置换，不是新发。

万科市值787.43亿，最大的底气是深圳国资委“5万亿资产托底”，一二线好地段的项目多。但美元债？现在真发不了。

绿城市值243.8亿，混合所有制，有央企背景，去年销售冲到行业第三（2768亿），今年2月真金白银发了3.5亿新美元债，利率8.45%。

新城500亿市值能不能实现？关键看几步棋：

其一，房子销售能稳住（比如同比跌幅缩到30%以内），商业REITs顺利批下来，今年7月和10月这两笔各3亿的美元债都按时还上。这样市场信心回来点，估值往净资产（去年Q3约841亿）打个折，500亿就有希望。

其二，卖房还是难，但商场租金能覆盖利息支出，ABS、中票这些融资工具能滚动起来续命，那么市值可能就在250~300亿晃荡。

其三，三四线房价跌幅>15%，手里的资产又要大笔减值（前两年平均每年计提42亿），再碰上美元债展期谈崩，股价还得往下掉。

个人一点看法

新城这事确实展现了民营房企在绝境中惊人的求生欲和创造力。它能把商业地产这个“压舱石”的价值挖掘到极致，通过国内资产证券化来破解美元债困局，是个很聪明的打法，也给其他有类似资产的房企指了条路。

但咱也得清醒，住宅销售的窟窿实在太大了，而且主要在风险最高的三四线，这不是短期内靠融资技巧能填平的。管理层的稳定性也让人捏把汗。500亿的目标，在目前环境下，需要多重利好叠加（销售显著好转、REITs落地、美元债完美兑付）才能触及，难度不小。

我觉得短期更多是博弈新城化债（尤其是那两笔美元债）能否成功，这会是个强心针。长期的价值，最终还是锚定在吾悦广场持续产生现金流的能力上。密切关注接下来几个月的销售数据，比如看跌幅是否收窄，7月这笔美元债实际兑付情况很关键，以及REITs的审批进度。这三盏灯，如果能陆续亮起绿灯，手里的筹码才更有盼头。*现在嘛，只能说它在民企里算“最能打的那个之一”，但离彻底安全上岸，路还长。

来源：欢哥投研