摘要：之前，收官加推61套的锦绣公馆，放风要涨到9万元/㎡，最后亮出了真实的价格：约8.5万元/㎡。然而，选房当天锦绣公馆没卖完，还剩了14套179方户型没被选走。

文/住浙网研究员 管洛

之前，收官加推61套的锦绣公馆，放风要涨到9万元/㎡，最后亮出了真实的价格：约8.5万元/㎡。然而，选房当天锦绣公馆没卖完，还剩了14套179方户型没被选走。

当天选房截图

将近3个月过去，研究员了解到：锦绣公馆5楼以下还有几套179方没卖完，并开启了团购。相比大关板块的英蓝岫町华庭放风价12-14万元/㎡，文教绝版好盘、“书包”为行知、在8.5万单价基础上还有优惠的锦绣公馆，不香么？

文教区的“白月光”错过无

不光高颜值的外立面和“一分钱一分货”的装标，只说一点，锦绣公馆的综合得房率在90%左右，和70%多得房率的楼盘比起来，同样139方的实用面积多了20多方。

学区房的安排方面，因为是现房，大概率为“行知+十三中”组合，差不多是文教板块的最好的“书包”之一。

从文教板块的控规图来看，锦绣公馆之后，区域新房将断供，因此锦绣公馆只会更加稀缺。

而且，总价千万级的高门槛，自带社群筛选功能，入住的客群更纯粹，更有共同价值观。

或许，水电新村、民生药厂的新房会是深度改善心中的“爱马仕”、“法拉利”，锦绣公馆作为文教区的白月光，错过再无。

楼王遇竞品，市场喜新厌旧

锦绣公馆遇挫折，并不能赖项目产品力，外因的作用更突出。

客观地讲，在产品竞争力方面，项目公区与户型设计存短板——公区面积小、配套少，与当前主流改善盘的“下沉式会所+景观园林”设计存在代际差距。但这也是拿地“10年陈”的小区多会面临的问题，当时的规划还没那么超前。

锦绣公馆实景图

地段界面老旧——尽管位于文教区核心，但周边多为翠苑、益乐新村等老小区，城市界面相当一般，早晚高峰交通会拥堵。

而且，遇上了竞品。据手边买房数据，申花板块的馥香园在交付后成交量破了100套，其175方户型的主流成交价在7.2万-7.8万元/㎡之间。另外一个红盘星瓒颂锦更猛，成交超过120套，成为板块销冠。

馥香园实景图

进入6月，不限价地块一个接一个入市，像安琪儿3.0锦上万象府，世纪城的奥印鸣翠，还有钱二的杭州序，接下来还有第5座金茂府、保利置业三墩新盘，接下来还有民生药厂、望江TOD乃至水电新村，一个个“当红炸子鸡”，那些层高、架空层、装标，一个赛一个的顶，让人忍不住想筹钱来波终极改善。

从这个层面，锦绣公馆败给了不限价后的新盘供应，市场总是喜新厌旧，总会追逐好房子的。

“地王效应”vs 需求曲线

要在选房当天，研究员预判“馥香园在接下来的3个月内卖掉100套二手房，而且申花有个次新盘的交易量更高，与此同时，锦绣公馆14套新房却卖不完”，

恐怕没人会相信，但事情就这么发生了。

锦绣公馆卖8.5万元/㎡，市场用脚投票，认为“有点贵”。按预期，锦绣公馆现房交付后，二手上9万元/㎡应没问题，虽然赚得不比馥香园，但稳稳压过基金和银行定期，万一行情来得猛，房价突破9.5万甚至10万呢？

杭州“地王”频出，新房卖到10万+不稀奇，谁说文教核心的学区房就攀不上10万的天花板？

不错，涨价有痛点，但如果位置不如你的“鸽盘”，涨得比你还凶，锦绣公馆是不是也没有那么面目可憎。

英蓝岫町华庭实景 住浙网 摄

锦绣公馆的去化给了不限价盘启示：在需求量与价格的关系上，需求曲线仍在发挥作用，涨价会压抑需求。说的就是你，英蓝！

套用一句股市的话：新房是投票机，二手房是称重机。

不限价后的新房，介入二者之间，卖多少不单单是成本说了算，还要看市场，也不能完全按照市场热度来，最终仍要看产品力。

来源：住浙网