摘要：加拿大很多房主可能希望在退休后靠把房子卖出比现在高出10%或20%的价格来“套现”养老，但现在看来这个美好的愿景恐怕无法实现，而且大房换小一定要做好足够的心理准备，一些房主在换了小房子后已经后悔了。

超级生活 晓晨

加拿大很多房主可能希望在退休后靠把房子卖出比现在高出10%或20%的价格来“套现”养老，但现在看来这个美好的愿景恐怕无法实现，而且大房换小一定要做好足够的心理准备，一些房主在换了小房子后已经后悔了。

安省一名女子Michelle Thorne 在子女长大后独自住在安省巴里市一套4居室的独立屋中。她为了省钱和简化生活，决定“以小换大”，搬到了一个配套齐全、靠近商店和服务设施的3居室联排别墅，心想这会是退休后的理想居所。

但搬进去没多久，她就后悔了。“刚搬来，我就开始怀念老社区的宁静。过去我会坐在户外，享受周围的自然风光，没想到会这么快就想念那种感觉。”

这只是她许多适应困难中的一个。她发现居住空间变得局促。车库太小，车开不进去，连烧烤都得把烤架搬到公用车道上。更重要的是她原本希望这次搬家能省钱套现和省钱，但最后发现由于高昂的管理费等额外开支，基本上只是打平。

对于许多子女长大成人后的空巢家庭来说，“以小换大”常被视为减少家务开销、降低生活成本的一种方式。在线地产平台 Wahi 于2024年的一项调查显示，在所有卖房者中，有37%的人是为了“以小换大”而卖房。在55岁以上的加拿大人群中，这一比例高达69%。

然而，并不是所有人都觉得这种改变物有所值。HomeEquity Bank 2022年的调查显示，有41%的受访者承认他们并不了解“以小换大”涉及的真正成本。

《财经邮报》的一篇文章也指出了大房换小房养老的各种暗藏风险。

根据加拿大统计局的数据，截至2024年底，住宅房地产占加拿大家庭总资产的41%，是家庭财富的重要组成部分。许多房主寄希望于房产帮助自己养老，部分人甚至极度依赖于“卖大换小”的策略。

提前做好规划、再决定是否出售，可以降低“退休换小房”计划中可能出现的风险，但这一策略往往并不像很多退休者想象得那样带来巨额收益。

目前，加拿大房价面临压力。加拿大房地产协会数据显示，从2024年4月到2025年4月，全国综合房价下跌了3.6%。

不过，魁北克省和大西洋省份的部分市场同期却出现了两位数的涨幅。安省的房价下跌则拉低了全国平均水平，多个城市的房价同比下跌达高个位数。自2022年2月高点以来，大多伦多地区基准房价已下跌21.3%。

经济合作与发展组织（OECD）、各大信用评级机构及银行经济学家预测，加拿大将在2025年下半年出现就业流失和经济停滞，甚至可能陷入衰退。

当然，这些预测是否准确仍有变数，但如果你打算靠房价反弹来支撑退休计划，必须保持谨慎。

房价受限因素

考虑到普通加拿大人的收入水平，购房成本依然高昂，这限制了未来房价上涨的空间。此外，许多5年前锁定在2%以下利率的固定按揭贷款将于今年陆续到期，续签时利率将大幅上升。

房地产和债券等传统投资品种不同。其他投资的“回报顺序风险”在退休早期尤为重要：若头几年投资回报较差，会对整体财务状况造成不利影响。

而房地产交易是“一锤子买卖”，不像投资组合可以分年慢慢变现。如果你需要一次性出售房产，就好比要在同一天一次性清仓全部投资组合。

如果你的退休计划建立在几年后房价比现在高出10%-20%的假设上，那么这个目标可能不会实现；而如果你仍将房子估值参考2022年的高点（比现在高出10%-20%），你的退休计划可能就更不切实际。

卖房搬家等成本

搬家成本高昂，可能会让多年未搬过家的房主感到意外。

卖家需支付房产中介费，通常为房价的3%-6%，具体取决于省份、房价和其他因素。

此外，买房时还需支付土地转让税等政府费用，约为房价的1%-3%。其他杂项费用如律师费、搬家公司费用也不可忽视，还有一些意想不到的支出，如购买新家具、装饰、换电器或小型维修等。

如果只是做小幅度的“换小房”操作，这些交易成本可能会吃掉房价的10%，结果反而无法为退休提供预期的资金缓冲。

投资收益的风险

如果你卖房后获得一笔可投资资金，如何投资至关重要。资金规模变大，且逐步进入“资产消耗期”（decumulation phase）时，一些投资者会变得对损失更敏感。

部分退休者可能会重新评估自己的风险承受能力，发现自己其实不如储蓄阶段那样能承受股市波动。

因此，退休计划应采用比历史收益更为保守的收益假设。以2025年5月31日为止的过去十年为例，标普500指数（含股息、以加币计）年化收益为13.6%；同期加拿大S&P/TSX综合指数的总回报为9%，虽不及美股但仍属强劲。

虽然未来十年谁也说不准，但以北美市场为主的股票投资组合，未来回报未必还能达到两位数。

部分退休投资者甚至可能更倾向于“择时”操作，频繁买进卖出，以试图保住资产。某些顾问也可能默许这种做法，因为迎合客户总比坚持不同意见更容易。

而随着越来越多投资者采用自管账户（self-directed investing），错误投资行为如恐慌性抛售或追逐高风险产品的阻力也在减弱。

情感上的代价

选择“换小房”的人，可能不得不割舍多年积累的私人物品、失去陪伴自己打理花园的后院，甚至难以再招待亲友。

因此，“换到哪里”远比“卖多少钱”更重要——因为哪怕手握再多现金，如果内心的情感代价太大，也可能无法承受。

这种恐惧可能导致一些原本打算卖房的人最终选择放弃，甚至多年不敢行动。

随着年龄增长，搬家也会变得更难、更具风险。曾经适合养育家庭的多层后分层住宅（backsplit）一旦行动能力下降，就可能变得危险。

税务风险

在加拿大出售主要自住房，通常可享有“主要住宅免税额”，几乎无需缴纳资本利得税，只有极少数例外。但居住在加拿大的美国公民需留意潜在税务陷阱。

美国公民即使身在海外，也需为全球收入纳税。虽然加拿大的税率普遍较高，通过“外国税收抵免”机制一般可避免重复征税，但美国对于主要住宅免税额度是有限制的。

美国税法允许的免税额度为：个人25万美元、夫妻50万美元（以美元计）。因此加拿大房产出售后，还需进行汇率换算。

考虑到加拿大某些地区房价多年累积的大幅上涨，在加拿大居住的美国公民若长期持有房产，出售时可能需向美国国税局缴纳意料之外的税款。

对于打算退休后“换小房”的人来说，潜在风险不少，一定要提前规划。

来源：跟着波叔看世界