摘要：打赢官司却发现老赖把房子藏在亲戚名下？别慌！2023 年最新司法解释明确：就算房子写在他爸妈、配偶甚至七大姑八大姨名下，也能通过 "代位析产诉讼" 强制分割！今天用大白话教你 3 步破解财产代持套路，连代持协议都能撕开！
打赢官司却发现老赖把房子藏在亲戚名下？别慌！2023 年最新司法解释明确：就算房子写在他爸妈、配偶甚至七大姑八大姨名下，也能通过 "代位析产诉讼" 强制分割！今天用大白话教你 3 步破解财产代持套路，连代持协议都能撕开！
一、代位析产诉讼是什么？老赖的 "房产隐身衣" 克星！
很多老赖以为把房子登记在他人名下就能高枕无忧，但法律有 "穿透式审查"！代位析产诉讼专门针对这种 "借名买房"，通过法院判决直接分割房产份额，让老赖的财产无处遁形。
举个栗子：
深圳老王被欠 50 万，老赖名下没房，但邻居举报他住着爸妈名下的豪宅。老王起诉后，法院调取老赖银行流水发现：买房时他转给父母 60 万首付，每月还房贷的钱也从他账户支出。最终法院判决老赖享有该房产 50% 份额，直接拍卖还债！
二、3 步破解财产代持套路，连代持协议都能推翻！ 第一步：锁定房产，证明代持关系
老赖说 "房子是我爸妈的"？别急，从这 3 个角度撕开破绽：
查资金流水申请法院调取买房时的转账记录，重点看首付、房贷是否由老赖支付。例如北京赵女士借姐姐名义买房，法院通过转账记录和物业费缴纳凭证，直接认定她是实际出资人。找实际控制证据偷偷拍下老赖进出房子的照片，保存他缴纳水电费、装修费的单据。上海某老赖用表弟名义买房，法院凭他连续 5 年的水电缴费记录，认定他实际控制房产。挖掘代持协议漏洞即使有代持协议，若协议为规避限购政策签订，法院可能认定协议无效。四川成都某案例中，老赖为避税借朋友名义买房，法院以 "违背公序良俗" 为由，直接否定代持协议效力。证据链齐全后，直接向法院提交《代位析产诉讼申请书》，要求确认老赖对房产的份额。法院判决后，即使房产仍登记在他人名下，老赖的份额也可直接拍卖。
第三步：执行拍卖，优先受偿
房产份额确认后，执行法院会启动拍卖程序。例如厦门某案例中，老赖离婚后房产归前妻所有，但法院通过代位析产诉讼，判决老赖享有 50% 份额并强制拍卖，债权人优先受偿 64 万余元。
三、这 3 类房产代持最容易被执行，老赖哭都来不及！ 1. 借配偶名义买房
即使房产登记在配偶名下，只要能证明购房款来源于夫妻共同财产，法院可直接分割。例如福建厦门某案例中，老赖离婚后房产归前妻，但法院认定婚后还贷部分为共同财产，判决老赖享有增值部分补偿款，最终被执行。
2. 借父母名义买房
重点查首付和房贷来源。深圳某老赖用父母名义买房，法院调取其银行流水发现：首付 70 万、月供 8000 元均来自他的账户，直接判决他享有房产全部权益。
3. 借朋友名义买房
即使有代持协议，若协议内容违法（如避税、规避限购），法院可认定协议无效。新疆乌鲁木齐某案例中，杨先生借下属名义买房，法院凭转账记录和实际控制证据，判决房产归杨先生所有并强制过户。
最后提醒 3 件事：
申请执行要趁早判决生效后 2 年内必须申请执行，超过时间可能丧失权利。若老赖已将房产转移，可同时提起债权人撤销权诉讼。证据收集要全面除资金流水、实际控制证据外，还可收集聊天记录、证人证言等。例如北京某案例中，债权人仅凭老赖与代持人的通话录音，就推翻了代持协议。别信老赖的 "代持承诺"即使是亲戚朋友，也可能翻脸不认账。四川凉山某助农主播借朋友名义买房，最后被朋友起诉腾房，损失惨重。老赖的财产代持套路再多，也逃不过法律的 "火眼金睛"！记住：只要掌握代位析产诉讼这把 "金钥匙"，就算房子藏在天涯海角，也能依法撕开代持伪装，让老赖乖乖还钱！如果觉得太复杂，也可以找律师帮忙，现在很多律师是 "要回钱再收费"，不用担心多花钱～
来源：名侦探柯西一点号
