摘要：上海土地市场迎来历史性时刻：徐汇区东安新村旧改项目三宗地块以总价523.03亿元全部出让完成。东安地王的诞生，远不止是徐汇滨江的独角戏。它像一颗投入水面的巨石，涟漪正沿黄浦江向外扩散。当徐汇锚定20万+的价格坐标，整个滨江板块的价值，我们要重新校准了。

上海土地市场迎来历史性时刻：徐汇区东安新村旧改项目三宗地块以总价523.03亿元全部出让完成。东安地王的诞生，远不止是徐汇滨江的独角戏。它像一颗投入水面的巨石，涟漪正沿黄浦江向外扩散。当徐汇锚定20万+的价格坐标，整个滨江板块的价值，我们要重新校准了。

东安地王出世，全球地王诞生

先来看看东安全球地王的土地的含金量：

总建筑面积60万㎡，住宅占比近42万㎡，预计提供超2000套高端住宅；

住宅楼板价突破12.5万/㎡，逼近上海土拍单价地王绿城·潮鸣东方的13.1万/㎡纪录；

粗略计算，东安地王的全部货值将近800亿元，是上海2024年全年新房销售额的七分之一。

这块超级地王的诞生，为徐汇本就火热的新房市场再添一把火。今年上海公寓类新房天花板来自19.5万/㎡的绿城·潮鸣东方，开盘即清盘。宸嘉龙华地块去年以12.6万/㎡的楼板价摘得，未来售价再创新高也不是没有可能；而年初能建·西岸誉府以14.3万/㎡联动价入市，开盘即日光如今看来是徐汇滨江再也回不去的价格。

徐汇的“面包”与“面粉”正循环已然形成。东安地王如同一块沉重的砝码，正将区域价值的天平推向20万/㎡时代。

另一个滨江正在暗战

当全城目光聚焦徐汇时，同样坐拥黄浦江岸线的杨浦滨江，正在暗战。2025年的杨浦滨江，堪称上海楼市最拥挤的战场：近20个新盘扎堆入市，其中10个为全新项目。

保利外滩序BUND45去年12月推出74套多层房源，均价12.9万/㎡，认购率高达727%，创下上海年度纪录；

保利外滩序BUND88，300组客户争抢202套房源；

保利海玥外滩序BUND98，来到了内环外的杨浦滨江，定价12.64万元/㎡。端午前首开，223套房源，吸引了553组客户认购，认购率达到248%，并在开盘当天售罄；‌

开盘现场实景图

中海云邸玖章，是中海从徐滨转战杨浦滨江的一役，首开表现也不错；

更值得关注的是，杨浦滨江已成为风貌别墅的聚集地。中建壹品·外滩源著、兴华里、桐安里、翠湖滨江等八大低密项目云集。与公寓类新盘大多热销相较，风貌别墅市场竞争尤为激烈，甚至惨烈。毕竟套均3000万以上的产品，还要pk全市豪宅项目。

中建壹品·外滩源著效果图

与徐汇滨江动辄18万+的房价相比，杨浦滨江当前高层公寓均价约11-13万/㎡，风貌别墅约15-21万/㎡。对无法承受徐汇高门槛的买家而言，杨浦滨江是退而求其次的选择；对某些投资买家而言，也是提前布局下一轮滨江热土的砝码。

地王助攻杨浦

表面看，东安地王属于徐汇的高光时刻，但深入分析市场逻辑，杨浦或成这场盛宴的一大受益者。一场由价格梯度、产品分化和购买力转移共同推动的价值传导，已在黄浦江畔悄然启动。

• 价格锚定效应：杨浦有了价格跳板

当徐汇滨江逼近新房20万关口，同在黄浦江岸、同有大量产业预期导入的杨浦滨江，其12万+的均价瞬间找到了向上跃升的台阶。

• 购买力挤压下的替代性选择

徐汇滨江新房门槛持续飙升，或者说跳升。以能建·西岸誉府最小户型100㎡估算，入门总价已达1400万。后续徐汇城央产品基本没了中小套面积限制，未来东安地王若按200㎡户型计算，套均总价将突破3500万。当徐滨找不到1000-2000万级入门款时，这些预算的客户必将外溢到其他板块。

• 供应大战倒逼产品升级

面对近20个项目的激烈竞争，杨浦滨江开发商此刻无不体现“以产品换市场”的策略。这种内卷反而加速了区域品质的全面跃升，为承接外溢需求奠定基础。

杨浦滨江实景图

杨浦滨江的机遇恰在于此：它以徐汇滨江60%的价格，提供80%的地段价值和100%的产品诚意。

全球地王唤醒的不仅是徐汇，更在敲响上海整条滨江价值链，也正在为上海城央打开新的价格想象空间。

来源：今日房产