摘要：“热烈庆贺某上市企业入住我司产业园，签约面积3000平”。曾几何时，这样的庆贺海报产业园运营商朋友圈里里的日常勋章，业内皆知，它一半代表的是成果展示，一半是市场狂热的时代景象。
“热烈庆贺某上市企业入住我司产业园，签约面积3000平”。曾几何时，这样的庆贺海报产业园运营商朋友圈里里的日常勋章，业内皆知，它一半代表的是成果展示，一半是市场狂热的时代景象。
辉煌时，产业园区内的平层、独栋、厂房任何形式的产品都供不应求，曾一度出现客户主动向运营方提前缴纳订金、抬高租金的现象，为的就是等待上一家企业合同到期后能第一时间入住，甚至于心甘情愿的额外支付“茶水费”也要不惜代价“抢”上房源。那个时代的产业园，真的是红旗招展、人山人海、锣鼓喧天、鞭炮齐鸣。
可惜，随着时代的发展，繁华的景象转瞬即逝，现如今的产业园状态可畏一言难尽。
有的产业园招商人员为了达成业绩，不惜天南海北招揽客户，甚至于需要连喝带唱的公关客户才有一线生机，但即使如此卖力也得不到任何赞扬，甚至还会承担差旅杂费以及高昂的公关成本；
有的产业园为了续租留住客户，免押金、免物业费，但即使给予优惠，客户仍然不买账，也要四处挑挑选选，甚至于成功续租之后也不按时缴纳租金，整日投诉不断；
有的产业园为了维持基本运营，缩编裁人，甚至于连基本的组织架构都难以保持，但即使这样园区运营也依然举步维艰。
以上的现象换言之就是“现如今，大家日子都不好过，只能【降本增效】”。其实，降本增效本没有错，不要说日子不好过，即使是市场趋势好也依然需要降本增效，更何况现在这个状态，只是在实施降本增效的具体过程当中，有的产业园紧随时代发展，结合科学方法，走对了路，至此凤凰涅槃，而有的产业园故步自封，领导人坐井观天，最终走岔了路，从此一蹶不振。
所以，降本增效本从来都是对的，错的只是落实的方法与做事的人。
出租率原地踏步
降本增效只是纸上谈兵
目前，大部分在运营的产业园状态是：“有客户，但不多”。据权威机构戴德梁行报告显示，全国主要城市产业园空置率徘徊在30%-50%，部分非核心区域、定位不清晰的产业园区空置率甚至超过了50%。
这类园区运营状态如鸡肋一般，“做之无味，抛之可惜”，它们急需通过“降本增效”来改变现状，但往往越是着急，越会出现动作扭曲，到最后的结果也不尽如人意。
其实，想通过降本增效来改变出租率低的问题，还是需要冷静思考后，做出正确的选择，破局的关键是要用增效驱动降本，而非本末倒置。促签约、降风险，提升租金收益，点击了解
第一，保住现金流，才能赢得时间与空间，留得青山在不愁没柴烧。
降本增效的关键在于先增效后降本，而非先降本后增效。
如果先考虑降本，那只会是人员越来越少、品质越来越差、对外合作的佣金越脱越慢，最终走进死循环。所谓先增效，就是在客户对产品满意的前下，“价格可谈”，尽最大的可能性提高出租率到满租状态。
彼时，我们不仅能保障现金流，更能营造出活跃的办公氛围与产业势能，这些才是吸引优质客户、提升溢价能力的基础，否则既没钱又没时间，一切都是空谈。
当然，必须承认的是如果这么操作，肯定会出现高品质客户流失，低品质客户较多导致的品牌度下降的问题。但这绝非不是放任品质下滑，而是以满租赢得时间与空间的窗口，同时设定好明确的客户筛选与升级路径。
例如，合同当中设定租金递增条款、明确续约标准。另外，战术层面上也可以采用“合同单价不变”赠送免租、装修等技术性手段将“影响”降到最低，同时也可以用1年租期为限保持未来价格变化的灵活性。
请相信，满租之后有了办公的氛围与势能才有机会筛客户，优化更新，否则落实“降本增效”就是在自嗨。
从长周期的维度出发，活下去才能有机会活得好，不做刮骨疗伤的决心，早晚会出现断臂求生的惨状，与其在“原则”中煎熬，不如在打破常规中谋发展。
第二，与时俱进，增加产品多样性。
增设精装、普装、遗留装修升级、针对小微企业增设共享产品、定制化产品等，要让客户有的挑也有的选。没办法，不要说大部分客户都是既要、想要、还要，就是客户不太挑，当前的市场需求也不适用于过去毛坯就交付的时代了。
当然，这里唯一的抗性点是需要先投入，原本就是勒紧腰带过日子，先投入的确比较难，此时可以引入第三方进行合作，当然也要做出更大的让利，毕竟这个年头，肯共担风险的“队友”也并不多。“增效”的关键在于“不犹豫”，管理层要敢于随行就市，万不可始终在“先有鸡还是先有蛋”的理论模型之中徘徊不前，最终错失良机。戳这里，让客户找得准、引得来、留得住
第三，产品改造只是一小步，定位改造才是一大步。
很多产业园前期的定位出现失误或者因政策、时代变化过快，导致定位出现严重偏差，如同李宁服饰过去依靠“体操王子”的IP受到市场欢迎，但随着耐克、阿迪等国际巨头深入中国市场之后，李宁则变得“土味”。
但品牌定位并非一沉不变也可以进行重塑，如李宁依靠“国潮先锋”再次翻红，产业园也是如此。过去可能是以企业办公为定位，但随着市场化进程的发展，供求失衡，但通过结合文旅IP、短剧影视城的定位改造也可以换发新生。
定位改造的关键在于不是将载体推倒重建，而是要在原有的空间载体基础上进行二次创新改造，它并非简单的空间翻新，而是基于市场趋势、区域禀赋和自身条件，对园区的核心价值主张、目标客群以及产业生态的重新定义。
例如，传统产业园区可以依托区域文化资源转型为“文创+科技”的融合基地，或利用交通枢纽优势，升级为电商直播与智能物流枢纽等。定位改造这是一个漫长的过程，但有时，如降本增效一般，定位改造是战略重构，慢就是快，快则是慢。
第四，算清楚经济账本，长效节能才是产业园的金山银山。
产业园运营最大的成本就是人员成本与能源成本。控制人员成本的关键在于减少沟通成本，但每家企业的做事风格不同、文化不同、人员组织架构不同，故而管理成本、沟通成本就会存在较大差异，但这个差异的改变关键还是在于老板与管层的思维转变。
实话讲，思维的改变比较难，这是战略层面上的本质变化，需要现实给予较大的冲击才会有所改变，但能源成本的控制绝对是战术层面上能够解决的问题。现在很多地方都在做“0碳园区”，如鄂尔多斯零碳产业园实现风光氢储车全产业链协同，绿电成本降至0.12元/kWh2，苏州工业园通过绿色建筑补贴+碳排放配额置换，使光伏改造项目投资回收期缩短至4.8年。
现在产业园区的能源改造绝对是长效发展的必选项，如果当地有相关政策可以结合政策减少改造投入，如果没有政策通过综合测算，改造的成本回收周期也绝对值得我们下定决心做好风险评估，毕竟在当前较低出租率的情况下都能有账可算，更何况未来动态发展的上限更是不可估量。
从拿地开始
降本增效就需要严格落实
绝大部分的企业都会误认为“降本增效”是要在运营时期使用的“手段”，有的企业甚至于觉得只有当企业不盈利或者出现危机的时候才应该“降本增效”，其实，这种思想严重错误。降本增效应当是从项目立项到开工、从交付到运维，自始至终都需要贯彻落实，它从来都不应该按照速效药去使用，而是要做成企业“保健养生”的习惯。
首先，拿地前的合作政策。现如今，产业园开发早已经进入到买方市场，既然是买方市场，那就可以掌握主动权进行政策上的“沟通合作”。原则上，写在文件上的政策必须拿到，没写在文件上的政策也要沟通洽谈。
直接利好开发商的政策要争取短周期、快兑现，间接利好未来入住企业的政策要争取长周期，分批兑现，尽量减少前置条件。总之，别怕谈，就跟企业和我们谈的时候一样，买方市场提条件是大势所趋。
其次，长效运营思维，智能化设备先行。我们与其苦哈哈的在运营阶段省点皮毛上的成本，不如在建造前的设计阶段多做优化省去“巨额成本”。
工艺图优化、建造预算演练、结合地形减少给排水等工程量、精简灌木绿化、增设智能化设备长效节能，甚至于采用边设计、边施工、边优化，三边工程缩短建设周期等方式都可以极大的减少投入成本。前期的成本多省一点，后期的效能才能无限增大。
最后，引入龙头企业，形成集群效应，方能长治久安。绝大多数综合性园区如没有龙头企业的入住就不会有上下游企业的入住，没有产业链条的形成就不能形成集群效应，运营只能是举步维艰，甚至于就连配套的经营项目都只能苟延残喘的活着。戳这里了解AI招商，让客户找得准、引得来、留得住
所以，在产业园开放初期，即使艰难一些也要做好品质，筛选好客户，同政府一同引进多家优质的龙头企业，然后整合资源，带动上下游企业，形成集群效应。只要“基因优质”，即使经历未来市场上的“风吹雨打”也依然能够屹立不倒，长治久安。
结语
降本增效，如果把降本视作降质，不但不能增效，还会被市场反噬，适得其反。如果把增效排在降本之前，用收入带动品质，用进攻代替防守，那么降本增效才能逐步产生力量，成为产业园区再次涅磐重生的一把利器。
来源：明源地产研究院一点号