摘要：这一分化现象并非偶然，按照中指研究院数据显示，西安新房已连续两个月环比上涨，二手房则深陷连续16个月下跌。若结合截至2025年4月国家统计局“新房8连跌”的纪录，情况将更加复杂。

这一次，西安市场又是一场冰与火的洗礼，既有2.5万/㎡项目摇号售罄，也有1.1万/㎡项目千人空看卖不掉。

2025年5月，西安新房价格环比上涨0.37%，冲至全国百城涨幅第5位；二手房却环比下跌0.69%，跌幅排名全国第48位。

这一分化现象并非偶然，按照中指研究院数据显示，西安新房已连续两个月环比上涨，二手房则深陷连续16个月下跌。若结合截至2025年4月国家统计局“新房8连跌”的纪录，情况将更加复杂。

一个矛盾表现的极为明显，新房“逆势上扬”实为板块硬撑，二手房下跌是全国趋势与本地供需崩塌的重叠结果。

有人说，目前西安新房上涨是一种假象，是秘不发丧，这种说法肯定是错的。

但这种价格上涨不是假象是什么？是踩着三代宅上位的产品换代所造成的价格上涨，西安四代宅开发的热情在全国都罕见，比西安价格更高的天津、郑州，目前也是在起步阶段。

如今，西安市场上已经有四十多个四代宅项目，按照目前粗略统计，此类产品以建面约140-160㎡面积段为主，约占市场份额25%，总价普遍超300万，直接拉高全市均价。例如高新区新房均价达2.46万元/㎡，为全市最高，而低价刚需盘被边缘化，形成“豪宅涨、刚需冷”的畸形结构。

其一，高地价传导：西安楼面价破万的地块近百宗（高新曲江占一半），开发商被迫打造高端产品覆盖成本。

其二，政策倾斜：西安限购彻底取消、降低首付比例等政策吸引甘肃、河南等外省客群涌入，短期内刺激高端需求。

然而，这种上涨极脆弱：2025年5月第三周，新房成交均价一度环比下跌9.87%，第四周又因高端盘集中备案飙升至2.03万元/㎡，波动性暴露了“以价换量”的实质。

简单一点来说，我们现在还在“坑里”，只能仰望星空，距离星辰大海还很远！

2025年5月，全国百城二手房价无一上涨，环比跌幅扩大至0.34%，下探的可能性还在变大。

西安能独善其身吗？按照现在机构发布的数据，二手房挂牌量激增至15.8万套，但拉均月成交不足1万套，供需严重失衡下，“降价抛售”成唯一出路。

典型案例如高新区某红盘，一年内总价暴跌65万，曲江某小区单价跌破8000元/㎡，价格体系已经被打乱。具体案例不去点名，大家稍作了解就十分清楚。

其一，新房“死扛”不可持续：高地价与高端化虽短期撑住均价，但去化率已低至30%以下。若继续忽视刚需供应，一味地偏重高端改善，库存压力将反噬高价盘。

其二，二手下跌需政策疏解：现在的解决方案，还在刺激二手房买卖，如果税收优惠、评估价机制调整不及时，或将无法缓解流动性枯竭，造成“卖旧买新”链条断裂。

其三，政策转向“高品质供给”：现在市场在“加大高品质住房供给”，西安已经提前入场，当前已经从“高赠送面积”内卷，转向产品力与配套升级，进入全面的内卷。

当“板块死扛”难掩全局疲软，“以价换量”终非长久之计，还得依靠政策驱动，现在这种产品换代是变着方法“挤牙膏”，一将功成万骨枯！

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来源：徐三刀评楼市