摘要：由华润万象生活运营的上海南翔华润五彩城项目拟整体出售，售价大概在3亿元-4亿元。

上海的第一个“五彩城”，华润不要了。

6月3日，小美获悉，由华润万象生活运营的上海南翔华润五彩城项目拟整体出售，售价大概在3亿元-4亿元。

这个价格，感觉没赚钱啊。

五彩城是华润置地的社区商业，这个有点年头了，至少要有个十年了。

南翔华润五彩城是华润置地在上海的首个五彩城品牌的购物中心，也是华润置地在上海开业的第二个购物中心。

开业的时候南翔板块的房价还没有起来，但是感觉生意一直不太好。

小美有一段时间生活在南翔板块，现在也是的，所以对周边的几个商业业态，五彩城、印象城都比较熟悉，当然，小美去最多的是星巴克蹭空调办公。

说五彩城是社区商业就很贴切，因为确实很难感受到高端商业的气息。但是在一开始，还是让南翔的居民感受到很大的快乐，因为当时周边就没什么像样的商业，遛娃，买瓶酸奶都没地方去。

那个时候，盒马的配送还没有大规模起来。

这项目是在2014年10月25日开业，到现在运营了9年。开业的时候也很厉害，来自嘉定城区、南翔、宝山等地的居民约8万多人疯狂涌入这座嘉定最高规格的社区型商业体。

这种盛况啊，就持续了一天。

大概这个商场“独美”了六七年的样子，等到南翔印象城开了之后，就变了天。

感觉他们也很用力努力过，没成功。隔壁的印象城人那么多，周末停车都费劲，他们就想提升一下招商的品质。

毕竟！华润的招商能力在业内有目共睹啊。

然后，很久以前羊肉串来了，上影国际来了、盒马NB、费大厨、姚稷等等人气品牌都来了。

最新的消息是KFC也要来了。这个消息一出就知道不太行了，KFC来都是好消息了，坏消息是，汉堡王走了。

上海现在这个商业吧，你在最市中心的地方，一公里内都找不到肯德基跟麦当劳，所以KFC进驻呢，可以说明来晚了？

商业确实有点玄学，五彩城开了个喜茶店，然后，印象城也开了个喜茶店，后来，五彩城的就关门了。

说一下，五彩城的喜茶店跟印象城的这家只有1.5公里的距离，我的意思是，这两个商场地理距离很近。

就是，华润出手了，也没能把他们盘好。

项目定位也没啥大问题，高品质一站式邻里商业中心，业态涵盖娱乐、餐饮、儿童、零售。

怪就怪印象城太近了？一公里虹吸了客户跟消费力？

出租倒还是可以的。

出租率92%，项目年租金收入3200万元，如果按照3亿元出头的价格成交，回报率约为10%。

活着的意思。

华润也没赚到钱，在南翔起了个五更，赶了个晚集。

他们拿地很便宜，2009年，华润置地以总地价35.22亿元的价格把嘉定南翔A07、08号，A02、A09、A10号2幅地块收入囊中。

其中，A09便是五彩城项目。

彼时华润置地打败万科和金地，以21亿元竞得嘉定南翔A02、A09、A10地块，折合楼板价格约7220元/平方米，而项目总建筑面积40694.36平方米，其中商场面积28492.39平方米，配套面积12201.97平方米。

如果以3亿元的价格成交，那么五彩城项目的平均楼板价约为7372元/平方米，运营了9年，楼板价相当于还停留在拿地时期。

就是南翔这块土地华润深耕了，彼此见证过彼此成长。

春耕了，没秋收。

最大的问题还是南翔印象城开业了。

南翔华润五彩城距离上海最大的单体购物中心南翔印象城MEGA直线只有1.5公里，印象城MEGA在2020年8月开业，总面积约34万平方米，体量是华润五彩城的8倍，人多的就像（下图↓）一样！

大不一定好，但是在郊区商业，只要好好招商，大一定是有吸引力的。

所以，很大一部分客流被分流，这或许是华润五彩城出售的原因之一。

南翔印象城MEGA有认真招商，给了1.5公里竞品很大的压力，最新的数据显示，他们一年销售额有46亿，是上海西北“商业一哥”了。

目前，华润在上海共有5座商业项目，分别为闵行区的上海万象城、静安区的苏河湾万象天地、浦东新区的华润时代广场和新田360广场和嘉定区的上海南翔五彩城。

此次拟出售的听说只有嘉定这个项目。

华润万象生活2024年财报数据显示，截至2024年末，集团来自购物中心的商业运营管理服务收入为42.09亿元，较2023年同期增长30.0%，占总收入24.7%。集团为118个已开业购物中心项目提供商业运营服务，总建筑面积为1270万平方米。

所以，是不好的就砍？

他们原来很看好南翔。在拿到五彩城项目用地时，华润是从19家竞买人手中，竞得A07、08地块，当时地块有多热？领取出让文件的企业就有62家。

经过5轮报价之后，最终华润置地、金地集团、北方城投和三湘置业杀入最后的暗标阶段。在最终现场竞价结束后，华润置地最终以14.2亿元的总价，折合楼板价每平方米8066元竞得该地块，成交价格较初挂牌价溢价达194%，楼板价创下当时嘉定区土地最高单价纪录。

这个项目也就是后来的华润中央公园，2011年一期开盘均价约2.5万/平方米，今年3月二手房平均成交均价为5.5万/平方米。

华润已经深耕这块土地15年。

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来源：城市地标