摘要：清晨6点17分的墨尔本，29岁的IT工程师张大力（Jerry）疾步走进了开往CBD的火车车厢，找准了残疾人专用座前一排的双人座，一个腚墩儿扎了下去。

清晨6点17分的墨尔本，29岁的IT工程师张大力（Jerry）疾步走进了开往CBD的火车车厢，找准了残疾人专用座前一排的双人座，一个腚墩儿扎了下去。

再前一排的四人座虽然宽敞，但是过不了几站，乌泱泱的乘客就会挤满车厢，而四人座也将人满为患，那种拥挤的感觉像极了自己刚刚离开的出租屋，只不过换了几个“室友”罢了。

他掏出手机，开始在Realestate.com.au和Domain等几个全澳最大房屋平台App上刷新，屏幕上的数字让他胃里一阵绞痛——他关注了近半年的东南区联排别墅，挂牌价又跳涨了12万澳元。

张大力放下了手机，看着火车铁道两侧琳琅满目的房屋：有近年来饱受澳洲土豪华人阶级热爱的法式豪宅，也有充满老钱气息、红砖上爬满藤蔓的深宅大院，就连一地开四户的经济小联排的阳台上也晾晒着刚洗好的裤衩。

这些从眼前略过的风景，与他没有半点关系，因为他没有房子。

其实张大力的处境并非个例。

澳洲地产调研机构CoreLogic数据，过去十年澳洲首府城市房价平均上涨了67%，而同期年轻人工资涨幅仅为19%。

首付的门槛从“一咬牙一跺脚”就能凑够变成了“牙咬碎脚跺瘸”也望尘莫及——以墨尔本为例，一套中价位住宅（约92万澳元），20%首付相当于18.4万澳元。

这对于年薪7万的普通年轻人而言，相当于不吃不喝闷头攒2.6年，如果算上这段时间里的房租、通胀和各类开销，那么起码需要6~8年。

更残忍的是，许多年轻人的经历和张大力一样，当首付终于攒够之后，当年自己看中的房子早已增值，再次超出了自己钱包所能承受的范围。

房奴枷锁：买得起≠住得起

即便跨过首付门槛，真正的考验才刚刚开始。以悉尼西北区一套价值150万澳元的四居室为例：

月供暴击：贷款120万（30年期浮动利率6.5%），月还款额高达7584澳元，相当于税后收入的70%；

隐形账单：市政费（约2000澳元/年）、房屋保险（1500澳元/年）、维护费（年均1%房价即1.5万澳元）；

利率炸弹：2022年以来的11次加息，让贷款人每月多还1582澳元。虽然今年已经降息两次，但仍杯水车薪。

除了这些固定开支以外，作为房奴最担心的还有突发费用，比如更换动辄数千澳元的热水器、在隔热极差的老房子里安装上万澳元的空调、加固被白蚁啃烂的木质地基……

如果说有房子是一座围城，那么城里的人未必比城外的幸福。

所以，当购房和还贷变成许多“负翁”的游戏时，一些脑回路清奇的年轻人开始重构逻辑，兴起了一种全新的生活方式——放过自己，断了买房的念头，租房过一生。

在张大力每天步行至火车站的小区街道里，他发现了一套双层的现代大别墅正在出租：5个自带卫浴的卧室、巨大敞亮的开放式餐厅和客厅、中西式两个厨房，还有楼上楼下3个阳台和两个小客厅。

一周租金1300澳元，相当于一个月5200澳元左右（约合人民币2.5万元）。

如果我们把这笔看似无比奢侈的租金和购置同样一套别墅的成本进行对比，就会发现，租金也许并不算贵。

不交按揭一时爽，一直不交一直爽

我们来算一笔账。

首先，想要住进这套房子里，购房者和租客分别需要多少门槛资金（initial capital outlay）。

租房者：中介通常要求6周押金，那么按照每周1300澳元来计算，押金一共需要7800澳元。

购房者：首付（房价约为300万澳元，即1400万元人民币）为60万澳元（总价20%）。

其次，我们再来看，想要长期在这套房屋里居住，需要多少的固定支出（ongoing expenses）：

租房者：取决于每个月有多少周，每个月租金为5200~6500澳元。

购房者：按照澳洲最大银行联邦银行（CBA）的浮动贷款利率5.63%来计算，那么贷款总额（300万减去首付60万=240万）的每周还款额将是3190澳元，相当于月供为12760~15950澳元之间（4周或5周）。

相当于租房者的2.45倍。

第三，我们来看30年间的总支出。

租房者：按照每年房租上涨3%为基准计算，那么在租用这套房屋的30年里，一共需要支出321.9万澳元。

购房者：同样以联邦银行的贷款利率为基准计算，30年期内需要支付的利息为256万澳元，加上本金240万澳元，一共需要偿还银行496.7万澳元（约合2300万元人民币）。

注意，这其中并不包括30年间的市政费用、房屋保险、维修维护，以及购房时产生的印花税和律师过户费用等等……如果全部加上，那么购房者的总支出将再次增加至少30万澳元。

Time Value of Money…?

除了巨大的居住成本以外，如果租客把每年省下来的按揭和各类固定费用投入指数基金，那么租房也许会是更好的选择。

以标普500指数为例，该指数在过去30年里录得了10.7%的平均年化收益率，假设未来30年里也能录得同样的收益率，那么如果租客在今年把首付（60万澳元）投入标普，在30年后，将获得1277万澳元的利润。

当然，如果选择租房，那也自然放弃了获得房产增值的机会。

而这种在Excel表格里看起来稳赚不赔的租房赢家，却往往事与愿违。

“谁tmd不想晚上回家的时候看见有一盏灯亮着？我希望那是我家，里面有我爱的人等着我回家……租房子，如果有一天房东给你赶出去了咋办？带着老婆孩子睡天桥底下吗？”

但是，面对高墙般的房市壁垒，选择重新定义"家"的意义的澳洲年轻人队伍正在逐渐壮大，他们不再将拥有一套住房视为刚需，而是一种可以灵活调用的资源。

房价与收入的鸿沟或许短期内难以弥合，但也许就像《侏罗纪公园》里伊恩·马尔科姆博士说的：“生命自会找到出路。”

对于张大力来说，这条出路的尽头，仍然是在属于自己的房子里拥有一个家。

来源：澳洲商业观察ABR