回归初心，别让小区车位成为“奢侈品”

摘要：近期，北京交通广播关于顺义区博裕雅苑社区地下车位租售价格的报道引起了广泛关注。有不少网友留言反映，自家小区也存在着车位租售价格过高、地下车位只售不租等问题，社区居民关于停车位定价依据必须明确、开发商自主定价不意味着随意定价的呼吁，的确应当引起管理部门的重视。

近期，北京交通广播关于顺义区博裕雅苑社区地下车位租售价格的报道引起了广泛关注。有不少网友留言反映，自家小区也存在着车位租售价格过高、地下车位只售不租等问题，社区居民关于停车位定价依据必须明确、开发商自主定价不意味着随意定价的呼吁，的确应当引起管理部门的重视。

停车的“艺术”/网络资料

走进北京众多的居民区，您会发现两种截然相反的景象。五环内的老旧小区里，车辆见缝插针地停满小区内路边，有时甚至消防通道也会被停车占用。而在五环外某些新建小区的地下车库，却空旷得能听见脚步声。

这种冰火两重天的背后，是截至2024年末北京552.9万辆私家车与有限车位资源之间的残酷博弈。五环内的很多小区规划之初的车位配比并不足以应对日益增长的停车压力，使得车位成为了“稀缺资源”。“车位靠抢”、“能停靠命”这般供不应求的处境，让部分居民对小区车位租售价格的接受程度相对较高，只求回家有位，停得舒心。

在五环外，一些小区业主却宁愿让车辆在户外承受风吹日晒，也不愿支付车位购买或租赁费用，导致小区地下车库空置率偏高，呈现供大于求的情况。其中的主要原因是居民认为车位租售价格超过了自身的消费能力，更有甚者还远高于周边小区价格，这份“停车方便”就成了“经济压力”。这一情况背后暴露的，是某些手握小区地下车库产权的开发商的定价似乎并不符合实际供求情况。

业主谭先生面对空荡的车库说出了自己的看法:作为买方，我买不起10000的（车位），我买100的1000的，我有第二个选择，这是我的自由，这叫一个市场。但是对于停车这个事来说我们没得选，全北京、全顺义的居民可能都面临同样的情况。

《北京市机动车停车条例》第二十八条明确规定，北京市对驻车换乘停车设施和道路停车实行政府定价，对其他停车设施实行市场调节价，可以根据地理位置、服务条件、供求关系等因素自主定价。在停车位租售价格是否过高这一争议中，某些开发商在车库交付后产权车位“只售不租”、只出租无法售卖的人防车位，甚至有的开发商利用抬高出租价格或三年起租等方式，倒逼消费者购买车位。

但当业主对价格的制定原因与流程提出质疑时，开发商或物业却以拥有“定价权”与“谁投资谁受益”为依据不予回应，由此导致部分业主认为开发商定价不合理。这份因为不信任而起的拉锯战，间接导致了停车资源的浪费。

可是开发商真的是那头“恶龙”吗？当住宅都已售罄，开发商却有大量车位闲置，卖不出去，不但成本无法收回，还要承担折旧贬值与部分管理费，并且随着时间流逝，小区住房发生流转，车位销售难度远大于交房之初。

前两天的一通电话，让业主郭先生产生了疑惑：前两天我已经接到开发商打电话了，车位降4万到6万，为什么还要降价呢？你还是扛不住，如果你要租呢，物业还能挣到120的那个服务费，大家的停车环境也能提升。

有开发商车位销售管理人员曾表示，车位定价的浮动既要考虑开发商利益，也要考虑已购买车位业主的感受，降价出售可能导致另一部分业主产生抵触情绪。

某小区社区书记说：（开发商）说车位售价26万，人家居民买完车位以后呢，产权是50年，按照月来算。一共是600个月，按平均下来他每月的用车成本是550，他也得交管理费120就每月还得交。所以（租金定价）是一个月650。他们说定价应该参考人家买过车位的人的感受。

业主认为价格高不愿意买，开发商出于利益等方面的考虑不愿意降，如此一来也就形成了难以破解的停车困局。要破解这个困局，就需要各方在市场规律与保障民生之间找到平衡点。

根据《民法典》第二百七十六条规定:“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。”在这一原则之下，开发商或许更应该考虑灵活的销售与规划策略，以确保停车资源得以有效利用，既能满足群众所需，也能收回建设成本，而不是从一个个独立车位上攫取收益，费力不讨好。

北京嘉潍律师事务所高级合伙人，执行主任葛友山律师表示，这一规定是非常重要的原则依据：可以做一个依据，就是说他（小区）的建设的目的，本小区的肯定是要用于本小区业主嘛，否则的话会造成浪费。如果小区业主达不到使用目的，然后他这边又租赁不出去，或者售卖不出去，这个是肯定从公平角度来说，应该是可以用这一条去做维权依据。

业主也不一定只能被动接受，也可以积极拿起法律武器，让业主大会高效运行确保决议效率，针对“只售不租”、“高昂租价”的行为向有关部门投诉或提起民事诉讼，保障业主自身权益。

物业专家路军港表示: 我们可以另外一个方法，就是拿管理权。如果说开发商霸着那个车位不租给我们的业主，或者不给我们业主来使用的情况下，业主委员会可以把开发商手里的车位的管理权要过来。因为按照物业管理条例33条，一个物业管理区域只能有一个业主大会，一个物业公司、一个业主委员会。所以如果说现在的物业公司是现在开发商在管理地下车库，那相当于本小区是两个地下车库了。